上市近一月 朗詩綠色生活走向“破發”臨界點

朗詩綠色生活的股價在7月8日上市首日以41.5%的驚人漲幅收盤後，就開始了一路下跌的模式，8月5日該股以每股3.18港元收盤，較首日開盤價累計跌幅47%，已經跌至與發行價持平。

或許是由於上市首日出人意料的高調走勢，朗詩綠色生活上市以來一直受到多方關注，其隨後不斷擴大的跌幅也成爲諸多媒體與機構報道分析的對象。

規模成爲朗詩綠色生活繞不過去的坎兒

目前來看，對於朗詩綠色生活在港股的表現，比較一致的觀點是其主要的短板還是在於規模滯後，截止2020年年末的1730萬平方米在管面積，與頭部物企3億平方米以上的規模差距巨大。有數據顯示，在已經上市的50餘家物企中，在管面積超過1億平方米的也已有16家。

並且，作爲朗詩綠色生活的母公司，朗詩地產2020年的簽約建築面積也僅233萬平方米，而2020年銷售額排名前25位的房企全年銷售面積都已經達到1000萬平方米以上的規模，這意味着如果這些房企也擁有自己的物業品牌，那麼等到新房交付時其一年新增的物業管理面積也將十分可觀。

儘管朗詩控股集團董事長、朗詩綠色生活董事長田明多次在公開場合表示朗詩綠色生活主打“綠色”創新，走的是差異化道路，上市首日朗詩綠色生活的高開局面也被業內推測多是與其與衆不同的“綠色”概念有關，一定程度上藉助了綠色環保的熱度。甚至，在其上市宣發稿件中也着重指出“截至2020年底，在管綠色項目佔物業總在管面積34.4%，遠高於物業百強平均水平4.3%。”

不過，即便未來綠色項目有望成爲市場主流，但就目前而言，朗詩綠色生活也並未顯示已經掌握了真正難以複製或無可取代的綠色項目服務技術或方案，綠色項目的增加與朗詩綠色生活未來的規模增長並無十分密切的正向的聯繫。

事實上，朗詩應該也意識到了“規模”已經成爲其繞不過去的一道坎兒，在招股文件中，朗詩綠色生活表示此次上市總募集資金淨額約爲2.586億港元，在其全球發售所得款項淨額中，約56.8%所得款項淨額將用於多渠道擴大業務規模。只是，在頭部物企的強勢鎮守下，朗詩綠色生活想要虎口奪食恐怕也並非易事。

朗詩“4+2”版圖逐漸落地 理想到現實究竟有多遠

朗詩綠色生活上市後，田明在一次媒體採訪中展露了目前朗詩已經初步形成的“4+2”業務版圖——4個上市平臺，即三大服務公司（地產服務、生活服務、科技服務<朗綠>），1個美國重資產公司；2個創新業務公司，分別做TO B和TO C的存量改造業務。

“做難而正確的事”，是田明流傳最廣的一句話，不過，目前來看很難說這些業務版塊是否真的方向正確。

最早上市的朗詩地產，從2014年已經開始重點發展輕資產的項目，即逐漸從傳統主流的拿地開發模式，改以股權合作、輸出代建業務和品牌爲主的模式。但實際情況卻是，在市場上，“朗詩”的聲量正日漸削弱，尤其在上海，由於近幾年拿地規則發生巨大的變化，自主拿地難度不斷加大，朗詩已經多年未出現在一級市場，另一方面朗詩在上海的品牌根基不夠堅實，與仁恆、金茂、綠城等自帶擁躉的品牌無力一搏，導致上海的購房者幾乎已經不太認識“朗詩”這塊牌子。

從業績來看，其2020年報告期內實現收入89.9億元，同比增5.1%。期內毛利17.08億元，同比減少29.37%。年內利潤3259萬元，同比下降97.82%。實現核心淨利潤人民幣2.5億元，同比下降82.2%。歸屬股東淨虧損1.00億元。報告期內，“朗詩出品”的簽約銷售額僅約爲人民幣411.9億元，與千億俱樂部之間的鴻溝巨大。

而其業績報告中，也帶出了其在美國重資產業務的部分現狀。朗詩地產在報告中稱“淨利潤下滑的主要原因是美國地區疫情影響嚴重，工程建設和房屋交付延期，致使相當部分收入未能在2020年內確認。”疫情是今年全球經濟最大的黑天鵝，過去朗詩在美國的佈局或許是其平衡風險的手段，如今卻成爲其最不可控的潛在隱患。

至於剛剛上市的生活服務業務，瀕臨破發的股價也似乎表明朗詩綠色生活和今年其他在證券市場表現不佳的上市物企相比並沒有太大的“特殊”之處。

強調“每項業務做足差異化”的朗詩，下一個寄予厚望的，也許就是脫胎於朗詩“綠色科技”業務，直擊碳減排方向的“朗詩綠建科技有限公司”了。有消息表明，朗綠科技正籌備在國內的科創板掛牌，已進入上市輔導階段。

不過，當你努力的時候，你的對手也並未懈怠。

還記得當年朗詩以科技住宅闖入上海市場，憑藉差異化的產品特色迅速收穫了一批擁躉，但隨着時間推移，越來越多的房企已經把成本更低的新風系統做成了裝修房標配，個別頭部房企甚至推出了自己的科技住宅系統並且開始對外做品牌輸出，而當初帶來這股科技住宅風尚的朗詩卻逐漸埋沒在大衆的記憶裡。

接下來，關於生活服務和碳減排的故事，朗詩要怎麼說，如何說得更久，從理想跨向現實的距離有多遠，恐怕都需要朗詩自己去逐一摸索了。