深圳地方AMC接盤 寶安洪橋頭段舊改的奧園與萬科角色

觀點網功能性國企接盤，已成爲開發商違約潮後的舊改解題思路。

5月8日，深圳市寶安區城市更新和土地整備局披露關於寶安區燕羅街道107發展帶洪橋頭段城市更新單元項目（一期）實施主體公示。

據悉，洪橋頭段舊改一期擬確認深圳市磐石匯林房地產開發有限公司爲項目實施主體。該公司大股東爲深資磐石肆號投資合夥企業，佔股99%，實際控制人爲深圳資產管理有限公司。

觀點新媒體瞭解到，深圳資產作爲地方AMC機構，是由深投控牽頭設立的深圳市第二家地方資產管理公司，股東包括萬科、深圳羅湖投控以及中國國新。

自房地產行業持續下行以來，城市更新項目整體上面臨着“無錢可用”或“意願降溫”的處境。

當下市場預期下滑和土地市場價格降低，疊加項目拆遷、週期延長、融資壓力以及項目和資產變現的難題，都明顯地削弱了開發商們推進項目的熱情。

特別是一些已經爆雷的房企，已不再有能力或願意繼續爲項目注入資金。這使得資金壓力轉嫁到了其他股東身上。

公開資料顯示，洪橋頭段舊改已列入《2019年深圳市寶安區城市更新單元第一批計劃》，更新單元用地面積約爲7.04萬平方米，拆除範圍用地面積6.06萬平方米，開發建設用地面積3.43萬平方米，規劃容積爲22.89萬平方米，規劃容積率6.7。

該舊改規劃初期計劃由奧園集團負責操盤。

2019年1月公告顯示，洪橋頭段舊改爲工改綜合項目，擬更新方向爲二類居住用地、普通工業用地、商業（不包含商務公寓）等功能。

2021年5月，仍有不少深圳本土中介在推介寶安洪橋頭段舊改的回遷房項目。彼時，中介透露舊改已完成拆遷工作，預計同年6月開始施工建設。

2021年底，奧園面臨公開債務違約，放緩了資金沉澱較大的舊改項目開發。也就是說，洪橋頭段舊改剛剛進入施工階段便迎來了停滯。

在政策支持和市場壓力雙重影響下，AMC已成爲房地產企業紓困的關鍵力量，模式探索和創新對於房地產系統的風險化解至關重要，涉及地產政府和各方資源的優化配置、房企解困措施的實施等等。

除了中信金融資產、中國長城、中國東方、中國信達、中國銀河等五大AMC外，地方AMC也在解決地方房地產風險和協助區域房企方面積累了豐富經驗。

洪橋頭段舊改正是迎來了深圳第二家地方AMC的盤活。

根據本次披露信息，洪橋頭段舊改一期計劃由深圳市磐石匯林房地產開發有限公司作爲實施主體，該司背後實際控制人是深圳資產。

企查查工商信息顯示，深圳磐石匯林地產成立於2023年3月，企業最初爲控股的法人獨資，後由深圳三林匯地產、深資磐石肆號投資合夥企業共同持股，比例分別爲1%、99%。

2023年8月，奧園方深圳匯威置業投資公司短暫的持股過深圳磐石匯林地產，比例爲51%，同時深資磐石肆號投資合夥企業持股則是被稀釋至48%。同年10月底，奧園退出項目公司。

從股東背景看，深資磐石肆號投資合夥企業一直穩坐大股東地位，儘管中間奧園企業有所參股，但最低持股比例仍有48%。

股權穿透得知，深資磐石肆號投資合夥企業實際控制人正是深圳資產管理，這也是後者首個對外有進展的舊改項目。

觀點新媒體瞭解到，深圳資產成立時間並不長，至今僅有4年時間，註冊並實繳資本金41.5億元。其中，深投控出資21億、萬科出資10億元、羅湖引導基金出資9.5億、國新資產出資1億元。

據悉，深圳資產系深圳市第二家地方資產管理公司，根據省級政府最多設立2家的規定，該司也是深圳地方AMC的最後一家，成爲繼粵財資產、廣州資產和招商平安資產後第四家廣東地方國有資產公司。

出資規模上，萬科成爲僅次於深投控的第二大股東，也是該AMC所有股東中唯一的開發商。而入股AMC，曾是萬科尋覓到的“又一”萬億蛋糕。

2019年的一場內部會議中，萬科董事長鬱亮曾指：“除了不良資產，我們找不到一個和房地產賺錢相當的行業。”

次年4月，萬科正式入股深圳資產管理有限公司，且爲第二大股東，持股比例24.1%，其他三個法人股東實際控制人均爲國資。

本次寶安洪橋頭段舊改的落地，萬科或許有操盤、代建的機會。

由於萬科近年對於深圳土地市場投資的收縮，操盤項目多爲深圳國資合作項目，包括與深國際、深鐵等企業合作。

例如恆大深圳超總項目停工並被安居建業接盤之後，作爲後者股東之一的萬科接手項目代建工程。

同理，作爲深圳資產第二大股東，且是所有股東中唯一的開發商，萬科或許還能再復刻一次在深圳超總的操作。