越南房產投資熱：胡志明市去年房價漲至五年高位
導讀
第一太平戴維斯此前發表的2017年第一季度胡志明市住房價格指數顯示，受大量高端樓盤成交推動，該市房價指數在2016年快速升高，並於2016年第四季度達到五年來的高位。不過這種趨勢在今年一季度已見趨緩，主要因爲高端樓盤成交下降，但每平方米價格低於1200美元的低端樓盤銷售依然暢旺，第一季度此類住宅佔總銷售額的62%，環比升高10%。
2015年，越南《住房法》修正案正式生效，取消了外國人在越南購房的諸多限制。大批專爲海外買家打造的高端住宅項目應運而生，在2016年底將胡志明市的住房價格指數推至歷史高位，同時吸引了不少熱愛投資“磚頭”（房產）的華人買家。
近日，在一場於香港銅鑼灣某高級酒店內舉辦的越南胡志明市某房產項目投資推介會上，演示地圖中的河內（越南首都）被標註了“北京”字樣，而南部胡志明市對標的則是上海。“胡志明市的第二區將是另一個‘浦東’。”房產經紀一邊滑動着iPad展示上海浦東新區三十年前和如今的照片對比，一邊對21世紀經濟報道記者說道。
據該經紀介紹，香港買家反應熱烈，此次代銷的約100餘套房在推介會第二天已所剩無幾，其中較小戶型的單位大部分在第一天已銷售一空，其中不乏連買幾套的“大手買家”，“一些Banker（銀行家）早就開始行動了。”她說。另據居外網海外房產行業分析師Adam Yang早前的表述，該海外置業信息網站2016年收到越南房產問詢較2015年上升10倍以上；潛在買家中，超過八成打算爲投資而買房，而胡志明是最受關注的投資地點。
越南成爲“下一個中國”的增長潛力是吸引投資客關注的最重要理由：近十年來，越南的國內生產總值（GDP）平均增速在6%上下、快速擴大的外商直接投資和製造業規模和本地中產羣體的逐漸形成等因素令這種憧憬變得真實起來；而大致上6%－7%的租金收益率也屬亞洲範圍內的較高水平。
越南經濟正快速增長
業界認爲，從宏觀層面看來，越南正在爲房產投資客提供一波結構性的增長機會。
綜合國際貨幣基金組織（IMF）、世界銀行及海通國際研究的數據，越南近十年來平均GDP增速在6%以上；而2010年至2016年該國人均GDP每年平均增速爲8.4%，在東南亞主要國家之中處於首位（其次爲柬埔寨7.8%、菲律賓5.7%、印度4.2%等），於2016年已達2200美元左右水平。越南政府預測，越南富裕家庭數量將會從2016年的25萬上升至2020年的53萬，而中等收入的家庭將會從2016年的316萬上升至2020年的483萬，增幅高達52.8%。越南的通脹指數目前穩定在4%-5%左右的水平，同樣創造了一個相對溫和的經濟環境。
不斷涌入的外資爲越南經濟增長提供了重要動力。21世紀經濟報道記者查閱越南計劃與投資部的官方數據顯示，2017年前7個月，越南吸引到的實際外商直接投資（Disbursed FDI）額已達90.5億美元，同比增長5.8%；同期已註冊FDI（Registered FDI）總額達219.3億美元，同比增長52%。
在今年8月初的一次公開發言中，越南計劃與投資部副部長Dang Huy Dong表示，有信心今年越南的實際外商直接投資可超過160億美元（即超越2016年創下的158億美元的歷史最高水平），而已註冊FDI可望從去年的244億美元增加至280億美元。“今年至今，FDI的增長非常令人矚目，我們認爲這個趨勢將繼續下去。希望吸引更多FDI投資出口導向的行業，以及能源和高科技領域。”他說。
從行業看，今年前7個月，進入越南的FDI對加工與製造業的投資繼續佔據主要地位，以110億美元的註冊投資總額佔49.4％；其次爲發電與配電，佔23.98%，及礦業，佔5.86%。以外商投資者國別劃分，韓國以56.2億美元的投資佔總FDI的25.63%；其次是日本，以54.6億美元註冊總投資佔24.92%；新加坡佔17.3%。
此外，中國“一帶一路”倡議在東南亞地區的推進也將進一步強化中越兩國的貿易合作和基礎設施建設水平。截至2016年，中國已連續12年成爲越南的第一大貿易伙伴，是越南第一大進口來源地和第四大出口市場。根據越南至2020年的鐵路發展規劃，越南將重點發展城市鐵路交通及連接城內與郊區的鐵路運輸。據新華社報道，8月9日首列發往越南河內的“中越班列”已從廣州大朗站啓動，該班列較海運能節省一週時間，運輸成本比公路低50%，將成爲聯通粵港澳大灣區和東盟國家的快速運輸通道。
胡志明市去年房價漲至五年高位
綜合以上情況來看，隨外商投資外派到越南的白領階層及本地逐漸富裕的家庭帶來的新增和改善型住房需求，成爲越南地產需求增長的兩支主導力量。儘管財富有所增加，當地工薪階層依然無法承受高端住宅的售價，因此，本地家庭住房改善需求主要由每平米價格小於2000美元的中低端物業消化，而外派而來的白領階層則主要或買或租於高端物業之中。
數據顯示，2016年，河內市房地產成交價相對溫和，高端公寓價格上漲到每平米3000美元至4000美元。胡志明市房地產市場火爆，諸多中級和高級房地產項目進入市場，房價猛增，該市核心地段的高端公寓價格已上漲到每平米4000美元至5000美元，一線地段每平米3000美元至3500美元，二線和未來新區每平米2500美元至3000美元。
在前述於香港推介的胡志明市第二區項目中，一間約80平方米的精裝修兩居室公寓定價約爲200萬港元（即約每平米3200美元）。
第一太平戴維斯此前發表的2017年第一季度胡志明市住房價格指數顯示，受大量高端樓盤成交推動，該市房價指數在2016年快速升高，並於2016年第四季度達到五年來的高位。不過這種趨勢在今年一季度已見趨緩，主要因爲高端樓盤成交下降，但每平方米價格低於1200美元的低端樓盤銷售依然暢旺，第一季度此類住宅佔總銷售額的62%，環比升高10%。
在今年第二季度的報告之中，該機構表示期內胡志明市整體住宅銷售交易達到2011年以來最旺水平，共錄得1.16萬筆交易，其中單位價格在每平方米1200美元至2000美元的B類住宅與每平方米售價在1200美元以下的C類住宅成交升勢較爲顯著。該機構表示，2017年三季度起到2018年，胡志明市約有4.8萬個單位將推出市場，其中46%將爲C類住宅。
海通國際宏觀研究部董事總經理黃少明與助理副總裁薛媛元在其日前發表的調研報告中指出，從2012年到2016年，胡志明市的中低端住房成交量實現了8倍的增長，而結合對人口結構與收入結構的分析，未來需求更多會集中在此類住房。
他們同時提示，目前住房需求與供給層次的錯配可能形成風險：目前市場高端地產的供給過多，而此類型的地產已經遠遠超出了普通工薪階層的購買力，大部分的購房需求仍然集中在中低端市場。舉例而言，胡志明市別墅的吸收率（成交量/供給量），基本上僅維持在30%左右，而中低端市場供給則仍然處在相對緊張狀態。
租賃市場方面，根據位置和類型不同，越南房地產的整體租金收益大約在6%至7%水平，遠高出目前北京上海等一線城市的回報率，在亞洲範圍內也算較高水平。不過需要注意的是，隨着高端住宅項目不斷進入市場，作爲主要承租人的外商外派白領羣體是否能產生相應需求，也會對海外投資者主要購買的高端住宅租金水平產生影響。
據越南2015年生效的《住房法》修正案，目前外籍人士在越南購房的限制包括：一、房屋產權非永久產權，年限爲50年，但有一次延長50年的機會，而與越南公民結婚的外籍人士即可擁有房屋永久產權；二、外籍人士每位在一個公寓小區或一個坊級行政區劃內，最多隻能擁有一套房屋。雖然外籍人士所購房屋的面積和總套數不受限制，但每個公寓小區內外籍人士擁有的住房總數不能超過30%， 每個坊級區劃內外籍人士擁有的別墅不能超過250套。
此前，越南政府規定只允許外籍業主以居住爲目的買房，而新出臺的《住房法》修正案則允許外籍人士將房產出租、抵押、折算成資本投資、贈送、遺贈或置換其他房產等，但規定了買房時必須通過銀行轉賬。因此外籍人士如需購房，必須在越南當地開設銀行戶口，也必須赴越南簽訂正式買賣合約。
另外，外籍人士只獲准購買一手住宅，而不能購買二手住宅，因越南當地人不被允許出售住宅給外籍人士。在出售時，外籍人士可向本地人或其他外籍人士出售，如售予越南當地人，則自動轉換爲永久產權。
稅費方面，買入時，外籍買家需支付10%增值稅、0.5%印花稅以及2%的管理費基金，不過增值稅與管理費基金通常已計入售價之中，因此無需額外繳納。以前述胡志明市第二區高端樓盤爲例，持有期間的物業費約爲0.5%每年。出售時，需支付房屋售價2％的個人所得稅（越南政府允許期房樓花買賣，賣出樓花時，按樓花售價的2%納稅，無需按整體房價繳稅）。
貸款方面，原則上，除非持有越南工作簽證，越南的銀行暫時沒有向外籍人士提供房屋按揭服務；也並未有其他國家的銀行提供相關按揭。不過，從事相關地產業務的人士表示，相信不久的將來向外籍人士提供按揭貸款的政策就將開放。
付款方式上，一種常見的期房付款方式是，簽訂購房訂金協議起每半年，向開發商支付10%的購房款直至達到房款總價50%，待房屋交付後一次性支付另45%，剩餘的5%則等房契辦理完成之後再支付。
出租安排上，租期通常是兩年，淨租金回報約6.5%上下。可尋求中介管理公司處理租賃事宜，通常每次簽訂新租約時，房主需要支付首年租金的12%作爲中介費。承租人大部分是跨國企業外派人員。某些項目亦提供包租選擇，但租金收益就相對較低。
風險方面，黃少明與薛媛元提示到，新興市場投資需注意政策與法規風險，越南2011-2013年的樓市崩盤與政府2009年提高稅收有着直接的關係。由於目前越南樓市剛剛對外籍人士開放，整個房地產市場還處在上升期，如果未來政府再出調控政策，或者對外國人購樓再取進一步放開或者收緊的舉措，都有可能會造成樓價的波動。
此外，匯率風險也是需要關注的因素。越南實施浮動盯住美元的匯率制度，即貨幣盯住美元，同時允許匯率在一定範圍內浮動，這與2015年“811”匯改前的人民幣匯率制度類似。2011年以來，越南盾兌美元匯率一直保持在較爲穩定的水平。但整體市場容量小，外匯儲備少，越南央行的干預能力有限，在極端市況下容易產生較大波動。不過隨着越南政府對外匯政策的規範和加強，以及“去美元化”的實施，進出口貿易趨於平衡，外商投資力度加大，越南盾在2008至2011年間經歷的大幅貶值趨勢目前已經得到遏制，但總體上對新興市場的投資仍需特別關注匯率風險。