王韶：房地產去庫存是時候用“辣招”了！
王韶 統籌消化存量和優化增量住房，房地產調控正式步入新階段。
4月30日，中央政治局會議強調：要持續防範化解重點領域風險，繼續堅持因城施策，壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。
據國家統計局，2024年一季度末，全國商品房待售面積7.48億平方米，較2023年末增加0.75億平方米。其中住宅待售面積3.95億平方米，增加0.63億平方米；辦公樓待售面積0.52億平方米，增加350萬平方米；商業營業用房待售面積1.42億平方米，增加15萬平方米。
轉化困難，庫存持續增加，企業資金壓力增大，緊抓去庫存刻不容緩！
……他山之石，可以攻玉！
2月28日，香港財政司司長陳茂波在一份新財政預算案中宣佈，經審慎考慮當前整體情況，即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施，所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅，意味着香港樓市全面“撤辣”。
所謂“辣招”是指香港自2010年11月以來用以抑制短期炒賣而推出的一系列樓市印花稅。隨着香港樓市的升溫，特區政府又相繼推出印花稅加強版，被業界稱爲“加辣”，交易稅費非常高，以致內地人輕易不敢去香港買房。
香港樓市“撤辣”之後，任何人在香港買房均享受同等待遇，所有住宅物業交易無須再繳額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。
據介紹，對於非香港永久居民，如果在“全辣期”購買房產，稅率爲30%（15%買家印花稅+15%新住宅從價印花稅）；在“半辣期”這兩種稅率都降至7.5%，共15%；而“撤辣期”僅需繳納從價印花稅，需要說明的是從價印花稅稅率根據房產交易價有所變動，從100港元到4.25%稅率不等。
以市場價800萬港元房產爲例，非香港永久居民在“全辣期”購買需繳納240萬港元稅費，而“半辣期”需繳納120萬港元，“撤辣期”僅需24萬港元（稅率3%），差距不能說不大！
國內房地產市場自2021年下半年開始供需雙弱，與香港如出一轍。但全面“撤辣”卻極大地激活了香港房產交易。據界面新聞報道，3月份香港一手房市場共錄得4170宗成交，爲近11年單月交易新高，甚至出現“日光盤”！
國內樓市爲何舉步維艱，是沒有需求嗎？非也！國內樓市不缺市場，缺的是令人怦然心動的“辣招”！
以廣東爲例，據第七次全國人口普查，2020年廣東城鎮家庭戶住房爲租賃住房比例高達50.4%，其中城市家庭租房戶佔比更達55.3%，比全國平均水平高29.7個百分點；城鎮家庭戶居住在購買商品房的戶數占城鎮總家庭戶26.2%，比全國平均水平低15.9個百分點；城鎮家庭住房自有率爲46.9%，其中城市家庭自有率僅爲41.9%，比全國低27.3個百分點；城鎮家庭戶住房人均居住面積30.9平方米，比全國平均水平少7.7平方米；城市家庭戶居住在只有1間房間的住房佔40.7%，比全國水平高22.7個百分點；城市家庭戶人均居住面積小於30平方米佔59.7%，小於20平方米佔36.6%；城鎮家庭戶居住的住房樓齡在20年以上的戶數佔35.3%，比全國平均水平高4.0個百分點，居住的住房樓齡在30年以上的戶數佔10.2%；城市家庭戶住房有電梯的佔比爲33.3%，低於全國水平3.4個百分點……廣東仍有相當比例的人羣面臨較爲突出的住房壓力，無論剛需，還是改善性需求相對其他地區都存在更大市場。
面對未來我們必須要有足夠的信心！
非常時期需有非常之舉！因企業流動性不足而導致市場主體信心全面缺乏而形成的負循環反饋，短期內僅憑市場行爲難以有效扭轉。房地產去庫必須有更多更切實有效的“辣招”改變市場預期，徹底打破住房消費“有心無力”“有力無心”之窘境！
一、購房退稅，刺激改善需求入市
改善性需求是當前住房消費的主要羣體之一。購房退稅政策不是“新招”，2016年爲鼓勵居民換購住房以應對房地產去庫存而由財政部等部門首次出臺，2023年底到期結束。結合當前房地產庫存的實際，建議購房退稅政策延至市場回暖復甦。
允許居民家庭在一定時間內（一般兩年）將現住房賣掉，然後用該款項再買一套自住商品住房即可享受個人所得稅優惠。優惠額度視新購住房金額和現住房轉讓金額的比例而定，全部退還或按比例退還已繳個人所得稅。
購房退稅將大大降低換購住房成本，提高居民購房意願和能力，對於改善性需求尤甚，變“有力無心”爲“有力有心”。
鼓勵企業和機構積極購買辦公樓或商業營業用房，建議同樣給予企業所得稅減免等優惠。
二、鼓勵以舊換新及政府回購，完善住房供應體系
完善的住房供應體系是“市場+保障”，“低端有保障、中端有支持、高端有市場”的多元供應格局。二手房通常具有總價低、位置好、配套齊等優勢，對於“上車族”具有天然吸引力。支持鼓勵“以舊換新、賣舊買新”，給予購房補貼和契稅等優惠，有利加速一二手住房循環流動，促進住房消費的流動性和活躍度，提高供需匹配度和效率，緩解城市住房供需矛盾和價格波動。
新房銷售難，存量房交易亦難，如果不能形成一二手房的有效互動，房地產去化將陷入困局。打破困局需要政府、企業（開發企業及中介機構）和業主多方有機聯動。
一方面，建議政府主管部門根據保障房建設週期和任務需要，出資購買部分符合條件的新建商品住房或有換房意願的存量房源，轉爲保障性住房（人才房），以此作爲調節市場供求關係的宏觀政策工具和制度性安排，既加快了保障性住房供給速度，又可根據形勢優化和調整市場供求關係，還高效、快捷緩解市場和企業庫存壓力，一舉多得。
另方面，建議由政府聯合金融機構組成住房銀行，幫助有賣舊買新需求的購房者將舊房“存”起來並按評估值獲取相應額度房票，憑房票在一定時期購買新房。
其三，建議開發企業以多形式的有效舉措與有換房意願的舊房業主達成協議，支付一定比例首付即鎖定房源，再由中介機構優先推動其舊房交易，允許舊房業主在一定時間內完成舊房買賣後再買新房或無條件退房。
房地產市場已發生深層次變化，以舊換新不可能一蹴而就，以利潤和時間換空間是辦法之一。
三、穩定市場主體，明確責任邊界，“白名單”應放盡放早放
房地產行業風險仍未出清，債務剛性兌付壓力與日俱增，項目融資“白名單”意義重大，事關保交樓、穩民生。一方面可使項目獲得一定資金支持，爲保交樓提供保障；另方面獲得政府信用背書，對於項目協調相關資源、銷售均起積極幫助和信心支撐，有利行業持續穩健發展。
自“白名單”機制建立以來，商業銀行加快了項目篩選和貸款審批，但據企業反映，儘管“白名單”涵蓋範圍、落地速度加快，但銀行實際放款項目數量明顯少於住建部門報送量，已放款資金體量相比融資需求也有落差；涉險企業項目仍無法獲得融資支持……
？ 日前國務院副總理何立峰在鄭州調研強調：健全合規房地產項目“白名單”制度，“能進盡進”；對納入“白名單”的項目，金融機構要優化貸款審批和發放流程，加快放款速度；對暫不符合“白名單”要求的項目，抓緊拿出有針對性的解決方案。
消除銀行疑慮，打破“白名單”堵點卡點，只有明確各方責任邊界，通過政府信用背書和完善的盡職免責機制，才能保障金融機構的合法權益，促進放貸積極性，儘快穩定市場主體，防止風險蔓延。
四、全面統籌開發用地供應，避免庫存矛盾加劇
從供應端減少土地出讓，避免庫存矛盾加劇，這也是“辣招”。4月29日自然資源部明確要求，商品住宅去化週期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓……將新增住宅用地供應量與當下商品住宅去化週期、盤活存量數據密切關聯。以需定供統籌安排供地，保證市場供需平衡、結構合理，這是落實“人、房、地、錢”要素聯動新機制的要求。
但房地產開發並不僅侷限於商品住宅。就市場表現而言，辦公樓和商業營業用房去庫存壓力和去化週期比商品住宅更大、更長。商業辦公用地尤需優化規模、佈局和結構。
房地產去庫存任重而道遠，亟需一攬子政策形成“組合拳”，從供應端和需求端發力，一步到位取消所有限制性措施、實實在在激發購房潛力、真真正正降低消費成本、老老實實提高品質和服務，“快狠準盡”而不再“擠牙膏”，以“辣招”築政策底之時便是市場回暖復甦之日。
以上觀點僅限於朋友間交流，純屬個人淺見，不代表任何單位和機構！
王韶 廣東省房地產行業協會會長 觀點新媒體專欄作者