上海這些區域，降價也賣不掉房子
去年下半年以來，上海房東們最大困擾就是，自家的房子根本賣不掉。
最近這半年，不少房東朋友已經吃到了“流通性緊張”的虧，自家的房子連個看房客的影子都沒有。
甚至部分板塊，連降價都沒有客戶上門，打破了樓市“沒有賣不掉的價格”這條鐵律。
暴跌，至少還是賣的掉；
賣不掉，就只剩紙面價值了。
到底爲什麼，我家的房子就失去了流通性呢？
01
說起讓房東焦頭爛額賣不掉的板塊，泗涇絕對算的上是頭一號。
泗涇可以說是外溢板塊中的三好學生，各方面條件都比較優秀。
比鄰的9號線上遊貫穿着多個CBD和產業區，從泗涇出道之初，就源源不斷的給板塊輸血。
金地給板塊搞了個學校還不錯，三湘和保利的商場，以及發達的商鋪業態，讓泗涇一直十分有煙火氣。
幾年以來成片的商品房又緊鄰強地鐵線路，泗涇自身小環境配套也比較齊全，算是外環外比較不錯的板塊了。
憑藉着這些優勢，在漲幅層面，泗涇甚至幹翻了熱門中的熱門大虹橋徐涇，漲幅十分亮眼。
但是市場下行以來，泗涇就一下子被幹翻了。
板塊內的二手房嚴重滯銷，很多粉絲反饋，自家的的房子掛了半年都無人問津。
一個月斷斷續續來的幾組客戶，大多連出價都沒出就消失了，復訪遙遙無期。
這就很奇怪了，爲什麼一個漲幅優秀，界面優秀，配套優秀的板塊，房子這麼難出手？
02
如果只有自己家房子出不掉，還可以在裝修，中介管理上找找原因。
一整個板塊房子都難賣，背後原因一定是這裡的供需關係出了大問題。
供應問題不難理解，比較顯而易見的一個原因就是板塊有新房的入市。
市場上客戶就那麼多，新房入市搶了二手房的購買力。
像泗涇就是一個持續不斷有新房入市的板塊，新房價格也比較便宜，影響肯定持續存在。
而且新房的衝擊作用不僅僅出現在泗涇這種剛需板塊，改善或者豪宅一樣會受到不小的影響。
比如楊浦的新房衝擊了浦東內環的二手市場，聯洋、花木、洋涇都受到了不同程度的影響。
閔行近郊部分過去兩年也上市了不少項目，莘莊和周圍幾個板塊的二手房成交也受到了不小的衝擊。
南翔也是如此，板塊自身有頂流新房，上游還有桃浦的供應分流高端購買力。
當然桃浦衝普陀其他板塊衝的更厲害，早在半年前我寫萬里板塊分析的時候，萬里的二手房就有些賣不動了。
豪宅市場更小，今年入市的豪宅井噴，大家可以觀望一下短期內的豪宅走勢，沒準就會有些不錯的撿漏機會出來。
當然新房都是週期性的入市，在一定時間內衝擊二手。
像市區的房子還好，等到井噴的供應結束，二手房的成交量價都會回升。
但是像泗涇這樣的板塊就會面對另外一個問題：
由於自身板塊產品結構帶來的供應踩踏問題。
南泗涇加上北泗涇大把的商品房社區，各個社區品質肯定有些差距，但是產品結構、戶型、總價段的差距真的不太大。
現在這種下行市場，你的房子可能整個板塊有三十個競品房源，買家挑來挑去大概率只會去性價比最高的前幾套。
人家看都沒看，你的房子自然賣不掉。
這種供應的踩踏不僅僅是泗涇一家，同樣適用於一些動遷飯、老公房片區。
比如佘北大居、世博板塊的老房子，也是因爲成片的社區大多是類似的品質和戶型，賣的時候競爭激烈，自然房子就不好出手。
具體的板塊分析，感興趣的朋友可以去找小助理要一下舊文。
順便提一句，如何讓自家的房子賣的時候看起來有性價比，對應的自然是要有合理的定價、賣相上的包裝，同樣也包括對於中介的溝通和管理，最後的談價也十分關鍵。
篇幅有限，感興趣的朋友可以小助理聯繫我們交流。
03
滯銷板塊從供應層面來看，大多就是以上兩個問題，外部有新房，內部有競品踩踏。
但是有這樣的問題的板塊很多，並非每個板塊的房子都無人問津。
比如古美，人家也是純居住社區，也受到了新房市場的衝擊，價格跌了一些，但是成交量還是可以的。
萬源城尚郡、朗郡這些標杆，價格上受的衝擊都不算大。
當然你要是拿萬源城E1的低價成交來說事，那我也沒轍，只能說祝你用那個價格買到萬源城御溪。
量價表現不錯的還有不少，比如大寧，或者最近市場相對火熱的古北。
大家吐槽的唐鎮也算結合了供應側兩大缺點，但是很可惜，成交價還是比較堅挺，讓各位看跌的朋友失望了。
這種條件下，看一個板塊爲什麼賣不掉，就一定要分析板塊的購買力來源，也就是“需”的層面。
購買力流向，我現在更喜歡用另一套說法去講：
我一個購房者，爲什麼把你這個板塊的房子當成我的目的地。
可能是我從小在這裡長大，或者我一直在這裡生活，我就是要買在這，這可以說是地段情節。
可能是你房子品質好，社區環境好，我現在住的地段或者房子品質不如你，因此我改善一定要改善到你這裡。
也可能是很直觀的因素，我工作在旁邊，我就近選擇；
或者就是我有一筆錢，全上海都可以買，綜合比較下，你的一些特質比較出衆，因此我選擇了定居在這。
這些原因，就對應着不同的購買力來源；
佔的越多，板塊的支撐就越強。
04
以古美板塊爲例，我的客戶大概包含幾類：
1、漕河涇、徐家彙產業中心帶來的產業客戶。
2、徐匯居民的後花園，賣掉老房子很容易在古美改善進商品房。
3、閔行的天花板，西南片區居民改善的目的地。
4、板塊內部自有成熟的置換鏈條，從動遷到商品，商品小戶型到萬源城大戶型。
這些梳理出來，你大概就知道爲什麼古美這樣的板塊，即便是供應受到了衝擊仍然有成交，房子還賣得掉。
因爲人家的購買力是東邊不亮西邊亮，供需關係沒有那麼脆弱。
那泗涇房子爲什麼賣不掉？
前文提過，泗涇是一個純外溢板塊，泗涇的客戶來源非常明確，泗涇的客戶來自於市區買過來的剛需客戶。
這種單線職稱是非常脆弱的體系，一旦市場發生變故，上游客戶被攔住了，板塊就斷了糧食。
泗涇和九亭差不多，早期定位都是吸納來到上海的外地人，屬於早期的滬漂社區。
這地方一直帶着一股子漂泊者的氣息，缺乏歸宿感。
很多人租房在這，買房會選擇離開；
買房在這，換房也不太會同區置換。
當然，北九亭相對來說發展的比較好，近些年通過人口的置換，多多少少已經能吸收一些下游弱勢區域的客戶，改善到九亭。
不過，大家對泗涇的認知恐怕還沒到北九亭這個層次，很少有人說會改善到泗涇，也就是幾乎沒人把他當作改善的目的地。
地緣居民這地方也幾乎沒有，泗涇古鎮並不是購買力的源泉；
新凱城和佘北的居民賣掉後，大概率也是離開這裡，畢竟很多業主本就不成長在這裡。
上行市場時，泗涇這種地方肯定漲的厲害，9號線是強產業鏈，上游板塊價格全漲，甚至領漲。
購買力擠壓出來，到這裡，房價自然節節攀升，成交量也十分可觀。
下行市場，上游降價了，購買力被攔在上游。
那些全市選的客戶眼中，泗涇的二手房競爭力，在外環一圈來看並不算頂級。
這種情況下，房子自然就難賣了。
結語
泗涇的樓市站位，目前還一直處於剛需首套的這麼一個位置，沒有真正的接入置換鏈條。
樓市的站位很重要，如果一直處於置換鏈條的底層，一方面房價很難繼續突破，另一方面，即便房價到位了可能也會跌下來。
比如總有朋友問江橋和南翔的對比，其實就很鮮明。
不談產業發展等問題，只看樓市的站位。
江橋在樓市的站位不是很明確，沒有明確的上下游置換鏈條，也沒有很好的城市界面，很難成爲一個改善的目的地；
反觀南翔，雖然南翔樓市很慘，但是南翔是能吸收嘉定內部的改善購買力，自身的配置也是相當不錯。
稍微拉長週期來看，南翔肯定會再次崛起。
篇幅有限，很多板塊沒有提及，具體的買房問題歡迎聯繫我們溝通。
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編輯∣環線諮詢