王青等：新發放居民房貸利率還有較大下調空間

中新經緯9月24日電 題：新發放居民房貸利率還有較大下調空間

作者 王青 東方金誠首席宏觀分析師

馮琳 東方金誠研究發展部總監

中國人民銀行(下稱央行)行長潘功勝9月24日在國新辦發佈會上宣佈，降低存量房貸利率和統一房貸最低首付比例，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右。統一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調至15%。

根據2023年第四季度中國貨幣政策執行報告，2023年9月啓動存量房貸利率下調後，共有超過23萬億元的存量首套房貸利率下調，利率平均水平下調73個基點，降至4.27%，每年減少借款人利息支出約1700億元。不過，受2024年2月5年期以上LPR(貸款市場報價利率)大幅下調、“5.17”房地產新政取消全國層面房貸利率下限等影響，2024年7月新發個人住房貸款利率降到了3.4%，也就是說要比此前調降後的存量首套房貸利率低87個基點，而其它存量房貸利率水平更高。另外，當前居民投資理財收益率也要明顯低於存量房貸利率。

受存量房貸利率偏高影響，現階段出現了提前還貸現象。對銀行而言，居民較大規模提前償還房貸，意味着高收益、低風險的優質信貸資產流失，這會對銀行利潤形成較大影響。

本次存量房貸利率平均下調50個基點左右，能夠顯著緩解提前還貸現象，對銀行淨息差的影響將通過引導存款利率下調予以緩解。同時，這也在釋放穩樓市的積極信號，有助於推動樓市穩步發展。需要指出的是，截至6月末，存量房貸規模爲37.8萬億元，利率下調0.5個百分點，意味着銀行1年的利息收入就要減少1890億元。我們認爲，接下來監管層將通過引導商業銀行有序下調存款利率的方式予以緩解。

央行宣佈，“統一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由當前的25%下調到15%”，這將有效降低改善性需求的購房門檻。與此同時，央行還宣佈，“將5月份人民銀行創設的3000億元保障性住房再貸款，中央銀行資金的支持比例由原來的60%提高到100%，增強對銀行和收購主體的市場化激勵”，這將顯著加快各地收購存量商品房用作保障房的進度，緩解商品房市場庫存壓力。

我們認爲，接下來的重點是進一步下調新發放居民房貸利率，這是提升樓市預期的關鍵。本次央行宣佈下調政策利率20個基點後，新發放居民房貸利率會跟進下調。預計進一步下調房貸利率，對房地產行業實施定向降息，將是未來樓市支持政策的主要發力點。(中新經緯APP)

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責任編輯：張芷菡