又見物業抵債 朗詩綠色生活繼續“反哺”地產公司

觀點網3月8日，朗詩綠色生活服務有限公司公佈了一則物業轉讓交易。

據觀點新媒體瞭解，此次交易的物業是位於上海市普陀區的朗詩藏峰項目2套辦公房屋及6個停車位。交易對價爲907.17萬元，將以交易對方應付而未付朗詩綠色生活的等額款項進行抵銷支付。

交易對方爲朗詩綠色管理集團的成員公司，主要從事房地產開發經營業務。也就是說，本次交易實質上是一次地產公司的“以資抵債”。

對這家正遭遇毛利率下降、現金流減少、資產負債率上升的物企來說，相比於物業資產，朗詩綠色生活明顯更渴望收到現金。

然而，現實總是充滿骨感，貿易應收賬款與壞賬撥備規模的提升以及賬齡的延長，最終讓這家物企學會了接受。

被迫收購

2021年是微型物管企業井噴式衝擊港交所的一年。

也是在這一年，朗詩綠色生活跟在新希望服務、德信服務、世紀金源服務等物企後頭一同向港交所發起衝鋒。

對於物企來說，擴張規模是實現業績增長最好的方式，對中小型物企更是如此。要成爲行業頭部，就必須將在管規模發展到一定程度才行。

朗詩綠色生活自上市以來也在致力於擴張。

截至2023年上半年末，朗詩綠色生活物業管理服務涵蓋35個城市的205項物業，包括170項住宅物業、25項商業及寫字樓及10項城市服務。

在管建築面積從2021年的2345萬平方米擴大至2023上半年末的3064萬平方米，複合增長率約11.3%；同期合約建築面積則從3197萬平方米擴至3869萬平方米，複合增長率約7.9%。

外拓過程中，朗詩綠色生活市場化能力得到較大提升，在管規模中來源於獨立第三方的比重越來越大，2021、2022年佔比分別爲45.73、50.72%。

2023年上半年進一步提升至51.67%，期內新增項目16個，新增在管建築面積約193萬平方米，合約建築面積約爲227萬平方米，來自獨立第三方的合約面積210萬平方米，佔比約92.5%；從物業類型來看，商業及寫字樓項目新增合約建築面積25萬平方米，佔比約11.0%。

得益於外拓的順利，朗詩綠色生活2020-2022年以及2023上半年實現營業收入分別爲6.01億元、7.37億元、8.89億、4.83億元；同期公司毛利分別爲1.61億元、1.86億元、1.98億元、0.87億元。

隨着業績規模增長，朗詩綠色生活公司財務報表中所呈現的貿易應收賬款規模也在擴大。

在扣除壞賬撥備前，該公司2020年的應收賬款爲1.16億元，2021年增長86.3%至2.15億元，2022年進一步擴大43.7%至3.09億元。隨着市場化程度深入，來自關聯方的應收賬款規模比例從2021年的高峰值61.54%降至50.98%。

同期計提壞賬撥備分別爲990.6萬元、1864.8萬元、4838.7萬元。

截至2023上半年末，朗詩綠色生活應收賬款規模爲3.79億元，較上年底繼續增加約22.7%，達到總營收約78.5%的比例。其中關聯方應收款約1.92億元，比重43.8%。期內計提壞賬撥備5906.4萬元，較上年末增長約22.1%，達到營收約12.2的比例。

從即期賬齡上來看，來自關聯方少於一年的貿易應收款項約1.08億元，與2022年底基本持平；一至兩年的規模約6620.3萬元，較上年底較少約585.8萬元；兩年至三年的1778.4萬元，較年底不減反增1675.7萬元；三年以上則已清零，上年底爲82.7萬元。

一邊是壞賬撥備越來越多，另一邊是賬齡越拖約長。無奈之下，朗詩綠色生活只得接受關聯公司的“以資抵債”。

物企“反哺”

近年來，物企頻繁通過關聯交易反向輸血地產公司的事件屢見不鮮。

2023年8月11日，金科服務與金科集團訂立物業轉讓協議，據此，金科集團成員公司將向金科服務轉讓合計36項抵銷物業，以結清2040萬元的持續關連交易應付款項。

同年10月31日，鑫苑中國向鑫苑服務轉讓北京鑫苑弘晟100%股權以抵償4億元。

11月16日，榮萬家公告表示，同意收購榮盛發展出售的清償物業，交易價款約5.68億元，按等額基準抵銷應收款項。

此外，方圓生活服務、雅生活、遠洋服務、中駿商管等物企均有過被關聯地產公司“以資抵債”的經歷。如今，朗詩綠色生活也加入了這個“抵債羣”。

朗詩綠色生活所發生的關聯交易並不少。

2024年2月19日，朗詩綠色生活全資附屬公司綠藤健康科技與董事長田明旗下青榆養老簽訂服務採購協議，後者將爲前者提供養老相關服務，協議合約價格爲537.10萬元；2023年10月13日，與朗詩綠色管理續訂物業服務及物業諮詢協議；

2022年12月16日，公告稱以約2.02億元收購北海朗潤商業管理有限公司全部股權，後於2023年2月27日發佈補充公告，以1.97億元出售上海聯勝致創管理諮詢有限公司100%股權，以等額方式抵銷上述收購事項代價。

通過交易，朗詩綠色生活成功注入了朗詩寓的經營管理公司，深度加碼長租領域。在2023上半年的財務報表中，旗下業務分部因此新增了公寓經營及管理服務一項，該項期內實現收益1284.3萬元。

一般而言，關聯交易較第三方交易的風險要來得低，然而在這個房地產下行期，關聯交易難言安全。

從朗詩綠色管理的業績來看，2023年上半年錄得收入39.64億元，同比下降31%；毛利爲7.28億元，同比下降37.8%；期間虧損3655萬元。期末債務總計約71.7億，短期債務比約13.8%，即9.89億元；同期現金及現金等價以及受限制資金僅爲8.8億元，難以覆蓋短債。

因此，朗詩綠色管理選擇以上海資產抵償對物業公司的應付款項。

只是這907.17萬元對朗詩綠色生活來說同樣是不可或缺的，該公司於2021-2022年以及2023上半年末的資產負債率分別爲56.9%、62.4%、63.5%，呈現上升的趨勢。與此同時現金在不斷縮減，同期錄得現金及現金等價物約爲4.44億元、3.58億元、1.62億。

此外，毛利率從2020年的26.7%降至2022年的22.3%；2023上半年更是跌至18.0%，較2022同期降了7.1個百分點，說明公司盈利能力有所下滑。

雖然公告稱交易的達成將能夠收回到期應收款項，降低應收賬款風險，同時也有利於提升集團的服務多樣性。

只是，其中的苦只有自己懂。