土拍市場升溫了？

本報記者 莊靈輝 盧志坤 北京報道

土地出讓金持續走高，平均溢價率時隔多年重回10%以上，多宗地塊溢價率超40%……多項指標數據顯示，近期土拍市場熱度正逐漸回升。

日前，多家市場機構發佈的數據顯示，今年1—2月，全國300城住宅用地收金額同比增長約三成，北京、上海、杭州、鄭州等多地出現高溢價成交地塊。

多位受訪人士告訴《中國經營報》記者，一般來說，開年土拍市場會出現不同程度升溫。與以往有所不同的是，今年以來各項指標均明顯升溫，不少指標創下近年來新高。究其原因，除優質地供應放量等傳統因素外，專項債收地提速及各類政策支持也有利於土地市場回暖。

溢價率重回10%以上

各項指標中，平均溢價率回升尤爲明顯。

克而瑞數據顯示，自2021年7月以來，其重點監測的城市土拍月度平均溢價率均在10%以下。2023年以來，重點城市平均溢價率更是多在6%以下。

這一情況於今年發生轉變，時隔三年多，重點城市平均溢價率重回10%以上。2025年1月及2月，克而瑞監測的重點城市土拍平均溢價率分別爲8.7%、13.4%。對比來看，2024年12月，這一數據爲4%。

具體來看，今年2月份，上海、杭州、成都、蘇州、鄭州等多地均出現高溢價成交地塊。其中，上海有4宗地塊溢價成交，2宗地成交溢價率均超30%；杭州出讓14宗地塊中，12宗溢價成交，多宗地塊成交溢價率超40%，有地塊成交溢價率超70%。

“今年2月份，成都、蘇州、長沙核心區地塊房企參拍意願相對較高，溢價率在20%以上。”中指研究院高級分析師孟新增指出，除高溢價率外，今年2月，天津市和平區山東路與哈密道交口地塊成交樓面價43449元/平方米，刷新區域最高樓面價紀錄。

克而瑞研究中心市場研究總監馬千里也指出，今年2月份，杭州、鄭州、上海等多地土拍溢價率或地價刷新近年來紀錄，如鄭州市金水區一宗宅地拍出了87%的溢價率，創近三年來溢價率新高。

“隨着典型城市新房去化表現的向好、地方降庫存逐見成效，與各地供地計劃的調整同步，2025年各地優質地塊的競拍信心有望進一步提振。”馬千里預計，今年上半年將有更多高溢價優質宅地出現，並且會蔓延到更多城市，新房成交表現向好、潛在庫存控制得當板塊的土地熱度有望先一步回升。

“預計今年上半年重點城市優質宅地高溢價成交將成爲常態，土地熱度回升範圍將從核心城市的核心板塊向外擴散。”馬千里表示，隨着核心城市新房去化加速、地方庫存壓力顯著緩解，疊加各地供地策略的精準調整，房企對優質地塊的投資意願持續增強。

收金同比增三成

除溢價率外，今年2月份，重點城市土拍流拍率也出現顯著下降。

克而瑞數據顯示，今年2月份，其重點監測城市土拍流拍率爲6%，環比下降了14個百分點。2023年以來，重點城市月度土拍流拍率均在8%以上，最高超20%。

“近三年來，每年2月份流拍率環比均會出現較大幅度下滑。”馬千里指出，從供地節奏來看，每年1月份都有較多出讓難度較大的地塊，因此1月的基期流拍率都會短暫衝高。

此外，土拍收金規模也出現回升。

中指研究院發佈的數據顯示，今年1—2月，全國300城住宅用地土地出讓收金約0.26萬億元，同比增長28.9%；成交樓面價爲4806元/平方米，同比增長41.3%。

克而瑞數據則顯示，今年2月份，上海、北京、杭州土拍成交金額超過100億元。因一二線優質地塊成交佔比上升，當月平均樓面價爲4019元/平方米，環比上月增加48%。

多位分析人士認爲，今年以來多地土拍升溫背後，與優質地塊供應加量及專項債收儲提速等因素有關。

“今年以來，核心城市加大優質地塊供應力度，支持低密度住宅用地開發，滿足市場改善型住房需求。同時優化產品設計條件，以‘好房子’建設激活住房需求潛力。”孟新增表示，從供應端來看，目前“小”而優質的地塊佔比逐漸提升。這類地塊能夠幫助房企更好地平衡規模擴張與經營效益，降低開發風險，提高資金使用效率，因此能夠吸引更多企業參拍，尤其是中小型企業。

不過，需要指出的是，除上述核心城市出現高溢價成交地塊外，目前多數城市土地市場仍以底價成交爲主，近期多地土拍市場供應與成交規模也仍在下降。克而瑞數據顯示，今年2月份，全國300城經營性土地供應2702萬平方米，環比下降22.6%；成交建面爲2283萬平方米，環比下降52%。

（編輯：王金龍 審覈：童海華 校對：顏京寧）