上海新一輪舊改或大規模啓動，徐匯率先放出近萬張房票

近日，國務院常務會議審議通過《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。會議指出，加大對城中村改造的政策支持，積極創新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與。

與此同時，上海新一輪舊改也在推進中，徐彙區多個“老破小”社區被納入徵收範圍。

新一輪舊改打響，徐匯大規模啓動

事實上，關於城中村改造，今年也被高層多次提及。對於上海而言，2023年-2025年，上海計劃安排新啓動30個“城中村”改造項目，每年新啓動10個改造項目。

7月10日下午，上海舉行建設交通行業新一輪民心工程推進會，會上提到在新一輪民心工程19項任務中，“兩舊一村”改造仍然是重中之重，還將持續加快推進。

圖源官網

據《上海市城市更新行動方案（2023-2025年）》通知指出，2025年之前，上海的目標是全面完成中心城區零星二級舊裡以下房屋改造，基本完成小樑薄板房屋改造。

尤其是近期，徐彙區頻頻發力，長橋、龍華、斜土路等街道都有舊改大動作。5月底，長橋新村片區舊改項目正式啓動首輪徵詢，最終以99.41%高比例通過，目前簽約即將進行，涉及居民約1362戶。

據悉，長橋新村以上世紀五六十年代建造的住宅房居多，居民居住環境髒亂差，舊改意願尤爲強烈，同時龍川北路也將進行拓寬工程，長橋新城也迎來了舊改的契機。

長橋二村，本站房產實拍

7月23日，龍華西路334弄舊城區改造簽約率達到100%，這也是徐彙區爲數不多的零星舊改小區，受益居民225戶。

接下去，最值得關注的是東安新村的舊改項目。據瞭解，東安新村緊鄰徐匯濱江西岸金融城二期的北側，上月已啓動了舊改徵詢。

釋放約8000張房票，徐匯濱江將擴容

徐彙區是最早完成成片舊改的城區之一，不過隨着時間推移，興建於上世紀50-60年代的老舊公房社區，居住環境差，設施老舊等問題突出。

即將啓動舊改的東安新村始建於1957年，距今已經有近66年曆史，是上海在建國初期興建的兩萬戶住宅遺存之一，在60年代、70年代又相繼建成混合結構三至六層住宅53幢，80年代再增建混合結構三層、六層住宅38幢。後期社區內還增建小學、幼兒園、便利店、旅館等。

東安二村實拍

東安一村實拍

本次舊改預徵詢的規模預計可達約8000戶，徵詢活動即將展開。可以說拆遷體量是相當大，一旦徵收工作完成，後期或小幅提振上海的新房和二手房市場。

拆籤預徵詢通知，本站房產實拍

更值得一提的是，東安新村這2幅地塊已經納入到西岸金融城的開發版圖中。不久前，徐匯在香港舉行的招商大會上，已經將東安一村、二村所在地塊列入推介名單之中，兩幅出讓的地塊以住宅開發爲主，將會極大提升西岸的豪宅開發體量。

在徐匯濱江核心段已經沒有土地可開發的背景下，這也意味着舊改後，徐匯濱江核心段再次迎來一波豪宅供應，徐匯濱江豪宅天際線得以延續。

本站房產瞭解到，東安新村的房屋面積以小戶型爲主，主要爲4-5層的磚瓦結構房屋。小區最小的戶型只有約30多平，而最大戶型有130多平，主力面積集中在約40-60平。此前東安新村二手房掛牌價格在9-10萬/平上下。

東安新村實拍

據知情人士透露，東安新村的評估均價約在7-8萬/平，不過這並非拆遷的最終價格。衆所周知，上海拆遷除了評估房價補償，還有鉅額的獎勵費，包括拆遷費，安置費，簽約獎勵，拆遷補貼等，最終實際補償到手均價會遠高於市場價。

被徵收者可以選擇本區對應的安置房源，通常他們能以低於市場的價格來購置安置房源。另外，被徵收對象也可以選擇貨幣安置，隨後自行購買新房或二手房。對於同一產證下有多個戶口或家庭而言，會傾向於貨幣安置，以便於後期財產劃分。

從現場來看，東安新村南側是建設中的西岸金融城二期，據當地中介稱，這裡的房源出租情況極佳，無論是租房淡季還是旺季，這裡都能領跑市場。

社區內中介實拍

主要原因是周邊有多所三甲醫院，600米範圍內有復旦大學附屬腫瘤醫院，中醫藥大學附屬龍華醫院，上海市精神衛生中心，復旦大學附屬中山醫院，堪稱上海三甲醫院密度最高的片區。

龍華醫院實拍

上海市精神衛生中心實拍

本站房產在走訪了附近中介門店後瞭解到，這裡房租市場的換手率很高，房源一經掛出，只要價格在平均範圍內很快就能租出去。據觀察，這裡匯聚了多所三甲醫院，全國各地慕名而來的病人和家屬到此彙集，他們會在醫院旁就近租房，短租居多，房源供不應求，這也間接推高了整個片區的房租價格。

本站房產從貝殼找房上了解到，這裡30多平的一室戶月租金普遍在4500-5500元左右，而50平上下的兩房租金更是在7000-8000元不等。

圖源貝殼找房

隨着東安一、二村即將舊改，未來這裡的租房格局或被打破，租住情況甚至更爲緊張。

零星舊改推進，徐匯濱江還有新供應

儘管東安新村所在的斜土路板塊地處內環，但由於整個斜土街道以老舊居民區爲主，並非產業和商業的聚集區，因此在上海2035規劃中，這裡未被劃入中央活動區的範圍。

不過該片區地處徐匯稀缺的內環內，地理位置極佳，交通便利，還能近享徐匯濱江的發展資源。東安一二村未來這兩幅地塊，或將成爲上海土地市場的熱門地塊。

除此以外，徐匯濱江未來還有2幅待出讓地塊，分別爲西岸金融城北xh128A-11地塊，徐匯濱江南端xh297A地塊。據瞭解，這兩幅地塊此前爲汽車修理廠及科技園區。如今已經通過徵收，地塊重新規劃了新的用途。

正大樂城實拍

128A-11地塊地處中山南二路和楓林路交匯處，南側就是在建中的西岸金融城。直線距與7/12號線龍華中路站約700米，西側緊挨着正大樂城。

地塊實拍

該地塊是一塊綜合性用地，包含住宅、商業、辦公等多種業態，整體容積率高達6.19，其中，各種業態的佔比爲：商業≥10%，辦公≤60%，住宅（Rr3）≤30%。而且，此次該地塊整體限高200m，住宅部分限高80m，未來新盤大概率爲高層住宅。

另一宗xh297A地塊的位置位於徐匯濱江南端，在建中的23號線龍瑞路站東側、中海瀛臺的南側，距黃浦江僅約150米。

xh297A地塊也是一個綜合性地塊，其中，xh297A-06爲住宅地塊，用地面積25717㎡，容積率僅約1.8，限高80米，未來至少提供441套住宅供應。值得注意的是，地塊內部還有一則全國不可移動文物普查登錄點——上海划船俱樂部舊址，需要予以保留保護。

xh297A地塊調整後普適圖則