又渣又帥，金融廣場衝8萬？
等待12年，金融廣場火速復活。
好比淘汰歌手拿到“復活卡”，看上去遙遙無期的爛尾，等來“白衣騎士”。
就在上個月，國企——成都交子公園金融商務區投資開發有限責任公司成功接盤“金融廣場”，成交價約43.32億元。
現在，成都金融廣場（CFC）已經官宣更名爲交子金融廣場（JFC）。
▲交子金融廣場（JFC）實景
地段沒的說，但是產品來不及改，也改不動。
10來年前的產品，搭配一流的地段，有法拉利搭載1.0發動機的趕腳，優缺點非常明顯。
關鍵是價格，據售樓部消息，將對標“銀泰”二手房，想要的剪刀差——沒了。
對標銀泰最貴二手9萬，金融廣場最高有可能衝擊8萬（除去1萬精裝）。這類房源，通常會出現在660㎡頂躍，總價超過半個小目標。
那麼，金融廣場還值得上車嗎？
01
毫無疑問，金融廣場地段一流，和銀泰中心隔交子公園相望。
地段，以及無遮擋的景觀資源，是最大價值。
有人說，樓下風景值一個億！
▲交子金融廣場（JFC）在建工地空中視覺
周邊配套一流，不再逐一羅列，這裡只說它的產品。
整個項目佔地約78畝，一共5棟超高樓+商業裙樓，總建築面積超87萬平米。
整體容積率達到12.0！
▲交子金融廣場（JFC）前期規劃（來源網絡）
這樣的項目，非常複雜，超盤難度大。
核心是超200米的五星級酒店，以及兩棟超200米寫字樓，加上商業裙樓對設計方案非常嚴苛，兩個字“燒錢”。
因此，成都厚德天府置業雖在2012年以402元/㎡樓面價拿下金融廣場地塊，但後期設計規劃頗費周折，直至退出。
金融廣場這樣的項目，決定其價值的不僅僅是地段、戶型，還有酒店規格，商業檔次。
▲交子金融廣場（JFC）實景
前期消息稱將引入麗思卡爾頓，但並沒有最終落地，未來將引入什麼樣的酒店，尚未得知。
相比對面銀泰中心，華爾道夫酒店是加分項，加上檔次不錯的“銀泰IN99”，住宅也因此受益。
根據規劃，金融廣場商業最高達11樓，體量在20萬㎡左右。
它最新英文名字JFC和IFS差的也不多，希望未來能和IFS一戰！
02
開盲盒的不僅是酒店和商業，即將銷售的住宅也有開盲盒的意思。
住宅沒有樣板間，要買，不好意思，只能看沙盤和戶型圖。
▲交子金融廣場（JFC）沙盤
根據售樓部提供的價格預估，起步價在千萬級，這樣的開盤方式是不是有些草率？
既然沒有樣板間，接下來重點看圖。
兩棟住宅，主採光面朝北，樓下交子公園，正對銀泰中心。
▌4號樓3T2戶，有285㎡和360㎡兩款戶型（少量頂部躍層除外），單層高3.5米。
▌5號樓3T3戶，爲235㎡和260㎡兩款戶型（少量頂部躍層除外），單層高3.2米。
4號樓層高更高，相同高度下（均爲193米），4號樓49F，5號樓53F。
▲交子金融廣場（JFC）戶型分佈
缺點很明顯，典型核心筒塔樓，比現在T2板式，採光、得房率上會差很多。
我們先看樓王4號樓。
雖然是3T2，但有兩個單元，做了單元拼接，285㎡戶型東西雙面爲實體牆，不能採光。
360㎡戶型三面採光，超級視野，堪稱“樓王”！
這類塔樓，資源分配極其不均，360㎡戶型拿走最好資源，285㎡戶型雙面不採光，劣勢明顯。
未來360㎡戶型價值會斷層式領先！
再看360㎡戶型圖。
三面採光，北面（看交子公園）14.6米，南面12.95米，側面22.6米，總計超50米超大采光面！
由於是清水，可以自由規劃，從開發商提供戶型圖來看，兩間套房+三間次臥，一共5間臥室。
此外還有兩間公衛、保姆房以及閱讀/茶歇區。
5間臥室有些多餘了。
建議把一間次臥改爲衛生間，升級成4間套房。
畢竟對於頂豪來說，全套房舒適度會高很多。並且仍可保有公衛和保姆間，配置上應有盡有。
根據售樓部介紹，戶型爲全落地窗。
像這樣的超高層，很難沒有大的承重柱。 甚至麓湖一些超高層組團，也難免出現碩大“承重柱”。
由於沒有樣板間，從戶型圖上來看，金融廣場承重柱遮擋不算嚴重，在可接受範圍。
另一個缺點。
類似這樣的超高容積率塔樓，得房率都比較低。
根據成都購房通數據，360㎡戶型得房率在77%左右，相比現在新品動不動100%得房率，實得面積價格會高出不少。
剛剛售罄的金三“華潤錦宸府”，得房率接近100%，畢竟是最新產品。
360㎡仍然是四個戶型裡面最值得買入的，可惜7月份不會開。
03
再來看4號樓285㎡戶型。
相比360㎡戶型，285㎡戶型就差很多。
首先，這款戶型雙面不能採光，戶型狹長，南北兩邊採光面不大。
北面（看交子公園）面寬12.3米，南面（看寫字樓）面寬9.85米。
南北採光面加起來一共22.2米。
這是什麼概念呢？
我們選一款市面上主流的143㎡戶型。
▲成都某項目143㎡戶型圖
該143㎡戶型，南向採光15.4米，北向採光10米，共計25.4米。
也就是說金融廣場285㎡戶型，趕不上當前主流143㎡採光面。
其次，285㎡戶型太過狹長，面寬不大，進深卻很深。
南北兩端進深超過22米，導致戶型狹長，中間餐廳距離兩端採光都較遠。
第三，雖然面積285㎡，感覺挺大，但浪費也大，並不好用。
甲方提供的戶型圖爲套三。
深測君和設計師深度交流後，認爲做套四不是不可以，但必須有一間暗臥，犧牲舒適度，有種剛需房感覺。
核心筒+單元拼接，通常都會有這樣的問題。
就在對面的銀泰中心，也有類似問題，並非金融廣場獨有。
▲銀泰中心288㎡同爲套三設計
銀泰中心288㎡戶型，同樣爲套三設計，採光面狹窄。
若改成套四，面臨“臥室C”成爲暗臥的尷尬。
285㎡只能做套三，對房間多少無需求的土豪或許能接受。
04
再看5號樓，235㎡和260㎡戶型。
也是此次首批次開盤樓棟。
在能級上，5號樓低於4號樓，3T3配置，層高3.2米。
從單層平面圖可以看到，235㎡採光更佳，260㎡夾在中間，東西兩側不能採光，問題和285㎡戶型一樣。
先來看260㎡戶型。
缺點非常明顯，又是一款豎向戶型，採光面太小。
北向（交子公園側）採光面9.6米，南向（寫字樓側）採光面同樣9.6米。
這款戶型也只能做套三（開發商給到的戶型圖也爲套三設計）。
深測君認爲，這是四款戶型中最“雞肋”戶型。
採光資源有限，改套四同樣存在暗臥問題。
該戶型規劃有保姆套間，不過同樣也沒有采光。
當然，作爲清水房，加上幾乎沒有承重牆（四周爲承重柱），所有戶型需要保姆房都可以實現。
最後是235㎡戶型。
235㎡戶型雖然也是兩面採光，但是面寬足夠大，是理想的大面寬小進深戶型。
以上圖235㎡戶型爲例。
北向（看交子公園）面寬達22.8米，比285㎡北向面寬（12.3米），足足大了10.5米！
其次，235㎡戶型東側（看交子公園和錦江）面寬也有10.9米，比285㎡南向面寬（9.85米），也大了1米！
總體算下來，235㎡採光面比285㎡大了近12米。
大面寬，加上足夠優秀的採光面，給235㎡戶型帶來了更大的設計空間。
235㎡做套四，每套都能採光，相反260㎡和285㎡卻不能做套四。
更好的資源，給到能級更低的戶型，這樣的設計，固然是基於戶型的資源，但也確實太反常！
05
這四款戶型，該如何選？
1、首選360㎡，最霸道的採光和視野，最頂級資源搭配超一流地段，未來和其它戶型價差很大。
2、其次選235㎡，雖然有兩個暗衛，但是整體超過33米的面寬，採光足夠。
並且，235㎡能做套四，285㎡和260㎡反而只能做套三。
3、後面兩款戶型不做推薦，如果有“剪刀差”，見機行事吧。
把四款戶型放在這裡，供大家參考。
[ 圖片滑動 ]
總的來說，金融廣場開的倉促，有些可惜這麼好的地段。
最後，如果價格和二手比沒有優勢，那麼不妨看看對面的銀泰，至少眼見爲實。
「往期測評」
※聲明
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