這家公司徹底跌下神壇？馮侖：它的商業模式不成立

1

問：

8月23日，紐交所暫停共享辦公巨頭WeWork權證交易，並開始將其退市。隨後，有媒體報道，WeWork在召集顧問幫助其進行重組，該公司正面臨沉重的債務負擔和糟糕的財務業績。而向WeWork提供融資的美國基金公司也開始討論WeWork申請破產保護的可能性。

馮叔，咱們的「美國房地產特訓營」曾經考察過這家企業。您怎麼看WeWork目前的困境？共享辦公是否已經走到了窮途末路？

馮叔：

共享辦公這個概念剛出現時，我就有一個判斷，這個商業模式是不成立的。爲什麼呢？

我們在紐約做「中國中心」項目時，我瞭解過（這個商業模式），當時，共享辦公實際上已經存在了很多年，比如說Regus（雷格斯）、HubAustralia（澳洲最大的一家），我們都一直在談，發現他們的經營模式是可持續的。

所謂共享辦公，實際上就是整租、分售這四個字。

整租，是它從別人手上租過來的。再弄成一個個小單位，分租出去，甚至是再加點增值服務。

這個模式存在很長時間了，但都是小規模，叫做小規模、多網點。比如，雷格斯的共享辦公空間，單個300平米、500平米都有，大一點的1000平米，面積很小，但是量很多，在城市裡很多寫字樓都有。這樣的話，能保證它的會員、客戶可以來靈活辦公，特別是新創業的企業，可以用較低成本，在覈心區位租用到位置，並享受不錯的公共服務。

這個模式其實很多，也就是做二房東業務。但是，共享辦公似乎要變成房地產的新型業態和規模化擴張，我認爲邏輯上是不成立的。200年以來，全世界沒有一家地產公司靠做二手房東業務做成一個好的地產公司，行業排名裡也從來沒有一家二房東公司可以做得很好。

由於二房東的模式不成立，WeWork就開始做一房東，也就是去做房地產開發，而要和我們做傳統房地產開發當中那些有實力的企業去競爭，它的經驗、品牌都競爭不過別人。

所以WeWork的服務模式就陷入困境，做二房東，做不過雷格斯這種已經存在了非常多年的專業公司。做一房東，又做不過傳統開發公司。緊接着它又在擴大規模，其實共享辦公的市場也沒這麼大。這幾個方面一疊加，我認爲它失敗是早晚的事情。

如果WeWork現在要畫上句號了，我覺得這場實驗也就結束了。

2

問：

近期，李嘉誠在香港七折賣房，626套房源引來3萬人次爭搶，這個消息也令李嘉誠和長實集團衝上了熱搜。李嘉誠低價拋售房產，釋放了何種信號？爲何長江實業集團要折價售樓？

馮叔：

一個企業在產品上折價出讓，無非就一件事情：希望銷售速度要快，否則不會降價。我們老百姓通常都知道打折促銷，降價是爲了快賣。

但爲什麼要快賣？一般有兩個因素，一是差錢，另一個是對未來預期和市場風險有比較明顯的判斷。對於李嘉誠來說，大家都不會相信他缺錢，但是大家相信李嘉誠看到了我們沒有看到的風險。

至於這個風險是房地產供求關係的風險，是香港匯率波動的風險，還是香港在其他轉型當中帶來的一些我們沒看到但李先生看到的風險，我認爲這個方面恰好是需要關注的。

因爲回過頭來看，李先生經常看到我們沒有看到的風險，他在香港七折拋售新樓盤，於是就帶來了很多的話題。我覺得，李先生是90多歲的老人了，所以我們聽老人言，看老人怎麼走，然後慢慢地體會。

主編｜王滔編審｜陳潤江顧問｜王淑琪