優質資產荒背景下 保障房REITs獲百倍認購

截至目前，我國已有17只基礎設施REITs

8月16日，首批保障性租賃住房REITs將正式發售，紅土深圳安居REIT以133.03倍的認購刷新已發行公募REITs認購紀錄，另外兩單，華夏北京保障房REIT網下詢價獲得113倍認購；中金廈門安居REIT詢價獲得108.96倍認購，市場空前火爆，面向公衆投資者發行的認購資金合計有望超過660億元。

據悉，華夏北京保障房REIT7月29日日申報，至8月16日上市，僅間隔18天。公告顯示，其最終確定的認購價格爲2.510元/份，5億份發售份額（公衆初始發售份額爲0.6 億份）計算，預計募集資金總額爲12.55億元。

華夏北京保障房REIT也是本次上市的三單保租房REITS中，唯一底層資產運營超過三年的。據悉，該項目底層資產爲北京市海淀區文龍家園和北京市朝陽區熙悅尚郡，二者分別於2015年和2018年投入運營。客羣爲符合規定條件的城鎮中低收入住房困難家庭、新就業無房職工和城鎮穩定就業的外來務工人員，財務實力有限。

文龍家園的平均簽約租金爲52元/平方米/月，相較西三旗板塊平均價格約46%；熙悅尚郡項目平均簽約租金爲 60元/平方米/月，相較青年路板塊平均價格低約44%，符合公租房租金要求。也因爲其價格低於周邊市場水平，其歷史續租率整體較高，基礎設施項目租戶粘性較強，預計未來租戶續租情況變動對項目空置率影響相對較小。

值得注意的是，受疫情影響，兩個項目均存在房租收繳率波動。公告顯示，2021 年末，文龍家園項目收繳率爲 98.4%、熙悅尚郡家園項目收繳率爲 99.3%，均較 2020 年末及 2019 年末有所下降，主要原因系部分租戶的財務狀況受到疫情影響，導致租金收繳的週期變長。

有業內人士表示，公募REITs之所以如此受到歡迎有三點原因：收益相對穩定；目前市場中呈現優質資產荒；投資者普遍抱有對利率下行的預期。

作者｜詹方歌