商業週刊／麗寶12年大翻轉 百億爛地變超跑樂園
▲副董陳志鴻幫麗寶挖出賽車財，在今年成立具備FIA會員資格的中華車會後，下一步將引國際級賽事來臺。（圖／商業週刊／攝影郭涵羚）
文／林洧楨
「轟轟轟！」賽道上起跑燈號一落，藝人姚元浩開着賽車帶領之下，數10輛動輒千萬超跑，在媒體鏡頭閃光燈不斷，與震撼人心的轟隆引擎聲中，如同猛牛出柙般的呼嘯衝出。
這不是在屏東大鵬灣，而是11月1日新落成的中部麗寶樂園賽道現場。這條總長3.5公里，由23個彎道、高低落差達5層樓架構出的賽道，是全臺唯一通過FIA、CIK（國際汽車聯盟、世界小型賽車聯盟）雙國際認證、可舉辦F2、F3賽事，除是國內超跑車主最新的朝聖地，就連打選戰進入最後衝刺階段的臺中市長林佳龍，都親自前來祝賀落成。因爲，這裡正形成全臺最強的樂園經濟體。
根據交通部觀光局資訊網數據，納入統計的36座民營遊憩區中，麗寶樂園今年前8個月，以超過370萬張入園門票銷售數，大幅超越六福村（95萬張）、劍湖山（66萬張）與九族文化村（57萬張），穩居民營遊憩區龍頭地位。加上飯店、商場等附屬設施，園區今年訪客總數估計將達1千萬人次，總營收上看60億元。尤其在去年首度獲利激勵，以及今年全新賽道啓用加持下，明年營收更將拚70億元新高，堪稱全臺最強的樂園經濟體。
但12年前，麗寶集團董事長吳寶田接手之前，這個原名「月眉馬拉灣」的BOT開發案，卻是一個累積負債約百億元的燙手山芋，還成爲壓垮長億集團財務最後一根稻草。商仲業者直言，幾乎是一個沒人可收拾的爛尾樓。
瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛分析，當年月眉拖垮長億，一來，最可怕的不是財報上的負債數字，而是背後包含保證背書等看不到的隱形債務；二來，全臺大型遊樂園幾乎長年虧損，等同隨時有翻車風險的開發案，「當時誰敢去接？」他指出。
特別是，麗寶當時雖已從營建跨入飯店經營，佈局福容連鎖飯店，但充其量只是觀光業的初學者，憑什麼扭轉這塊賠錢爛地的命運？
這是一場法稅財的精密工程「缺一，就是全賠」
「這是一場法律、稅務、財務的精密工程，」「堅實的財力與一路走到底的勇氣，缺一不可，否則就是全賠。」替吳寶田在第一線運籌帷幄的月眉國際開發副董事長陳志鴻說。
如同賽道上的致勝策略，想拿好成績，得在正式賽前的排位賽就先勝出，搶下在最前面出發的杆位。
面對龐大的潛在財務風險，麗寶祭出的第一道策略，就是卡位最大債權的重整主導地位，學法律出身的陳志鴻更爲吳寶田劃下一道底線：「如果法院沒有同意重整，這個案子就不能拿。」
因此，麗寶一開始放棄多數重整案，償債計劃採取分期付款的方式，端出一個2年償清負債的重整計劃。鎖定月眉最大債權人的銀行團債權法拍，耐心等到第3拍纔出手，投入約21億元資金，拿下相當總債權佔比過半的76億元債權。以最大債權人的實力，確保提出的重整計劃，在「債權越大、說話越大聲」的關係人會議中，不會被股東或其他債權人否決。因此，當償債計劃送達法院後，即贏得法院指派陳志鴻爲重整人，爲麗寶取得重啓樂園開發的最佳杆位。
但贏在起跑點，不保證就能一路領先，要贏得比賽，得靠一路上不斷加速衝刺。
「國內外發展好的遊樂園都一樣，都是配套越齊全才有可能發展越好。」商仲業者高力國際董事李日寶說。
當年長億集團設定的月眉開發案分爲3期，第1期是樂園；第2期是飯店；第3期是賽馬場。但在第1期樂園開發完成後不久，就不敵財務壓力而敗下陣來，麗寶雖僅以約21億元，就買到上百億元打下的基礎。表面上看來是逢低買進，大幅降低風險。然而，以當時1年入園人數不到80萬人，如果只靠門票與園區內有限消費，根本撐不起營運，對接手的經營團隊而言，必須完成整體開發纔可能翻轉爛地宿命。
蓋飯店、賣場燒錢卻不敢停「停下來，一定完蛋」
因此，在2008年完整初步重整，麗寶加碼投資，分別在2012年、2017年，陸續建造全新飯店與大型商場。一方面藉飯店的套裝行程，拉長入園遊客停留時間，刺激消費；一方面靠商場開發不入園的新客源，整個園區營運直到去年才終於轉虧爲盈，今年獲利則可突破1億元。
回顧這10年來，麗寶在這塊地總計投資超過120億元（詳見下表）。
一路燒錢的過程，營建同業認爲，如果沒有前一波房市的黃金10年支撐財務，就算是名列全臺前3大建商的吳寶田也會很危險，陳志鴻也說：「連我也不知道投資多少億元后，纔會開始賺錢，只知道停下來，一定完蛋。」
賽馬地變超跑賽道搶同業攻不進的頂級市場
而將原本月眉案的賽馬場地，變更爲開門迎接千萬超跑的賽車場，是麗寶不只是想轉虧爲盈，更要彎道加速，搶攻六福村、劍湖山等全臺遊樂園，都沒人有能力攻下的金字塔頂端貴客，讓麗寶樂園在這場百億賭局，槓桿出最大獲利的全贏策略。
不過，打造賽車場的這個過彎險招，並不是一次就成功。據瞭解，早從5年前，麗寶在前臺中市長鬍志強任內，就提出賽車場的變更申請，卻一度引起當地環保人士針對噪音、空污的質疑，不只被當地居民要求更高的睦鄰費用，還被要求進行環差評鑑。最後是在麗寶方面主動舉辦公聽會，展現溝通誠意，取得地方共識，3年前才通過變更，取得開工執照。
雖然賽車場晚了2年才動工，讓麗寶原本預估的回收期延宕，但陳志鴻卻從一開始就決定，最壞寧可繼續閒置，也不花錢投資興建賽馬場。理由是從頭培養臺灣人的賽馬風氣曠日廢時，失敗機率極高，但賽車運動卻是亞洲富豪圈方興未艾的活動。
中部代銷龍頭萬羣地產總經理謝坤成便指出，臺中是全球跑車最密集的城市之一，7期豪宅與商辦停車場中，多的是沒地方飆車的超跑。麗寶的新賽道因地利之便，很有機會取代大鵬灣，成爲名流車聚的新地標。
下一步，麗寶除將在這條賽道，舉辦賽道演唱會，延伸出賽事直播、運彩及周邊建案等多元商機。但面對房市、觀光兩股景氣翻轉向下的強風，花了整整12年才轉盈的麗寶團隊，能否在第2個10年持續飆出好成績，突破國內大型樂園經營的天花板，纔是吳寶田壓注在這塊地的百億資金，能不能贏回來的真正關鍵。 4階段包圍遊客，麗寶樂園開始賺了！ ■1996：▪事件：月眉BOT案迪士尼議約不成，由長億取得經營權
■2006：▪事件：長億財務危機，麗寶集團取得債權啓動重整▪投資金額：21億元
■2012：▪事件：1.開新飯店：拉長遊客留園時間▪投資金額：20億元
■2017：▪事件：2.闢商城：結合Outlet與餐飲，近百家品牌進駐，營運轉盈▪投資金額：30億元
■2018：▪事件：3.建賽車場：吸引高端玩家，活動檔期排到明年2月▪投資金額：30億元
■2019：▪事件：4.建賽車主題飯店及二期商城▪投資金額：20億元
（資料來源：麗寶樂園 整理：林洧楨）
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※精彩全文，詳見《商業週刊》1617期。※本文由商業週刊授權刊載，未經同意禁止轉載。<