一夜回到九年前，萬科急了
4月12日，深處輿論暴風眼的萬科董事長鬱亮，高調現身成都，參加了一場萬科和新加坡政府投資公司(GIC)合作二十週年的慶典。
會後，鬱亮特意發朋友圈稱讚道，“二十年，市場起起落落。連續二十年合作，只有志同道合者才能做到”。而在這番溫情的表述背後，萬科正在遭遇一場史無前例的輿論風暴。
▲（來源/鬱亮朋友圈）
短短一週內，萬科接連曝出被煙臺合作方舉報、萬科濟南公司負責人肖勁被公安機關帶走、集團高管傳聞被邊控等多個負面消息。萬科A股價一夜回到9年前，最新市值只剩840億元左右。
而諸多輿論的矛頭，一致指向了萬科引以爲傲的職業經理人團隊。要知道，作爲房地產行業的“三好學生”，以鬱亮爲首的萬科管理層，靠現代企業管理體制讓萬科長期站到了行業前排。
但在這場聲勢浩大的接連暴擊下，投資者不禁開始質疑萬科的公司治理結構和內部控制機制。而在真相還未明朗前，由合作方舉報等事件誘發的恐慌情緒，持續籠罩在萬科頭頂。
關鍵時刻，鬱亮的現身說法向外界釋放了一個積極信號，萬科和國際合作夥伴依舊攜手共進。但市場對萬科的債務償付能力、評級下調等種種疑慮不會輕易消除，鬱亮還得連續拆招。
01、合作伙伴“掀桌子”了
鬱亮是蘇州人，他的故鄉以精緻的園林和悠閒的生活著稱，但在大多數人眼中，這位精力旺盛的掌舵者，更符合深圳奮鬥不息的企業家精神。
萬科成立已經40年，鬱亮也已加入萬科34年，從一名公司董事，再到財務負責人、公司總裁，一路坐到了萬科董事會主席之位，他是地產紛亂時代裡真正崛起的職業經理人。
憑藉專業的風險預判能力，鬱亮總能在行業遇到危機時充當“吹哨人”。但沒人預料到的是，鬱亮執掌萬科7年時間後，萬科的命運又來到了新的十字路口。
近段時間以來，萬科不僅遇到了流動性壓力，還遭遇了合作方的接連炮轟。而前來“揭短”的煙臺百潤等十家企業，都是與萬科合作多年的夥伴。其中，煙臺百潤成立於2017年8月，同年10月與萬科合作成立煙臺創盈房地產開發有限公司，萬科持股51%，煙臺百潤佔股30%。
這些聯名舉報的數十家公司背後，則是一位叫李軍的煙臺企業家。那麼，攪動萬科輿情風波的李軍又是何人？煙臺本地房企相關人士李霞對「市界」透露，“李軍在煙臺房地產市場很有名，許多人都聽過他的名字，江湖上傳說很厲害，但大多沒見過本人。”
據「市界」瞭解到，萬科和李軍合作開發地產項目已近10年，共合作有7個項目。而萬科和煙臺合作方的糾紛爆發，最早始於2023年8月，煙臺百潤等10家企業聯合舉報萬科涉嫌挪用資金，此後又於今年1月份舉報萬科偷稅漏稅，到近期則直指鬱亮的管理問題。
在近期指控鬱亮的舉報信中，煙臺合作方的問題主要聚焦於3點：“指控鬱亮團隊成立影子銀行；以體外循環方式搞財務運作中飽私囊；涉嫌偷稅漏稅。”樁樁件件，均指向了萬科管理層治理不規範的問題。
追本溯源來看，萬科和煙臺百潤等股東的合作模式，最早源自鬱亮一手打造的項目跟投制度。2014年，由鬱亮設立的項目跟投制度，讓所有萬科員工身份都發生了一個前所未有的變化。
這一制度下，員工們和企業不再只是簡單的僱傭模式，而是需要員工拿出真金白銀，從股權層面切實參與到項目利益分配中，和公司共擔利益與風險。
可以說，項目跟投制度的出現，直接把房地產公司管理水平推上了一個新高度，同行們紛紛效仿。後來，各家在這一制度的基礎上，各自演變出了不同的合夥版本，也催生了不少財富神話。
然而，市場順風順水的時候，大家有錢一起開心賺。可市場一旦進入持續下行，項目面臨虧損時，原本利益共擔的合夥人開始反目成仇，對簿公堂的更是不在少數。
“好學生”萬科，同樣沒逃得掉“合作者倒戈”的魔咒。2021年以來，萬科與煙臺合作方聯合開發的多項目銷售不及預期，利潤無法達到指標。萬科發文提到，煙臺合作方曾提出16億元的賠償訴求，後遭拒絕。
“煙臺本地市場很小，房企銷售額幾個億就能排進前十，規模都不算大。當年有錢掙的時候，不少企業還願意一起和萬科做，但現在沒錢掙了，內部矛盾就開始爆發。”上述煙臺房企人士說道。
對萬科而言，和合作夥伴的糾紛原本並不是一件急需解決的大事。然而，恰逢萬科面臨債務償付的關鍵節點，這封直指董事會主席的舉報信，一下子拉響了萬科輿情警報。
舉報信發佈的第二天，國際知名金融服務公司摩根大通，將萬科企業的A股和H股評級均下調至低配。此後，萬科連續遭到了惠譽、標普、穆迪三大評級機構的下調。
02、股價一連跌到9年新低
面對合作伙伴的犀利指控，萬科曾作出過簡短迴應，堅稱舉報內容嚴重失實，並稱已啓動司法程序。但市場對此卻並不買賬，萬科A股價直接創下了歷史下跌紀錄。
4月以來，萬科A的股價走勢不僅跌回到了9年前“寶萬之爭”的起點，更是頻頻創下公司2015年以來股價新低。而在輿論洶涌的關鍵時期，與多位高管相關的小道消息，再度讓投資者繃緊了神經。
先是4月10日，萬科濟南公司總經理肖勁被警方帶走，引發公衆對萬科管理層的擔憂。此後，有關萬科高管的傳言愈演愈烈，陸續傳出了萬科高管蔡平赴美不歸，集團高管被邊控等傳聞。
而這些空穴來風的消息，讓萬科的股價又一次繃不住了。受上述消息影響，截至4月12日收盤，萬科A股價跌至7.1元/股，市值僅爲767億元，較2018年市值高點4524億元已大幅縮水八成。
看着崩塌bengta的股價走勢，萬科的股價跌勢讓不少人感到唏噓。要知道，2018年1月時，萬科A股價曾衝上31.92元的高點，相應市值約爲4524億元，同期萬科H股則約合人民幣3786億元，總市值合計約爲8310億元。
不少萬科股民記得，僅僅在3年前的2021年，有投資者曾大聲呼籲“珍惜30元以下萬科”。但如今，這樣的聲音早已消失。截至4月18日發稿時，萬科A最新市值爲830億元，即便加上萬科H股市值418億，萬科集團總市值爲1248億元。
也就意味着，相較於2018年的高點8310億元，萬科A+H股已有接近7000億元的市值蒸發。然而，萬科的股價下跌只是房企市值蒸發的一個縮影。環顧整個房地產行業，曾經的金字招牌“招保萬金”市值都已大幅縮水，紛紛退出千億市值陣營。
而在如今的A股市場裡，幾乎找不出一家千億市值的房企。一家長期關注萬科的債券交易人士對「市界」表示，“房企不行的典型信號是，償付違約或大面積停工，可萬科還沒出現這個局面，然而它的股價走勢已經提前進入了爆雷前夕，可見市場恐慌程度。”
受股價市場拖累，萬科的債券價格也出現了異常波動，進一步考驗着債權人的耐心。要知道，債券價格持續波動下，萬科的債券收益也會持續下滑，最終或將無法覆蓋包括債務在內的剛性支出。
從事萬科債券交易的陳斌對「市界」表示，“當下萬科最需要保剛性兌付的是債券，而債券的輿情傳播性更廣，負面更容易放大，因此，保證經營節奏的穩定預期，對萬科至關重要”。
4月14日下午，爲穩住跌跌不休的股價和波動異常的債券，鬱亮終於決定反擊，臨時召開了一場投資者交流會。對於被煙臺合作方舉報，萬科強調，稅務機關已對煙臺萬科進行稽查，不存在拒不交賬的情況，亦沒有認定煙臺萬科存在偷逃稅款之主觀故意等。
爲了有力回擊“高管被邊控”傳言，當日萬科總裁祝九勝、朱保全等高管更是在微信羣、朋友圈曬出自己的地理定位，祝九勝位於萬科香港的樓盤，朱保全位於日本東京周邊的千葉縣。
會議結束後，萬科將這份會議紀要一字不落掛到了公司官網上。文中坦誠，“從總的經營情況來看，當前萬科的確遇到了階段性經營性困難，流動性短期承壓。”
好在，迴應多個輿論熱點後市場情緒平復，萬科A股價微漲。然而，單靠一次聲明並不能完全穩住市場預期。截至4月18日午間收盤，萬科A股價跌1.55%至6.99元。
03、資產處置更積極了
長期以來，萬科是一家被危機感驅動的公司，這是外界對萬科一直以來的認知。但面對持續下行的市場行情，萬科依舊沒有及時踩住剎車。
這次投資者會上，萬科管理層又一次詳細剖析了過去的戰略失誤，“太依賴慣性”、“在不少城市出現投資冒進和失誤”等。
如今，經歷了一輪的起伏和不確定性，萬科需要穩住陣腳，保持經營業務的持續穩定，而在這輪輿情風波倒逼下，萬科也加快了處置資產的節奏。
此前，鬱亮曾在業績會上定下目標，今明兩年公司債務規模將下降1000億元，債務風險獲得實質性化解。萬科首席運營官劉肖亦曾透露，今年萬科資產交易會更大，特別是大宗資產交易。
據《財聯社》最新報道，針對近期市場上關於萬科資產處置的傳聞，萬科正從戰略角度出發，對旗下資產進行分類與結構優化。完成這一過程後，萬科將根據具體情況對資產進行處理。
一位金融機構人士陳斌亦對「市界」表示，“之前萬科很強硬，最近態度好轉很多，情況預計會轉化很快。”在陳斌看來，萬科當前面臨的危機屬於流動性危機，還沒到資不抵債的階段。而在當下，萬科需要進一步梳理資產，以更好和銀行尋求新的貸款合作。
不過，想要實現千億削債目標，鬱亮的壓力不低。作爲一家最早涉足資本市場、深交所第二家上市公司，萬科有着最爲豐富的融資手段，此前更是施展過配股、發行可轉債、增發等各類招數。
而到了最近這幾年，萬科更是成爲行業內唯二家建立起來“總對總”融資模式的房企。“萬科原來的融資模式非常牛，總對總的模式下，它的資金量大價低，比其他房企便宜了不少。”債券市場人士王偉對「市界」說道。
然而，在預售監管制度下，萬科的融資模式從“總對總”變爲“項目制”，這也意味着萬科的現金流無法按償債需求提取，償債壓力進一步變大。“對萬科而言，邊際惡化的後果是不可承受的，融資和行業持續下行，需要警惕加速擠兌的風險。”王偉說道。
好在，從債務集中到期日來看，萬科的主要債務壓力集中在今年第二、三季度，合計金額約爲224億元。對於即將於5月、6月到期的56億元境外債券的具體資金安排，萬科此前在投資者平臺迴應稱，公司已經提前啓動了相關置換和還款準備工作。
此前萬科業績會上，祝九勝曾提及萬科兩大新增融資渠道，一個是白名單輸血，另一個則是經營性物業貸。這兩項新增融資窗口也將成爲萬科的重要支撐。
不僅如此，萬科也在陸續對北京、南京、上海等關鍵地區進行城市合併，重組管理區域，任命新負責人。據「市界」瞭解到，上述區域尚未出現大幅減員現象。
一直以來，鬱亮對中國未來房地產市場規模的判斷都一如既往，“9萬億-10萬億是正常的市場規模水平”。也就意味着，這個市場現在遇到了超跌，但地產行業不會消失。
但在房地產行業的一輪深刻變革下，真正能活下來的企業必將是少數。對於掌舵者鬱亮而言，他需要想盡辦法帶領萬科穿越風暴。
而在剛剛結束的一季度，整個房地產行業銷售行情依然很拉胯，萬科仍不可避免地受到衝擊。2024年1-3月，萬科累計實現合同銷售金額579.8億元，同比下滑42.8%。
（文中王偉、李霞、陳斌均爲化名。）
作者 | 李 逗
編輯 | 孫春芳
運營 | 劉 珊