市場潛力巨大，廣州城投試水消費類REITs｜地產金融觀

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 廣州報道

消費類REITs新的參與者正在不斷涌現。

近日，廣州城發投資基金管理有限公司就廣州城投消費類基礎設施公募REITs的公募基金管理人、專項計劃管理人、財務顧問招標項目等進行公開招標。根據招標公告，廣州城投計劃以廣州兩處消費類基礎設施作爲底層資產發行公募REITs。

自去年10月證監會發布新規將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施後，消費類REITs快速發展。目前，首批申報的華夏華潤商業REIT已經成立，規模爲10億元；金茂購物中心REIT、嘉實物美消費REIT也在緊鑼密鼓地準備上市，中金印力消費REIT也已獲批註冊。

在證監會發布關於政協第十四屆全國委員會第一次會議第03037號提案答覆的函中，證監會也表示將會同國家發展改革委積極推進符合條件的消費基礎設施REITs項目落地，推動盤活存量資產、擴大有效投資和提振消費。

受此推動，更多的市場參與方都寄望於從消費類REITs中分一杯羹，廣州城投也是其中一員。

廣州城投商業版圖

根據招標公告，廣州城投擬作爲REITs底層資產的兩處資產位於廣州市核心地段，用地性質均爲商業用地，租戶類型主要由餐飲、零售及配套商業租戶構成。廣州城投稱，這兩處資產具有較強的民生屬性，近兩年的綜合出租率大於80%；兩處資產的周邊配套完善，能夠滿足當前客羣的消費需求。

廣州城投暫未披露這兩處底層資產的具體情況，不過由於背靠廣州國資，廣州城投旗下所運營的項目在廣州本地有一定的知名度，項目本身的運營質量也能夠從日常的經營數據中得到感知。

廣州城投主要依靠旗下的商管集團進行不動產的經營管理。根據廣州城投商管發佈的簡介，其成立於2009年11月，資產總額約43.69億元，主要負責廣州城投有關經營性資產的經營管理和資源性業務的開發等工作，目前，主要負責花城廣場、海心沙、花城匯、流花中心、城壹匯北京路店和廣州越秀國際會議中心等項目的統籌經營管理。

在廣州城投商管管理的項目中，花城匯、城壹匯和流花中心主要爲商業購物綜合體項目，符合消費類REITs的資產範圍。

而根據國家發展改革委發佈的《規範高效做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》，基礎設施REITs的特許經營權、經營收益權類項目，基金存續期要求內部收益率（IRR）原則上不低於5%；非特許經營權、經營收益權類項目，預計未來3年每年淨現金流分派率原則上不低於3.8%。

廣州城投旗下的商業綜合體算是運營相對穩健的項目。去年以來，在消費不斷提振的背景下，廣州城投旗下的商業綜合體項目表現不錯。可供對比的是，廣州國資近期發佈的消息，2024年春節，廣州城投旗下的商業綜合體共接待遊客超270萬人次，同比增長58.34%，營業額超4100萬元，同比增長44.52%。

另一組可供參考的數據是，去年暑期，廣州城投也進一步豐富在管商業項目優質產品和服務供給，截至去年7月底，花城廣場、海心沙、花城匯等新中軸線項目累計接待市民遊客1244萬人次，同比增長33.5%，商戶營業額約9918萬元，同比增長34.43%。

消費類REITs加速度

廣州城投是今年首批對消費類REITs發起衝鋒的企業。而事實上，消費類REITs在去年政策不斷扶持之下，已經成爲了不少投資者眼中較好的投資標的。

首批申報的四隻消費類REITs中，三隻已經公開募資的REITs均提早結束了募集。

2月2日，華夏華潤REIT發佈公告稱，截至2024年2月1日，該基金公衆投資者累計有效認購規模已超過本次公衆投資者的初始募集規模上限，提前結束募集並自2月2日起拒新申請。華夏華潤商業REIT發售價格爲6.902元/份，擬募資總額爲69.02億元，基金存續期爲28年。

在此之前，華夏金茂商業REIT、嘉實物美消費REIT也均提前結束募資，兩者網下投資者和公衆投資者也均實現超募。

這些數據可以看到，消費類REITs在當前資本市場偏冷靜的背景下，仍然受到了投資者的關注。在消費類REITs的申購名單中，也不乏專業的金融機構。此前，北京銀行就曾公佈，其作爲網下投資人成功參與認購了華夏華潤商業REIT。

一位關注REITs投資的私募機構人士對21世紀經濟報道記者分析認爲，“第一批消費類REITs的底層資產質量過硬，華潤、金茂和物美這幾個項目運營都比較成熟了，而且回報率也不錯，長期來看是好的投資標的。”

從首批消費類REITs的底層資產來看，這幾個項目在運營和回報等方面都有不錯的表現。

例如，華夏金茂商業REIT底層資產爲長沙金茂覽秀城，截至2023年6月末，該項目日均客流3.9萬人次，去年上半年銷售額達4.29億元。2021年至2023年6月末，長沙覽秀城運營淨收益三年複合增長55.4%，運營收入三年複合增長31.27%。

消費類REITs首發項目的底層資產表現清晰可見，未來還存在擴募的可能，這也讓之的成長性充滿期待。其中，華潤置地符合現行消費REITs發行標準的儲備資產有約20個，這也爲華潤商業REIT未來的擴募帶來了想像空間。

同策諮詢在近期的一份研報中也表示，儘管近年購物中心數量持續提升，但長期來看，購物中心供給遠未達到飽和。伴隨着我國經濟的不斷髮展、城市化進程的持續推進、居民收入的不斷提高、消費的持續升級以及政府鼓勵消費政策的實施，將推動購物中心行業空間持續提升，中國購物中心的長遠發展穩定可期。

同策諮詢續稱，購物中心作爲一類消費基礎設施，其經營收入的多樣性較高、具有較好的分散性，同時經營也更爲市場化，能夠隨着消費者零售額的提升而帶來收益的提升。這些特點，使得購物中心作爲公募REITs的底層資產，更具有資產升值潛力。