實現居住正義 不只打炒房

賴清德總統在國慶演說中重申政府對於高房價問題的關切，強調「打炒房」政策的必要性，期望降低居住負擔，實現居住正義。這一政策目標固然具有正當性，然而政策的實施面臨多重挑戰，且在具體措施的設計和執行上仍存在值得批判的問題，尤其是如何真正平衡抑制炒房與保障民生需求間的矛盾，成爲政策成功與否的關鍵考驗。

首先，中央銀行於九月廿日推出的協處措施，反映了打炒房政策在執行過程中的彈性和妥協，但這些措施的設計和效能卻存在顯著的問題。針對繼承房產的例外規定，政策允許因繼承而取得的房屋及相關貸款不計入房貸限制，考量到家庭財務壓力與實際情況，減少政策對民生的負面影響，卻很可能成爲投機者的迴避工具。當投資者利用家庭關係或假造繼承的名義來獲取豁免，政策便失去了應有的嚴格和公平。因此，政府對這一豁免條件應設立更具約束力的審查機制，而非讓政策成爲炒房者規避監管的漏洞。

其次，針對有實質換屋需求的民衆，允許換屋者在切結協議後一年內完成原有房屋的出售，可享有貸款的豁免，然而在實際執行中可能會引發執法困難。一些借款人可能會利用法律技術來規避出售承諾，切結協議本身在法律約束力上的強度是否足夠，以及金融機構在監督借款人履行協議時的責任範圍和力度，都可能影響政策的落實效果。未來政策應增加對違約行爲的懲罰措施，例如更高的違約罰款或限制未來的貸款申請，以提高借款人履行義務的積極性。

再者，預售屋及成屋的貸款豁免規定，雖然考量到年輕購屋者和首購族的需求，試圖減輕政策對他們置產的影響，然這樣的措施也可能間接刺激房市需求，導致房價進一步上升，甚至激發更多投資性購屋行爲。因此，政府在制定這類豁免政策時，應同時考慮其對市場需求的刺激作用，並搭配其他抑制需求的措施，例如提高高價住宅的稅率或增加投機房屋的持有成本，以避免市場出現不合理的需求上升。

此外，居住正義的實現並不僅限於打擊炒房行爲。真正的居住正義應包括多層次的政策設計，如提供更多社會住宅、增加租賃補貼及推動租購併行的居住選擇。現行的打炒房政策仍集中於抑制房市投機，並未充分顧及其他結構性問題，例如土地資源的集中。增加社會住宅供應和鼓勵租賃市場發展，才能真正達到減緩房價上漲壓力、實現居住正義的目標。

此外，政策在實施過程中的公平問題也值得探討。如何在政策上對不同收入羣體進行差異化對待，避免打炒房措施對某些羣體造成過度限制，也是政策制定者需要面對的課題。

綜合來看，賴總統的國慶演說表達了政府對高房價問題的關切及打炒房的決心，但仍有許多需要改進之處。央行的信用管制措施雖然具體，但這些措施的彈性設計也帶來執行上的挑戰。政府應確保政策能真正針對投機行爲，而不會對正常的居住需求造成不當的干擾。政策應注重更全面的居住政策規畫，不僅限於打擊炒房，多管齊下才能真正實現居住正義，讓每個國民都能享有合理的居住環境和生活品質。