越秀·楊浦天玥(售樓處電話)營銷中心|越秀·楊浦天玥官方網頁-價格
經常由讀者在後臺問：究竟怎麼選房？在筆者看來，選新房不僅要看地段、配套、品質、戶型、價格這些常規要素。更要看區域產業、人口導入、發展規劃這些真正決定未來的關鍵要素。
而坐落於江灣五角場的鎏金洋房住區越秀·楊浦天玥，無疑把這些要素拉滿了。
最新消息！
越秀·楊浦天玥海派已經過會，
即將開啓認購！
售樓處電話☎：400-998-8414✔✔歡迎來電諮詢！
可預約銷售人員，專業一對一熱情服務，讓您用專業眼光去買房。
推出建築面積約99-124㎡3-4房，
均價約9.2萬/㎡！
01
楊浦唯一
百年未變的城市中心
楊浦唯一風貌區——江灣風貌區
上週開放第一天，美學示範間竟比外面的天氣更加火熱！
從大家踊躍的參觀熱情，就可以看出購房者對江灣五角場區域的喜愛。
這份喜愛起源於江灣五角場區域沉澱的歷史風貌。
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上海有十二個風貌區，每一座風貌區都記載着這座城市的記憶。而越秀·楊浦天玥所在的江灣風貌區正是楊浦唯一風貌區。
提到江灣歷史文化風貌區，就離不開“大上海計劃”。
1929年7月5日，上海特別市市政聯席會議第123次會議議決，劃定閘殷路以南，翔殷路以北，淞滬路以東，黃浦江以西的江灣一帶約460公頃（7000畝）土地爲新的市中心區域（今江灣五角場地區）。
1930年，按計劃築成了以特別市府大樓爲中心的蛛網型道路，並先後建造了市體育場、市博物館、市圖書館、市立醫院、市衛生試驗所、國立音專、中國航空協會等建築。1937年抗戰全面爆發，實施七年的“大上海計劃”被迫中止。
目前，“大上海計劃”主要建築基本保存，道路格局依舊。
江灣大上海計劃市中心區市政府大樓
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這也是如今江灣地區一些路名聽上去十分“霸氣”的原因。“大上海計劃”在路網設計上，以當時的市政府新廈爲中心，呈棋盤式和蛛網型分佈。採用“中、華、民、國、上、海、市、政、府”等字爲首字組詞而成的獨特路名，有一些沿用至今：中原路、民慶路、國定路、國和路、市光路。
這些路名和建築，沉澱着歷史的文明與璀璨，恰如記錄上海城市化進程的博物館。曾代言海派生活風尚的36宅花園洋房，亦在百年綿延中，雋永海派的底蘊與摩登。
江灣-五角場城市副中心
現在，江灣五角場正因爲城市副中心的定位再創輝煌。
江灣五角場，作爲上海四大城市副中心之一，比肩徐家彙。板塊價值還將不斷升級。
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在楊浦“一心一區一軸一帶”戰略引擎下，江灣五角場將不斷加強城市副中心能級。西部核心發展區，將圍繞中央活動區、江灣五角場主城副中心，承接全球城市核心功能。上海2035年規劃之上，楊浦將成爲上海科創中心核心功能承載區，與張江科學城、大零號灣比肩。
創新產業集聚
項目佔位楊浦中部北發展軸與西部核心發展帶戰略交匯處
西靠上海唯一國家級文化產業示範園區——大創智創新發展示範區
大創智創新發展示範區，作爲上海創新濃度最高的地方。
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擁有超4500家企業、年營收超3000億元。（數據來源：上海市投資促進服務中心官方賬號）
示範區內有抖音集團、嗶哩嗶哩、德國大陸集團中國區總部、德國漢高亞太及大中華區總部丶Nike大中華地區總部丶IBM、AECOM中國區管理總部、eBaoTech總部丶戴爾科技、商米丶疊紙網絡等知名企業。
一站直達五角場商圈
五角場環島地塊是上海十大商業中心之一，與徐家彙、淮海中路、中山公園等商業中心齊名。
以五角場環島爲中心的巨型商業區涵蓋了集結了五角場萬達、五角場合生匯、百聯又一城、UMAX悠邁生活廣場、蘇寧易購廣場、創智天地等商業項目。
多個大型商業載體正加速引進國內外新潮業態，推動五角場市級商業中心成爲時尚潮流的引領地。
旁邊的大學路被譽爲「上海最美的12條街道」之一，入選上海首批16個「全域旅遊特色示範區域」。
02
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價格唯一
外中環置業首選 同板塊單價最優
今年，上海三批次集中土拍開始，房地產聯動價取消溢價10%封頂規定。這意味着：未來置業上海，門檻會越來越高，當下成爲置業的黃金窗口期。
從全市角度來看：
中環沿線，越秀楊浦天玥9.2萬/㎡的聯動價最具優勢。
而單獨從江灣-五角場區域看：
相比於年初開盤楊浦城投悅江灣單價9.9萬/平以及5月北京城建拿下的長海社區016-02地塊，聯動價高達107000元/㎡。
特別是7月9日，北京城建和越秀地產以溢價率17.12%聯合拿下的長白社區H2-17地塊，未來批准售價或將高於實行房地聯動價的項目。
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反觀，越秀·楊浦天玥的聯動價竟然只有9.2萬/㎡，算得上區域內新房最低價
不僅僅是新房，對比周邊次新二手房也會有同樣的發現。比如直線距離越秀·楊浦天玥900米的盛世御瓏灣最新成交單價也達到約10.7萬/平，而越秀·楊浦天玥聯動價僅約9.2萬/平，價差15000元/平，有着極爲可觀的房價倒掛。
900米倒掛15000元/平，越秀·楊浦天玥同享新江灣的生態，更享新江灣沒有的人文煙火。
所以，越秀·楊浦天玥當之無愧的是江灣-五角場區域改善家庭的換新首選！
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03
產品唯一
風貌海派洋房居住區迭新人居標準
僅122套稀缺房源——限量珍藏
項目由2棟住宅組成，南向爲5層電梯洋房（建面約124㎡）、後排爲16層奢境高層（建面約99㎡）
效果示意圖
迭新立面
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經典平衡對稱美學，極致線條設計，讓建築莊嚴不失靈動。大面玻璃、金屬格柵、現代鋁材搭配，輔以玫瑰金與學府灰色彩，彰顯建築立面的鎏金質感與美學。
效果示意圖
效果示意圖
回家是穿越風景的旅行
高奢門頭：約35m寬、約5.1m高奢闊門頭；名貴黑松迎客，禮序歸家
效果示意圖
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酒店式入戶大堂：精心選用奢材，雪山飛狐奢石，高山流水奢石、星白奢石使用海派奢藝，古銅色金屬格柵，首層和地下大堂定製海派拼花營造藝術氛圍，海派復古壓花玻璃夢幻呈現
效果示意圖
居家花園環繞
四軸：主題花園歸家軸、芳香花園軸、兩大探索花園軸
效果示意圖
效果示意圖
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全域花園主題空間：兒童探索花園（法布爾探索花園）、生活藝術花園（查爾斯藝術花園）、休閒入戶花園、社交會客花園（埃克斯伯裡芳香花園）
效果示意圖
面約3480㎡社區配套，演繹樓下的煙火氣
新海派風情街區，包括約2000m²煙火集市、約500m²睦鄰餐廳、約200m²康養鬆弛場域，下樓即可擁有。
效果示意圖
超改善全能戶型空間
高層99㎡：進階版飛機大三房
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三室兩廳兩衛：一梯兩戶無連廊
三室，滿足三代同堂的天倫之樂
兩廳兩衛，作息空間彼此互不影響
洋房124㎡5層電梯房：一步到位改善四房
四室兩廳兩衛：主臥面寬約3.5米，一梯兩戶無連廊
四室：二胎家庭必選
主臥面寬約3.5米：大小適宜的舒睡空間
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家的細節亮點
家的儀式感電梯廳：
玄關櫃檯面，選用了雪山飛狐奢石
雪山飛狐奢石的產地是巴西。這種奢石因其獨特的美麗和高質量而備受推崇，廣泛用於高檔家居和商業裝飾中。雪山飛狐奢石以其黑白交織的紋理和均勻分佈的水晶，爲任何空間增添了獨特的美學價值。
樣板房實景照片（具體以實際交付爲準）
玄關USB五孔插座：手錶、手機、手電等小電器的充電，出門不忘帶；
手掃感應燈：入戶揮手感應，歸家照明 。
樣板房實景照片（具體以實際交付爲準）
家的全景烹飪中心：
客餐廳廚一體化設計，南北通透，全屋收納，U字型高配廚房
南北通透客餐廳，層高約3米
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日立空調及地暖、格蘭斯柯的新風系統三大件，讓家裡冬暖夏涼、清新滿屋、健康生活。
樣板房實景照片（具體以實際交付爲準）
廚房飄窗（約700mm）：拓展寬敞操作空間。
樣板房實景照片（具體以實際交付爲準）
水槽採用的是鉑浪高不鏽鋼大單盆：配合抽拉式水龍頭，輕鬆洗刷。底下安裝了末端淨水康麗根或同等品牌。
樣板房實景照片（具體以實際交付爲準）
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側吸油煙機：側吸減少空間佔用，不碰頭，視野開闊，一擦就乾淨，手勢控制，煙烹聯動
樣板房實景照片（具體以實際交付爲準）
防乾燒燃氣竈：可與油煙機進行智慧聯動，60秒內乾燒自動熄火，2分鐘內無鍋自動熄火。
樣板房實景照片（具體以實際交付爲準）
廚房安裝了歐普的涼霸：解決了夏天熱誰都不愛做飯的困擾，直流變頻技術，強動力更節能
家的巨量收納衛浴：【越秀·楊浦天玥售樓處☎】400-998-8414✔✔【越秀·楊浦天玥營銷中心】400-998-8414✔✔【越秀·楊浦天玥售樓處位置】400-998-8414✔✔
主衛配置魔鏡，雙面高清鏡面，內含美妝冰箱的鏡櫃及衛浴櫃，恆溫冷藏。
背後主牆面採用巖板設計，經久耐用，內部還收納細節還預留4孔電源，電動牙刷、捲髮棒等吹風機收納孔、洗臉巾抽取孔。
樣板房實景照片（具體以實際交付爲準）
五金潔具及淋浴恆溫花灑：使用科勒和漢斯格雅（龍頭） 品牌，其中漢斯格雅爲衛浴品牌中的一線大牌，與唯寶，勞芬，高儀等品質相當，均是上海環內高端住宅項目標配衛浴產品，主衛交付爲漢斯格雅的恆溫花灑，設定好業主覺得舒適的溫度，在廚房或者次衛在用熱水的時候也不會有熱水供不上的煩惱。
衛生間吊頂：奧普暖風機和防潮鋁蜂窩大板，防潮抗污，生活更健康，美觀實用，冬季暖風抗寒。
樣板房實景照片（具體以實際交付爲準）
家的溫情歡聚場：
餐廳區域放置一個餐邊櫃，同樣選用了雪山飛狐奢石做透光檯面設計，餐邊櫃在收納儲物方面具有顯著作用。
樣板房實景照片（具體以實際交付爲準）
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樣板房實景照片（具體以實際交付爲準）
樣板房實景照片（具體以實際交付爲準）
陽臺朝南，客（廳）+臥（室）連通設計：建築面寬約5.1m，進深約1.5m，建築面積約8㎡左右
樣板房實景照片（具體以實際交付爲準）
樣板房實景照片（具體以實際交付爲準）
04
板塊唯一
軌交高架四通八達、綠色生態兩相環繞
三軌交、三橫三縱通達上海熱點版圖
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三軌交：8號線市光路站（直線距離約800米）、20號線國和路站（規劃）、10號線殷高東路站3大軌交
三橫：通過中環高架，內環高架，外環高速，速抵上海各大板塊
三縱：通過逸仙高架路、淞滬路閘殷路，軍工路快速路（在建）通達主城
四大生態資源環繞
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江灣溼地（直線距離約500米）、新江灣公園、共青森林公園(4A級景區)、安徒生童話樂園（直線距離約1千米）兩相環繞。讓自然伴隨在生活中綻放！
江灣溼地：上海綠肺候鳥天堂
共青森林公園(4A級景區)：免費開放
全齡優質教育資源
江灣-五角場區域也是上海高校學府的著名集中區
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上海復旦大學、上海財經大學、上海理工大學、上海體育學院、上海同濟大學、上海電力大學、第二軍醫大學、上海海洋大學八大學府環繞
孟母三遷的典故大家都知道。這裡高校雲集、大學生衆多，書香氛圍濃厚。
青年人朝氣蓬勃、昂揚向上的精神面貌，是伴隨孩子成長最珍貴的禮物
周邊擁有上體附中附屬小學，以及楊浦區排名前三的公辦重點學校同濟第二初級中學，周邊2公里內更有楊浦區市光託兒所，楊浦愛綠幼兒園，黑山路幼兒園，政通路幼兒園，上海二師附小，同濟初中，蘭生復旦中學，等。
（本項目宣傳中對項目周邊教育資源的介紹，旨在協助提供地理位置等相關信息，並不視爲本公司對就讀學校作出承諾，學區劃分等具體信息應以教育主管部門及辦學方頒佈的政策規定爲準）
全科優質醫療資源豐富
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周圍有長海醫院、東方肝膽外科醫院、上海新華醫院、上海肺科醫院四大三甲醫院
長海醫院：《2022年度中國醫院綜合排行榜》第41名，上海醫院中排名第九。泌尿外科全國第1
鎏金洋房住區
越秀·楊浦天玥即將取證認購
高層99㎡+洋房124㎡
聯動價9.2萬/㎡122套可售
三縱三橫三軌交
四大生態資源環繞
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下面匯貸就爲大家介紹一下上海一手房購房全流程，包含政策變動，認購流程，積分制細則、搖號、稅費、相關申請要求等常見問題。
一手房一般具有以下特點：
①需要與開發商或房地產公司簽訂購房合同。
②等待房屋竣工後才能辦理房產證。
目前上海最低首套利率3.4%，二套利率3.6%。
01
政策變動對比
二娃未成年可增購一套，商貸、公積金貸款首付比例，貸款利率都有所調整。
繼LPR調整後，開始執行最新的房貸利率了。目前上海首套房貸款利率現在是3.4%。二套房利率3.8%，重點區域利率3.6%。
那下面匯貸也來和大家聊一聊商貸及公積金調整範圍。
商貸及公積金：
02
限購套數
那我們目前還能不能在上海買房？能買幾套？如何怎麼判定的？下面一起隨匯貸來看看上海個人及家庭房產限購政策。
滬籍與非滬籍有在限購套數上有一個很明顯的區別，那就是非滬籍需要有繳納社保參數。
滬籍：
非滬籍：
ps：五大新城+寶山、金山人才購房2年社保或稅單，臨港人才1年社保或稅單，除此都是3年社保或稅單。
03
一手房交易全流程
1
確認樓盤、取證
上海新盤必須拿到蓋章生效的《商品房預售許可證》、《準售房源公告及一房一價表》才能向購房者收受含有意向性質的認購意向金費用。
ps：認購金額由開發商定，一般要求首套不低於房源最低價的20%，二套不低於30%，當然，不同開發商比例略有不同。
開盤流程須知：
開盤主要有線上線下兩個渠道，下面匯貸就來說一下二者大致流程。
1、線下開盤：
簽到、資料複查、公證處搖號、按搖號順序選房、繳納定金。
線下開盤還存在搖號與開盤同一天進行或分開進行的情況，但大致的流程是相似的。
2、線上開盤：
公證處搖號、搖號結果公佈、線上系統確認信息、測試線上選房程序、等待正式選房、按搖號順序選房、簽署線上認購書。
另外，當天搖號選購後，如仍有剩餘房源，按原有搖號順序繼續銷售。
2
認籌
購房者繳納規定認購金，並提供限購資格審查材料，收到收據、銀聯POS單及自己簽字確認書的《認購意向書》。
1.認籌時，購房者需提供限購資格審查的材料。
2.認籌後，公證處還會再次審覈一遍。
3.主要審查資料有：
·①購買人身份證、戶口本、婚姻證明（結婚證、離婚證及離婚協議）、未成年子女出生證明；
·②社保證明或納稅證明（只有非上海戶籍需要提供）
·③購房人及家庭成員名下住房相關資料，購房合同或產證（只要是購房人名下的產證均需要提供，與父母共有、動拆遷、宅基地均算）
認籌時間一般爲5天。
ps：認購金只能刷儲蓄卡，走開發商的POS 機，不允許現金支付，支付認籌意向金後，纔有參與搖號的資格，認籌早晚不影響搖號概率。
3
積分制
以下是積分制打分標準：
總分=基礎分＋年限分
新房認籌筆超過1：1.3，開啓積分制。
按100套房舉例，取分高的130組入圍，入圍後，開啓公證搖號。
如未超過1：1.3，則不開啓積分制，所有參與了認購的客戶，均可公證搖號。
ps：只有符合積分制要求入圍的購房者,纔可以參與後續的搖號買房哦。
4
搖號選房
1.上海新盤統一由公證處進行電腦搖號排序。
2.根據搖號順序選房。
3.選好房，簽訂認購書，將認籌金轉爲定金，在開發商要求的時間內補首付款、簽訂貸款合同
ps：簽訂《認購書》之後，意味着意向金成了定金。如果毀約不要房子了，就要賠付違約金
4.沒選房，沒簽訂《認購書》，全額退籌。
5.一般開發商都在30個工作日內退回認籌金。
選房一般會遇到以下幾種情況：
①選房時還有房子，但房子位置不好或者不是你想要的，可以棄號不選，全額退款；
②選房時沒有房子了，棄號不選，全額退款；
③選到了自己想買的房子，簽訂認購書，將認購金轉爲定金，在開發商要求的時間內補足首付款、簽訂貸款合同。
04
一手房相關稅費
相較於二手房，一手房所涉及的稅費較少，只有契稅和房產稅。
契稅：
房產稅：
在上海，以下幾種情況可以免徵房產稅：
①上海戶籍
首套：無論面積多大，免徵房產稅。
二套及以上：人均60平建築面積免徵房產稅，超出面積視爲“應稅面積”應繳納房產稅。
②居住證滿3年或居住證積分滿120分的外地戶籍
1、符合
持有上海居住證滿3年或居住證積分滿120分並在上海工作生活的購房人。
其在上海新購住房、且該住房屬於家庭唯一住房的，暫免徵收房產稅。
2、暫時不符
持有上海居住證但不滿3年或居住證積分不滿120分的購房人，其上述住房先按本暫行辦法規定徵收房產稅。
待持有上海居住證滿3年或積分滿120分並在本市工作生活的，其上述住房已徵收的房產稅，可予退還。
ps：如只滿1年先交2年到滿3年可退前面2年交的房產稅。
③外籍人士、港澳臺人士
1、外籍人士
在上海的“居留許可”連續滿三年或稅單滿3年並在有效期內的，可以在報稅當天直接申請免徵。
2.臺灣人士
在上海的“居留簽註”連續滿3年並在有效期內的，或持有連續滿3年的稅單和社保都可以直接申請免徵。
3、港澳人士
持有連續滿3年的《港澳居民暫住證》、稅單、社保都可以直接申請免徵。
05
相關申請材料
1、戶口簿/戶籍證明
2、身份證明
3、結婚證或離婚證明（若離婚協議涉及房產需明確分割，否則需提供補充協議）
4、未成年子女出生證（若有）
5、不動產登記證或房產證
6、產調
7、上海市社保或稅單（若爲非本市戶籍）
8、勞務合同及工作類居留許可證
9、資金、存款類證明
10、徵信報告
06
一手房相關問題解答
1、名下無房，5年內無購房記錄的範圍是只算上海嗎？
是的，只看上海房產。
2、社保斷開過一段時間對買房有影響嗎？
沒有，不要求連續，按繳納社保的實際月數來計算。
3、滿五唯一是根據網籤時間滿五還是辦產證時間滿五？
滿五唯一按產證時間來算。
4、2011年前有一套和父母共有的房子，買房算首套還是二套？
可以，11年前與父母共有算無房，所以算首套。
5、朋友有一套12年買的房，房子本身還有貸款，如果把貸款還清，過給我的話，他們買房算無房還是有房？
要看是買賣還是贈與，買賣方式算無房，贈與算有房。
6、已簽訂拆遷合同，但需要5年以後才能拿到，對五年內買房有什麼影響嗎？
這種分成2種情況：
①選房前的合同，這個不算拿到房子，算無房；
②選房後的合同，籤動遷協議，算有房。
ps：如果是買房，進行了網籤，有購房記錄，算有房。但如果是賣房，給別人網籤後需要過完戶才能算自己無房。
7、夫妻名下均無房，婚後共有一套房，目前離婚，我淨身出戶，離婚超過五年，想買套房，算首套還是二套？
離婚後不追溯，算首套。
注意，一手房在認購環節，認購金銀行卡務必提前開通大額支付功能，避免因限額而影響認購。
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