直面風險、迴應一切，鬱亮：“萬科瘦身”後會更健康

愈挫愈強纔是優秀企業的底色。

作者 | 高清宇

編輯丨李白玉

來源 | 野馬財經

4月14日、4月30日，萬科董事會主席鬱亮半個月兩次公開亮相，直面萬科“階段性經營性困難”。

如果說4月14日的重點是迴應輿情、剖析原因、穩定市場情緒，告訴大家“爲什麼”，那麼4月30日的亮相，鬱亮的重點就是給出具體行動方案，說明萬科要“怎麼辦”。

在鬱亮提出的一攬子方案中，關鍵詞是“瘦身健體”，具體包括降負債、調整融資模式、聚焦三大主業（綜合住區開發、物業服務、租賃公寓）三大要點。鬱亮還表示，除三大主業外，萬科將退出其他業務，清理和轉讓非主業的財務投資。

鬱亮坦言，“過程絕不容易，但結果是通向更健康和高質量發展。當前的壓力是階段性的，未來兩年會初見成效。”

來源：罐頭圖庫

這並不是萬科第一次“瘦身”， 1991年萬科在深交所上市時還是一家典型的“多元化”業務公司，包括進出口、零售、房地產、投資等13項業務，但隨後的市場調控和商品房的廣闊市場前景，讓萬科決定轉型爲專一的房地產公司。

自1994年開始，萬科陸續轉讓怡寶在內的10多家非地產主業公司，至1995年底，萬科主要房地產業務佈局在京、津、滬、深四個城市。隨後萬科開啓了長達12年的高速增長模式，營收、淨利潤等關鍵指標數倍於前。在經歷2008年全球金融危機後，萬科通過戰略調整，轉型城市配套服務商，又實現了10多年的高增長。

“逆風”更考驗一家企業的品質，萬科這次“瘦身”再次引發廣泛關注。

01

行業“承壓”中的萬科:

營收超600億，仍保持第一梯隊

今年一季度，房地產市場遭遇了超預期調整。據克而瑞數據，一季度百強房企的操盤銷售金額同比下降47.5%。同時，中國指數研究院數據顯示，一季度全國300個城市住宅用地供應規劃建築面積和成交規劃建築面積同比分別下降25.4%和25.2%。

市場調整背景下，萬科的經營也遇到挑戰，其一季度營收約615.9億元，同比下降10%，歸母淨利潤爲虧損3.6億元，同比下降125%。

市場下行對每家房企的考驗都是嚴峻的，但萬科還是守住了“經營安全底線”，截至報告期末，萬科貨幣資金約830.7億元，可覆蓋短期借款和一年內到期有息負債，並繼續得到金融機構的支持。

從業務拆分來看，萬科主要是房地產開發業務受到影響較大，其業務營收約466.7億元，同比下降13.8%，銷售面積391.1萬平方米，合同銷售金額579.8億元，同比分別下降37.5%和42.8%，但即便如此，萬科銷售額仍位列行業第三，銷售面積位居行業第一。

來源：“萬科投資者關係”微信

中國銀行證券報告顯示，截至2024年1季度末，萬科合併報表範圍內有2322.5萬平米的已售未竣工項目，對應合同金額3501.5億元，未來收入仍有強力保障；而萬科土儲面積約爲6522.2萬平米，是2023年銷售面積的2.64倍。

值得注意的是，萬科租賃住宅、物流倉儲、商業開發與運營等業務的營收均出現同比上漲，一季度萬科表內經營服務業務整體營業收約109.5億元，同比增長達12%。

其中，萬科一季度租賃住宅業務實現營業收入8.33億元，同比增長7.3%，新拓展房源7121間，在深圳、廣州、武漢、天津、濟南等城市新增開業3006間；截至2024年3月底，萬科“泊寓”在營23.8萬間租賃住宅，累計開業17.95萬間，出租率93.9%。

此外，萬科商業開發與運營業務實現營業收入23.8億元，同比增長2.3%，其中印力管理的商業項目營業收入爲14.3億元，同比增長4.8%；物流倉儲業務實現營業收入9.7億元，同比增長1%，累計可租賃建築面積1020.2萬平方米，穩定期出租率超過八成。

此外，萬科的物業服務還新增了海爾集團全球總部、本站上海徐匯濱江園區、百度北京分公司等項目，持續拓展大客戶。

開源證券分析認爲，萬科業績短期承壓，但銷售規模仍屬前列，土地儲備仍較爲充沛，同時公司多元業務協同發展，待行業回暖業績有望逐步改善。

02

萬科亮出“瘦身”時間表，

未來兩年削債千億

鬱亮曾表示，作爲行業中最早意識到需要轉型發展的房企，萬科早就提出了“開發經營服務並重”的經營理念，但目前的發展仍然受到挑戰，主要是“擴張慣性”並未停止，實際操作過程中存在步子過大、操之過急的問題。

而在4月30日的2023年度股東大會上，鬱亮提出了萬科“瘦身健體”的“一攬子穩定經營方案，也是針對之前提出的“擴張慣性”，爭取儘快調整步伐、適應市場節奏。

具體而言，鬱亮的一攬子“瘦身健體”方案包括三大點：

1）“降負債”：未來兩年削減付息債務1000億元以上，未來五年付息負債總規模要降一半以上；

2）完成“融資模式轉型”，從統借統還、主體信用爲主的模式，逐步轉向以項目、資產信用爲主的融資模式；

3）聚焦三大主業：騰出有限資源、做好做強綜合住區開發、物業服務、租賃公寓三大主業。

據鬱亮解析，“一攬子方案”主要包括兩個階段，上述“降負債”和“融資轉型”是第一階段。其中位列第一的是“降負債”，萬科的目標非常明確，直擊“有息負債”，這一目標如果實現，將大幅減輕萬科的壓力。

截至2023年年末，萬科總負債約爲1.1萬億元，其中有息負債合計3200.5億元，一年內到期的有息負債佔比爲19.5%。有息負債中，境內負債佔比爲80.3%，境外負債佔比爲19.7%。

實際上，萬科近兩年一直在改善負債結構，流動負債持續降低。據東方財富數據統計，2020年~2021年的萬科流動負債還超過1.3萬億元，但2022年已經降到約1萬億元，2023年則降到8218億元。而截至今年1季度末，其流動負債繼續減少至8028億元。

而在調整融資模式上，萬科提除出從統借統還、主體信用爲主逐步轉向以項目、資產信用爲主，這一調整也是順應市場變化。

此前，萬科總裁祝九勝曾公開表示，萬科的融資模式要從過去的“總對總”轉向項目制。這次股東大會上，針對當前市場高度關注的融資進展和銀團貸款落地情況，祝九勝表示，得益於銀行支持和自身努力，融資已逐漸好轉，對後續進展充滿信心。

祝九勝表示，應對階段性流動性挑戰，主要有三個重點：一是落實房地產融資協調機制（“白名單”），能報盡報，能上盡上；二是大力推進經營性物業貸，這樣既可解決歷史上的存量問題，也可階段性地獲取新的流動性；三是取得銀團貸款，提升銀企合作效率。

據祝九勝透露，目前萬科已有59個項目申請納入“白名單”，公司正在積極推進銀團貸款落地。

截至2024 年一季度末，萬科扣除預售賬款後的負債率爲64.9%、較2023年底下降0.6個百分，淨負債率 59.3%，槓桿水平持續嚴格控制。

此外，萬科今年以來已新增融資提款168億元，境內新增融資平均成本爲3.33%，對比2023年新增的境內融資成本3.61%，再降低0.28個pct。

03

多賽道REITs突破，

從開發商向不動產商轉型

鬱亮表示，“一攬子方案並非只是收縮、壓降方案，也是發展進取的方案。第一階段的瘦身，是爲第二階段聚集資源、打基礎。對於錨定的三大優勢業務，萬科將集中資源和管理精力做好做強，保持持續領先。”

他還強調，在綜合住區開發、物業服務、租賃公寓三大主業上，萬科更有優勢。“住宅和物業服務是萬科發展的起點，已建立全面的競爭力，租賃住房的規模和運營效率上也都做到了行業第一。”

在聚焦主業的同時，萬科還將退出其他業務，清理和轉讓非主業的財務投資，大力推進商辦等大宗資產交易，計劃每年完成200億元。此前，萬科曾在年報業績會上公開表示，今年將加強大宗交易和股權交易工作，實現回款目標300億元以上。

實際上，萬科已經取得成效。今年1季度，萬科實現大宗資產交易回款42億元，其中上海七寶萬科廣場實現50%股權交易，交易金額23.84億元。

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在資金迴流上，萬科還有一大“法寶”，就是通過REITS實現資產盤活。4月30日，中金印力消費基礎設施封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“中金印力消費REIT”）在深圳證券交易所正式上市。

中金印力消費REIT募集資金爲32.6億，其中部分資金除用於歸還 22.3億的項目負債，降低負債水平外，還將有4億元至5億元用於未來發展。

這支REIT得到了大股東深鐵集團和國內領先金融機構的支持，其中深鐵集團認購佔比29.7%，其他金融機構包括國壽投資、中信證券、首鋼基金、建信信託、平安理財、招銀理財、泰康資產、大家資管、海港人壽、上海信託等等，

大股東深鐵集團董事長辛傑表示，會一如既往地支持萬科公司良性發展。

萬科董事會主席鬱亮曾表示，“REITs對於經營性不動產的重要性，類似於按揭貸款之於住宅開發，能夠實現商業模式閉環，推動房企從開發商轉變爲不動產商。伴隨REITs的擴容和發展，萬科經營性業務上的能力優勢將愈發顯現，爲其短期流動性和長期價值增長提供更豐富的來源。”

根據招募說明書顯示，發起人持股項目共59個，總建築面積合計超過640萬平方米，均可作爲潛在擴募資產，帶來現金回款。

值得注意的是，今年3月，萬科旗下萬緯物流REIT也正式於交易所掛網，加上正在申報中的租賃住房泊寓REIT，萬科有望成爲業內唯一一家實現三種經營性REITs突破的企業，實現經營性不動產“投、融、管、退”的商業模式閉環。

業內人士指出，伴隨公募REITs試點的持續深入，萬科經營性業務多年發展積累的優質資產，未來有望通過REIT的持續擴募或新發，爲萬科帶來新的流動性來源。

來源：罐頭圖庫

鬱亮明確態度稱，“萬科管理團隊對職業聲譽的珍惜和重視從未改變，將不斷自省，加倍努力。”

鬱亮的上述態度也反應到具體行動上。鬱亮表示，管理團隊的命運和公司命運綁在一起，自1994年成爲萬科董事後，30年間（對萬科股份）只買入，從未賣出，“目前股價表現肯定達不到股東要求，完全接受股東批評，目前正制定增持管理團隊股票計劃方案。”

“行業經歷深刻調整走向新發展階段，勢必是一個瘦身健體的過程，過程絕不容易，但結果是通向更健康和高質量發展。”鬱亮表示。

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