正式定調！國家已經動真格了，未來房價走勢基本清晰
其實總的來說，房地產一共就只有兩個發展週期，一是野蠻期，二是穩定期。
顧名思義，所謂野蠻期就是造得出賣得掉，也就是咱們常說的“供小於求”；而穩定期就是賣不掉，自然就會供大於求。截止到8月底，2024年就已經有7.3億平新房賣不掉，要是保持這個速度不變，那到12月底就會增加到10.9億平。
這是什麼概念？
要知道就算是2011年一整年，全中國也就賣掉這麼多房子。
所以啊，壓力這麼大，有的人就擔心當年的去庫存戰略會不會重演？我覺得基本不會，原因非常簡單，就是9個字：已經失去了時代背景。
然而，這些房子總得賣掉，其實我倒不擔心這個，而我真正擔心的是另一個問題。
01
房價到底有沒有下限？
首先，我說過很多次了，要是以2014年中國有15.5億平的住房需求爲基礎來算，2024年確實降了不少，目前只剩下9.4億平，可並沒有降到0，所以還是能消化一部分庫存。
其次，中國正在大力發展保障房，途徑之一就是收購還沒賣掉的商品房。
國家爲什麼這麼做，你還不明白嗎？目的大概就是兩個：
第一就是防止硬着陸，這點也說明房價絕對有下限；
第二就是優化樓市結構，徹底調整“重商品輕其他”的發展模式，這是大手筆。
你想想看，有庫存壓力的城市太多了。
就拿去化週期來說，18個月是合理範圍的最高值，然而一線城市就高達19.2個月，二線城市21.6個月，三線城市33.1個月，光靠賣肯定不行，所以國家就必須要發展保障房。你要是能理解這點，那你就肯定能懂央行爲什麼要專門設立3000億元保障房再貸款了。
而且咱們還要明白，保障房有兩個優勢，一是“國家項目”，二是絕不允許進入市場流通。
講白了，這就直接卡住了資本炒作的通道。
5月底貴州省會貴陽就下發了文件，裡面說的清清楚楚：配售型保障性住房的價格爲周邊商品房的65%左右。
什麼意思？
你商品房賣一平2萬塊，那周邊的保障房大概就是1萬3，這麼大的價格差，哪個開發商還敢輕易下場？請問資本還怎麼炒商品房？房價還怎麼暴漲？
這幾乎就是陽謀。
能買保障房的人肯定首選保障房，而不能買保障房的人只能買商品房。
這樣就能從兩頭解決庫存問題，從而幫助中國樓市不會硬着陸，所以結論非常明確，房價有下限。
不過呢，這個過程也有很多問題。
我覺得目前發展保障房的一大困難就是資金不足，甚至是很不足。
02
中國發展保障房整整需要7萬億？
雖然這個數字不是我算的，但我覺得有道理。
上面我提到過，一旦商品房超過18個月沒有賣掉，那就是庫存。
咱們以這個水平作爲標準，換算成面積就大概是7億平，再按照目前中國新房均價9900元一平來算，所以採購商品房用作保障房確實需要7萬億。
不過呢，我覺得計算多了。
原因有兩個，一是不可能採購全部庫存商品房，二是國家大批量採購，價格肯定會比市場價低。
結論就是，大概率不需要7萬億，有可能6萬億，也有可能5萬億等等。
可不管是多少，有一點可以確定，那就是相比央行給出的3000億，差距確實很大。
當然還有一點，就是國家首次提到這句話，“深刻認識房地產工作的人民性、政治性。”業內人士就表示，這句話的意思就是提前打消地方城市的顧慮，爲繼續加碼發展保障房做準備。
03
未來中國樓市可能會出現一個“意外”？
乍一看，這句話完全違背了我之前的觀點，但其實並不是。
因爲這個時候我說的“意外”指的是利率，而非整個中國樓市，目前已經有了這個苗頭。
就連首套和二套房商貸利率下限都取消了，你覺得還只是常規政策那麼簡單？當然不是，你要明白什麼是取消下限，其實就是前幾天銀行給你3個點，過幾天就敢給你2.8，要是大家競爭再激烈點，有的銀行都敢給你2.5。
這可是實實在在的利好，而且這就可能產生一個問題。
公積金還有沒有存在的必要性，尤其是對於收入不高的人羣來說，這點值得思考。
因爲我之前就說過，廣州的某家銀行已經降到了2.89%，這就是信號，就是中國樓市可能大變的信號。
咱們還是按照貸款80萬且30年還清來算，利率是3%，一年本息也只有4萬塊，這簡直比過去公積金貸款還划算，所以我纔會有“公積金有沒有必要繼續存在”的想法。
取消有兩個好處，第一是直接提高收入，間接刺激消費，第二就是把這部分資金用來發展保障房。
畢竟3000億和7萬億差的太多了，怎麼補缺？
要是換成GDP，按照2023年的數據來算，7萬億都能直接排全國第四，僅次於廣州13.5萬億、江蘇12.8萬億、山東9.2萬億、浙江8.2萬億。
而緊隨其後的四川僅有6萬億，也差了整整1萬億。
畢竟當年設立公積金制度就是惠民，前幾年商貸利率高達5.88%，而公積金只有3.25%，好處確實很大，可是現在商貸利率都這麼低了，公積金還能低到哪去？
總不能“0利率”吧，那銀行不得瘋？
這也就是爲什麼我會把“超低利率”稱爲史詩級政策，也是意外的重要。
這明顯是和發展保障房共同落實，畢竟涉及14億國人的龐大行業，肯定要多方位調整。
對此，你怎麼看呢？
歡迎友善討論、點贊、關注、收藏！