小區物業被業委會解聘拒不退場！濟南法院：責令退出

齊魯網·閃電新聞1月10日訊2023年4月，濟南歷下區“116號院”業主與街道辦組建第一屆業委會爲濟(歷下區)“116號院”第一屆業主委員會（下稱“116號院”業委會），後召開業主大會，對物業服務進行綜合評價，投票結果爲82.7%業主均不同意被告繼續提供物業服務。“116號院”業委會按照業主大會投票結果對物業公司發出解聘通知，但物業公司不予配合交接與辦理解聘程序，爲維護原告及業主的合法權益，“116號院”業委會依法提起訴訟。近日，濟南市歷下區人民法院對這起物業服務合同糾紛案作出一審判決，確認原告“116號院”業委會與被告濟南某物業公司《物業服務委託合同》中關於“116號院”部分合同權利義務關係於2023年9月解除；被告濟南某物業公司於本判決生效之日起三十日內退出“116號院”住宅區。

濟南歷下法院經審理查明，2019年5月，濟南市歷下區某單位住宅區業委會與濟南某物業公司簽訂了《物業服務委託合同》，合同約定物業類型爲普通住宅，服務範圍爲“116號院”等４個院，本合同暫不約定合同期限。

庭審中，“116號院”業委會稱，該合同繫上屆業委會簽訂，但上屆業委會沒有備案。2023年4月，濟南市歷下區住建局出具《濟南市業主委員會成立（換屆）備案通知書》，確定了“116號院”最新業主委員會及成員名單。

2023年8月，“116號院”業委會向“116號院”全體業主發出《關於召開業主大會的公告》，決定於2023年8月29日至9月14日召開業主大會。2023年9月15日，“116號院”業主大會作出《“116號院”業主大會結果通報》，主要內容：參加會議業主480戶，共686戶，佔小區總戶數69.97%，參與會議業主面積佔總面積69.97%。大會結果不同意物業繼續服務佔82.7%。

之後，“116號院”業委會發送《關於與濟南某物業公司解聘合同的告知書》，根據小區業主大會的投票結果，業主委員會決定於2023年12月31日解除2019年5月小區前任業委會與現物業公司簽訂的《物業服務委託合同》。此後，“116號院”業委會又向濟南某物業公司發送《關於督促濟南某物業公司提交資質的通知（物業交接1號）》《關於督促濟南某物業公司公示公共收益賬目的通知（物業交接2號）》等多份告知書。

濟南歷下法院經審理認爲，2019年5月，濟南市歷下區某住宅區業委會與濟南某物業公司簽訂的《物業服務委託合同》（以下簡稱“涉案合同”），經雙方舉證和陳述，法院對該合同爲“116號院”上屆業委會與濟南某物業公司簽訂予以確認，合同系雙方真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的禁止性規定，合法有效，雙方享有合同權利，均應嚴格依約履行合同義務。因“116號院”新的業委會已經成立，因此涉案合同“116號院”的合同雙方現爲新的“116號院”業委會及濟南某物業公司。

根據我國民法典第二百七十八條規定：“下列事項由業主共同決定：（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；第九百四十六條規定；“業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的，可以解除物業服務合同。”本案中，“116號院”業委會通過召開業主大會，由專有部分面積佔比2/3以上的業主且人數佔比2/3以上的業主參與表決，還經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意解聘濟南某物業公司。根據法律規定，業主大會有權決定解聘物業服務企業。

據本案主審法官耿露介紹，本案爭議區域爲“116號院”，根據“涉案合同”約定，“116號院”業委會僅是《物業服務委託合同》的一部分合同主體，僅享有對“涉案合同”中關於“116號院”部分的合同權利義務的解除權。對“116號院”部分之外的合同主體與濟南某物業公司之間的物業服務合同關係，本案不予處理。

綜上所述，依照我國民法典之相關規定，濟南歷下法院判決確認原告濟(歷下區)“116號院”第一屆業主委員會與被告濟南某物業公司因2019年5月濟南市歷下區某住宅區業委會與濟南某物業公司簽訂的《物業服務委託合同》成立，關於“116號院”部分的合同權利義務關係於2023年9月25日解除；被告濟南某物業公司於本判決生效之日起三十日內退出濟南市歷下區“116號院”住宅區，將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給原告“116號院”業委會。日前，本案一審判決已經生效。（文中當事人均爲化名）

閃電新聞記者 孔冠軍 通訊員 王繼學 報道