首批公募REITs今日開售！投資攻略在這裡
5個問答揭秘公募REITs到底可不可以買？
投資者可以通過場外直銷及代銷機構認購，也可以通過券商走場內認購方式。根據不同產品的發行安排，發售時間截至6月1日或2日。
據瞭解，REITs產品上市初期，爲維護市場交易秩序，保護投資者合法權益，交易所將對REITs產品交易重點監控，嚴厲打擊異常交易和違法違規行爲。投資者需樹立風險意識，秉持價值投資、長期投資理念，依法合規參與交易。
業內人士估算，中國基礎設施存量規模超過100萬億元。按照資產證券化率1%計算，基礎設施REITs潛在市場規模超萬億元。
想玩轉這一萬億級別投資新品？請先閱讀這份來自業內人士的答疑攻略。
1、基礎設施公募REITs應如何認購？
公衆投資者可以通過場外直銷及代銷機構認購，也可以通過券商走場內認購方式。從投資門檻上看，深交所的場內認購是1000份爲最低認購門檻，上交所的場內認購多數是1000元爲最低認購門檻；而每隻公募REITs場外的最低認購門檻不太一樣，有最低100元的，也有最低1000元的，投資者在參與認購時要看清楚相關規定和公告信息。
2、基礎設施公募REITs的配售規則是什麼？需要“搖號”嗎？
若公衆投資者在募集期內有效認購申請份額總額超過公衆投資者的募集上限，實行尾日比例配售，即在基金募集期內，最後一日前的有效認購申請全額確認成功，對最後一日的有效認購申請，根據剩餘額度，予以比例配售；若預計募集首日有效認購申請全部確認後，該基金公衆投資者募集總規模達到或超過公衆發售規模上限，公衆發售部分的募集期將提前結束。
也就是說，如果公衆投資者募集規模爲10億，卻在募集期首日有100億認購規模的話，每個投資者均能買到認購規模的1/10。同時公衆發售部分的募集期將提前結束。這與新股網上申購採用的“搖號”制度有着顯著不同。
3、基礎設施公募REITs面向公衆投資者的發售金額及比例是多少？
基礎設施基金份額的發售，分爲戰略配售、網下詢價並定價、網下配售、公衆投資者認購等活動。中國證監會發布的《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》規定原始權益人或其同一控制下的關聯方需合計認購不低於20%的公募REITs基金髮售份額。
以深市爲例，深交所首批4只基礎設施公募REITs總募集金額爲143.71億元，其中，戰略配售比例均在60%及以上；網下投資者擬發售比例在16%-30%之間。
4、基礎設施公募REITs應如何交易？
基礎設施基金採取封閉式運作，不開放申購與贖回，在證券交易所上市，場外份額持有人需將基金份額轉託管至場內方可賣出。也就是說，公募REITs成立之後只能通過二級市場買賣，屆時需要注意基金的折溢價風險。
5、基礎設施公募REITs交易存在漲跌幅限制嗎？
基礎設施基金上市首日漲跌幅限制比例爲30%，非上市首日漲跌幅限制比例爲10%。基礎設施基金份額上市首日，其即時行情顯示的前收盤價爲基礎設施基金髮售價格。基礎設施基金漲跌幅限制價格的計算公式爲：漲跌幅限制價格=前收盤價×（1±漲跌幅限制比例）。
6、如何看待基礎設施公募REITs的發行價格？發行價格越高越好嗎？
公募REITs發行價格不是1元/份，而是根據詢價情況市場化定價。投資者應綜合比較各項目基礎設施項目評估價值、實際募集總規模（即發行份額乘以發行價格）、運營管理機構能力、未來現金流分派率等情況，合理審慎做出投資決策，不同項目發行價格的絕對值大小本身並不具備可比性。
7、如何看待基礎設施公募REITs的現金流分派率？現金流分派率越高越好嗎？
預測現金流分派率並非基金管理人向投資者保證本金不受損失或者保證其取得最低收益的承諾。投資者在比較不同項目時，不能單純看現金流分派率這一個指標，因爲現金流分派率可能與基礎設施項目類型相關。
作爲基礎設施公募REITs底層資產的基礎設施項目類型一般可以分爲兩類，一類是經營權類的項目（比如收費公路、污水垃圾處理等），另一類是產權類的項目（比如產業園區、倉儲物流等）。特別的，對於基礎設施項目類型爲經營權的項目，由於經營權存在期限，存在基礎設施項目價值逐年下降，到期可能趨於零的風險，因此經營權類項目基金分紅中包含對投資者初始投資資金的返還，其現金流分派率整體來看也可能略高於產權類的項目。
8、基礎設施公募REITs的主要收益來源是什麼？
REITs通過募集衆多投資者的資金，用於投資不動產資產來獲得收益。與股票和債券相比，REITs具有相對中等風險、中等收益的特徵。基礎設施公募REITs收益依賴於基礎設施項目運營產生的收益，主要影響因素包括基礎設施項目所屬行業的平均收益水平、項目自身的運營情況等方面。
9、基礎設施公募REITs與股票有何不同？
如果說股票是“公司上市”後發行的有價證券，公募REITs可以被形象地理解爲“資產上市”後發行的有價證券。基金上市之後也會有交易報價，與股票投資有異曲同工之妙。
不同於股票，公募REITs具有以下特點：首先，公募REITs市場波動相對較小。公募REITs底層資產主要爲成熟優質、運營穩定的基礎設施項目，現金流預期相對明確，單位價值波動性原則上相對有限。其次，公募REITs收益的增長空間相對有限。從物業運營角度來看，出現物業收入大幅增長或維持持續性高增長的可能性較小。在此基礎上，公募REITs具有較高的分紅比例。公募REITs設有強制分紅比例，收益分配比例不低於合併後基金年度可供分配金額的90%，收益分配機制相較股票更爲嚴格。
10、公衆投資者應如何看待基礎設施公募REITs的投資價值？
投資基礎設施基金可能面臨的主要風險包括基金價格波動風險、基礎設施項目運營風險、流動性風險、終止上市風險、稅收等政策調整風險等。投資者在參與基礎設施基金相關業務前，應認真閱讀基金合同、招募說明書等法律文件，熟悉基礎設施基金相關規則，自主判斷基金投資價值，自主做出投資決策，自行承擔投資風險。
中金公司研究部認爲，考慮到資本市場對於REITs產品及其投資邏輯尚不甚熟悉，不排除首批產品上市後二級市場價格出現一定波動。從境外市場來看，出現過部分REITs產品上市後類似股票大幅上漲或者下挫的現象，建議投資者理性看待首批上市REITs投資價值，避免追漲殺跌，導致投資損失。對於公衆投資者來說，切不可懷有炒公募REITs“一夜暴富”的心態。