廣州一季度租賃市場活躍，零售空置率環比同比“雙降”

南方財經全媒體記者樑施婷 廣州報道

3月28日，第一太平戴維斯發佈《2024年第一季度廣州房地產市場回顧與展望》報告，解讀市場發展趨勢。

繼去年的“920新政”後，廣州在今年初再次調整房地產政策。1月27日，廣州市政府辦公廳印發《關於進一步優化我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》，分別從供給端與需求端兩側出發，提出繼續加大住房保障力度、精準支持房地產項目合理融資需求、優化限購、加強房地產市場監管等政策措施。

報告分析認爲，新政利好一季度看房量回升，但交易情緒維繫謹慎，成交量仍處低位。而報告在商業地產方面提出，廣州一季度寫字樓租金環比下降1.4%，預計隨着一季度所累積租賃需求的轉化落實，市場有望錄得更多交易達成；零售方面，廣州市空置率環比再降0.2個百分點，預計下半年廣州將新增26.6萬平方米零售面積。

新質生產力代表行業租賃需求增長

2024年第一季度，廣州甲級寫字樓物業市場傳統核心商務區共迎兩個新項目入市，合計帶來12.7萬平方米供應面積。受此影響，一季度末，傳統核心商務區總存量環比上升1.8%、同比上升9.2%，至707.3萬平方米；傳統核心商務區平均空置率環比上升1.4個百分點、同比上升3.6個百分點，季末錄得19%。

不過，一季度租賃市場活躍度提高，數個優質項目亦有錄得矚目租賃成交達成，此外本季新增的多數租賃問詢仍待在未來數季轉化爲成交釋放，報告預計市場季度淨吸納量回落至0.8萬平方米。

從行業看，一季度，信息技術、專業服務、製造、金融類企業成交活躍，以所達成交易的數量計，逾半數交易源自上述行業；而以交易面積計，健康醫療、公共機構、消費者服務行業則因相關企業承租面積更大而居本季前三。

預計2024年第二季度，傳統核心商務區有兩個新項目入市，共帶來9.1萬平方米供應面積。屆時，市場總存量將環比再升1.3%。

報告認爲，隨着一季度所累積租賃需求的轉化落實，市場有望錄得更多交易達成，淨吸納量將隨之回升。宏觀層面，在積極響應中央加快發展新質生產力的利好推動下，源自科技、信息技術、新能源等行業的租賃需求料有增長。

零售空置率環比再降0.2%

2024年前兩月，廣州消費市場保持穩定增長，廣州市社會消費品零售總額累計達2024.09億元，同比增長6.5%，增幅較2023年同期提升4.5個百分點。

本季度內，廣州零售地產存量項目積極調整招商策略並繼續優化品牌與業態組合，多個項目入駐表現持續提升，進而推動全市平均空置率環比再降0.2個百分點、同比下降2.9個百分點，至12.6%。當中，餐飲品牌在市場整體需求中繼續佔據主導地位，而受核心商圈優質項目升級調整的利好推動，市場亦引入數個知名時尚及香水品牌首進廣州或拓店。

報告認爲本季，業主積極招商但謹慎調租，存量項目租金水平基本與去年年末相若。因此，廣州市租金指數預計環比持平，平均租金仍爲人民幣每平方米每月618.9元。進入2024年第二季度，預計廣州無新增供應入市，而到下半年，將有三個購物中心開業，合計新增26.6萬平方米零售面積。

“未來，隨着標杆項目品牌升級活動的持續進行，更多知名品牌有望落地，首店經濟料獲進一步發展。”得益於此，報告認爲，核心商圈入駐率及租金水平有望保持穩健。對於次核心商圈項目而言，因應消費者偏好變化而積極調整運營及招商策略以規避同質化競爭風險則是提振項目資產表現的關鍵。

新政利好看房量回升

2024年第一季度，廣州一手住宅供應面積環比下降逾50%，至29.7萬平方米。儘管如此，本季中心城區錄得數個優質項目推盤，供應面積五年來首次超過市郊區域。

“廣州進一步優化購房政策，市場看盤及問詢量有所增長，但購房者仍對達成交易持謹慎觀望態度，季度成交量於低位徘徊。”報告表示，在市場成交謹慎的背景下，大部分開發商多加大價格優惠力度促去化。因此，對於多數項目而言，其可比口徑下的成交均價多有下調。

儘管如此，受中心城區部分新推盤項目成交均價較高影響，全市成交均價結構性環比上升1.4%，至人民幣每平方米44748元。

展望年內，廣州中心城區數個改善型項目將相繼推盤入市，預計刺激市場潛在購買力的釋放，並拉動成交量回升。報告認爲，儘管大部分開發商料將繼續採取以價換量的措施促去化，全市均價或仍受中心城區高價項目的影響而延續結構性上升趨勢。