探索“三塊地”改革 金融如何助力宅基地激發活力？

雖然農村宅基地改革在持續深化，但宅基地改革涉及多方利益，在使用權、資產權益流轉方面依然存在較高門檻。因此，如何激發農村宅基地的活力是一個“老大難”社會問題。

2015年，北京市大興區被國務院確定爲農村“三塊地”改革試點區縣，是北京市唯一一個參與項目試點的地區，對於北京市的土地制度改革具有重要的戰略意義。“三塊地”改革是指農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點。據瞭解，大興區的試點項目規模大，資金需求急迫，且涉及土地整理、開發建設、產業運營等多個環節。同時，這些項目在政策、操作模式、相關金融機制上有待完善，現有的金融服務難以滿足其多元化的資金需求。

爲了激發宅基地使用權活力，滿足農村土地複雜而多元的資金需求，近年來不少金融機構做了很多積極嘗試。例如，北京農商銀行於2016年初率先推出了全市首個集體經營性建設用地入市專項融資產品，有效滿足集建地入市試點涉及的土地整治、開發建設和產業運營三大階段的資金需求。

7月中旬，21世紀經濟報道記者赴北京大興區兩處鄉鎮調研，瞭解“三塊地”改革中，單戶農民以及整村改造中的村集體的金融需求如何被滿足。

舊宅變新居 助力農民改善居住需求

“我是想把老房子重新改造，但是短時間拿不出那麼多錢，是我兒子說現在北京農商銀行有這麼個產品。”“我平時和兒子住，這次貸了45萬來改造老宅，以後可以住也可以用來出租增加收入來源。”7月中旬，家住北京市大興區青雲店鎮北野場村的田振英向記者介紹道。

78歲的田振英是老“大興人”，她在大興有一塊180平方米的祖傳宅基地，但老宅房子已經年久失修，存在安全隱患，居住條件不再適合她這樣的高齡老人。子女們也常常勸她翻建一下，但短時間一次性拿出幾十萬進行翻建，對於農村的普通家庭來說，是不小的壓力。

田振英通過兒子瞭解到北京農商銀行新升級了一個“新民居”消費貸款產品，兒女可作爲共同借款人，像她這樣高齡的農村老人也能獲得用於宅基地房屋翻新的信用貸款。於是，田振英和兒子共同從銀行貸款45萬元用來房屋翻新，貸款期限爲五年。北京農商銀行大興支行個貸業務部負責人羅斌表示，子女作爲老人的共同借款人，不僅能夠提高貸款人的貸款額度，而且增加了銀行的還款來源，降低了相關貸款風險。

21世紀經濟報道記者瞭解，2020年以來，北京市及相關區政府發佈政策文件，推動美麗鄉村建設，落實戶有所居、加強農村宅基地及房屋建設管理，農村涌現出了建房熱潮。多位京郊村民反映宅基地住宅翻建需求多、投入大，需要信貸資金支持。“主要是改善需求催生了新的貸款產品。”“手續簡便，效率高，是市場上僅有的支持農宅建設的貸款產品。”羅斌向21世紀經濟報道記者進一步介紹，隨着國家鄉村振興戰略的全面推進，農村生活條件逐步改善，很多老人有老房翻新改善居住環境的需求，同時老宅存在安全隱患，爲了滿足這些貸款需求，北京農商銀行在今年升級了“新民居”貸款產品。例如：將貸款人的年齡上限從70歲提高到80歲；貸款人的直系親屬可以作爲共借人申請貸款；貸款新增加了裝修等用途。

爲何要將“新民居”貸款人年齡上限從70歲放寬至80歲？北京農商銀行鄉村振興部客戶經理石磊對記者解釋，一是當前農村人口老齡化趨勢更加明顯；二是農村宅基地一般規劃都是在老人名下，爲了更好地服務這部分客戶，因此在優化產品時放寬了借款人年齡限制。

石磊還強調，銀行還針對“新民居”貸款優化了信用條件，對分行認可的優質客戶，除了通過抵押、擔保等形式辦理貸款外還可以申請信用貸款。據石磊介紹，該產品上線至今，已助力268戶農宅修繕，貸款額超7000萬元。

助力支持整村改造、“三塊地”改革

除了針對單戶村民的“新民居”消費貸以外，北京農商銀行還推出了針對農村整村改造的項目貸款——“美麗鄉村建設貸款”。

7月中旬的午後，記者走進大興區西紅門鎮大白樓村，一排排白黑相間的國風院落映入眼簾，新宅融合新中式風格與村民需求，同時配套公共服務設施，一派新鄉村面貌。

“我是沒想到，不用搬離老宅還能住上這樣的房子！”家住大興區西紅門鎮的郭大爺說道。郭大爺一家七口人，自家宅基地在2022年被集體改造成如今的“別墅”，房屋寬敞明亮，地上三層地下一層，還帶一個小院落，目前正在裝修。

據北京市大興區西紅門鎮大白樓村工作人員介紹，“大白樓”是北京宅基地制度改革的典範。大興區西紅門鎮是典型的城鄉接合部地區，屬於第二道綠隔範圍。近年來，相關村莊面臨着人口倒掛嚴重、環境條件差、安全隱患大、公共服務設施承載力不足等問題，極大阻礙了區域健康發展。2020年7月，中央全面深化改革委員會第十四次會議通過了《深化農村宅基地制度改革試點方案》新一輪宅改試點，大興區被列入本次110個試點改革區域之一，大興區西紅門鎮政府響應政策、積極推進宅改項目進展，將宅改試點與集建地入市有機結合，激活了宅基地，推動了村民住宅與公共設施的雙重升級。

爲支持農村宅基地改革工作，北京農商銀行大興支行以特色金融產品“美麗鄉村建設貸款”爲大興區西紅門鎮宅改項目提供近10億元授信支持。貸款資金可用於農村地區土地疏解騰退、農民集中住房建設、村莊改造提升等用途，貸款期限最長可到20年。

北京農商銀行大興支行鄉村振興部客戶經理吳思琪向記者介紹，該項目作爲全市首個宅改試點項目，不同於以往的整村規劃拆遷建設，而是在整村原址進行升級改造。此外，由於村集體作爲融資主體會受相關限制，支行與區政府、鎮級政府及總行進行多輪溝通，探索出一條可行之路，從而拓寬了融資渠道。

事實上，西紅門鎮宅改項目是“三塊地”改革的縮影。據21世紀經濟報道記者瞭解，作爲國家新一輪農村改革試驗區，北京市大興區的試點項目規模大，資金需求急迫，且涉及多個環節，包括土地整理、開發建設、產業運營等。同時，這些項目在政策和操作模式上與傳統項目有顯著差異，集體經營性建設用地的相關金融機制尚不完善，現有的金融服務難以滿足其多元化的資金需求，亟需金融機構改革創新。

爲了滿足農村土地複雜而多元的資金需求，北京農商銀行於2016年初率先推出了全市首個集體經營性建設用地入市專項融資產品，包含土地整治貸款、開發建設貸款、產業運營貸款、商業用房按揭貸款等子產品，有效滿足入市試點涉及的土地整治、開發建設和產業運營3個階段的資金需求。

據北京農商銀行大興支行相關負責人介紹，截至2024年6月末，北京農商銀行累計爲大興區10個鎮試點項目提供520億元授信支持，爲項目區域順利推進土地騰退整治與集體經營性建設用地入市提供了資金保障，同時積極促進了當地農村環境的改善與產業的蓬勃發展。