四部門合力推進保交房，支持國企收購已建成未出售商品房

21世紀經濟報道記者李莎 北京報道5月17日，全國切實做好保交房工作視頻會議召開，會議強調，繼續堅持因城施策，打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰，紮實推進保交房、消化存量商品房等重點工作。

當天下午，國新辦舉行國務院政策例行吹風會，介紹切實做好保交房工作配套政策有關情況。住房和城鄉建設部副部長董建國在吹風會上介紹，近期住房和城鄉建設部、自然資源部、中國人民銀行、金融監管總局將出臺保交房相關配套政策文件。

21世紀經濟報道記者從發佈會上獲悉，分類處置在建已售未交付的商品住房項目、推動消化存量商品住房是保交房工作的重要組成部分。

分類處置在建已售未交付商品房項目

當前，房地產市場供求關係發生重大變化，市場整體處於調整過程中，部分在建已售的商品住房項目面臨交付困難。國家統計局數據顯示，1—4月房地產開發企業房屋竣工面積18860萬平方米，同比下降20.4%。

東方金誠首席宏觀分析師王青向21世紀經濟報道記者表示，此前保交房推動2023年房屋竣工面積持續處於兩位數增長狀態，但今年1—4月竣工面積同比轉降，這與上年高基數有關，也意味着當前保交房進入“啃硬骨頭”階段，需要加大政策支持力度。4月30日，中央政治局會議也明確要求，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。

董建國表示，住建部將會同金融監管總局等部門出臺城市商品住房項目保交房攻堅戰工作方案，堅持市場化、法治化原則，分類處置在建已售未交付的商品住房項目，推動項目建設交付，切實保障購房人合法權益。

中國社會科學院研究員、中國城市經濟學會房地產專委會主任王業強對21世紀經濟報道記者表示，分類處置在建已售未交付的商品房項目，關鍵在於加強對項目資金監管，專款專用，確保項目順利推進。同時，要增加政府金融部門對項目保交付的資金支持。

董建國強調，做好保交房工作，要充分用好城市房地產融資協調機制，將項目納入“白名單”給予融資支持，同時壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任。

王青進一步指出，分類處置在建已售未交付的商品住房項目，要根據實際情況，靈活實施城市房地產融資協調機制。此前爲了控制風險，監管層對保交樓“白名單”項目有具體要求，包括項目資產債務基本平衡，有與融資金額匹配的抵押物或擔保等。這也導致一些項目無法納入名單範圍，融資渠道受阻，保交房難度上升。

王青認爲，要對達不到“白名單”要求的項目拿出具體的解決措施，或包括政府融資擔保機構出手，爲項目融資提供增信等。同時，金融監管部門應加大對銀行的窗口指導力度，督促銀行加快對保交房項目的開發貸投放。

國家金融監督管理總局副局長肖遠企在吹風會上表示，對於暫時不符合“白名單”條件與標準的項目，要督促有關各方加大整改力度，切實解決相應問題，使其符合“白名單”的項目條件和標準。

擬設立保障性住房再貸款

推動消化存量商品住房也是保交房工作的重點之一。

全國切實做好保交房工作視頻會議明確，商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。

董建國在吹風會上進一步指出，城市政府堅持“以需定購”，可以組織地方國有企業以合理價格收購一部分存量商品住房用作保障性住房。

王業強表示，“以需定購”可以避免政府由於過多收購商品房庫存而造成財政支出壓力過大的風險，同時，也避免給市場傳遞錯誤的需求信號，造成房企的盲目擴張。

王青表示，“以合理價格收購”主要是根據市場供需平衡狀況確定收購價格。考慮到當前地方政府財力普遍比較緊張，各地房價存在一定下跌風險，以及房企本身銷售回款需求比較強烈，未來圍繞“合理價格”水平，可能還會有一個博弈過程。最終收購價或在現有市場價格基礎上打一定的折扣，比如20%—30%。

王業強認爲，要落實“以需定購”和“以合理價格收購”的要求，關鍵是要建立市場主導機制：市場需要多少保障性住房，政府收購多少住房；市場價格是多少，政府收購價格根據市場價格調整。

在王青看來，政府收購部分商品房用作保障性住房，還要解決資金來源問題，特別是在當前地方政府財力承壓的背景下。

中國人民銀行副行長陶玲在發佈會上介紹，中國人民銀行擬設立保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，向城市政府選定的地方國有企業發放貸款，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

陶玲進一步介紹，保障性住房再貸款規模爲3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，發放對象包括國家開發銀行、政策性銀行、國有商業銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風險自擔原則發放貸款。中國人民銀行按照貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。

21世紀經濟報道記者從發佈會上獲悉，這一政策支持收購的商品房嚴格限定爲房企已建成未出售的商品房，對不同所有制房地產企業一視同仁。按照保障性住房是用於滿足工薪收入羣體剛性住房需求的原則，嚴格把握所收購商品房的戶型和麪積標準。城市政府、符合保障條件的工薪羣體等相關主體自主決定是否參與。

陶玲表示，這項政策有利於通過市場化方式實現加快存量商品房去庫存、加快保障性住房供給、助力保交樓和“白名單”機制等多重目標。近期中國人民銀行將出臺正式文件，即《關於設立保障性住房再貸款有關事宜的通知》。