中報觀察：具備穿越週期潛質的房企有哪些特質？

中新經緯9月12日電 在市場需求不振的當下，資金鍊緊張、銷售回款緩慢等問題成爲制約房企發展的瓶頸。但也有一些企業穩住經營底盤，實現正向盈利。新城控股便是其中一家。

新城控股發佈的2024半年度報告顯示，報告期內，公司圍繞“穩定經營”和“底線思維”，持續擡升企業經營安全度。上半年實現營業收入339.04億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤13.18億元，扣非歸母淨利潤13.18億元，毛利率爲21.6%， 同比增長2.57個百分點。

從目前還在謹慎、穩健向前的企業身上，我們可以總結一些有望引領穿越週期的潛質。

轉型方向：持續提升商管業績，注重培養深度運營能力

如今，房地產行業正站在一個轉型升級的十字路口成爲業內共識。在這一關鍵時期，順應趨勢、積極擁抱變革，顯然是企業能維穩經營甚至持續發展的必由之路。面對市場環境的深刻變化，注重輕資產與加速轉型構建第二曲線等，就是新的轉型風向標，分別指引了具體的轉型方向。

新城控股“住宅+商業”雙輪驅動戰略的勢能在上半年得到了進一步揮發。住宅開發方面，公司緊跟市場趨勢，靈活調整銷售策略，維持一定規模基礎上，緊抓全口徑資金回籠；同時通過持續的產品創新和服務升級，進一步鞏固了市場地位。

商業地產作爲新城控股發展的第二增長曲線，對公司整體業績的貢獻率持續攀升。半年報顯示，報告期內，新城控股商業運營總收入達到62.12億元，同比增長約19.44%，達成全年目標的一半；實現不含稅物業出租及管理收入58.04億元，佔公司營業收入的17%；物業出租及管理業務毛利佔比也持續提升至57%，顯示出商業運營對整體業績的強大支撐作用。

4月26日，太原吾悅廣場正式開業，是今年上半年新開業的6座吾悅廣場之一。截至報告期末，新城控股實現137個大中城市、201個綜合體項目的佈局，吾悅廣場開業商業面積達1527.98萬平方米，出租率達97.24%。

在房地產市場正式步入存量時代的這個由“量”轉“質”的關鍵節點，對於房企而言，僅僅依靠大規模的新項目開發已難以滿足市場需求的變化。沿着這個思路，房企不再滿足於簡單的物業出租或銷售，而是更加註重項目的長期價值挖掘與提升。

想象一下，一座購物中心可以不再僅僅是購物的場所，而是可以通過深度運營，變身成爲集休閒、娛樂、文化體驗於一體的生活地標，吸引源源不斷的客流與商機，既爲企業帶來可觀的經濟效益，更重要的是，還能推動商業地產行業的整體升級和可持續發展。

吾悅廣場正是新城控股持續推進深度運營策略落地的主要窗口。據瞭解，吾悅廣場充分發揮自身的規模化和平臺化效應，強化構建“商場-商戶-用戶”共贏的消費場域，持續推動商場銷售和客流的提升。

以新開業的太原吾悅廣場爲例，公開數據顯示，其開業10天累計接待客流146萬，一舉創下了山西商業項目開業客流的新高。在開業100天后，累計接待客流595萬，會員拉新11萬人，項目銷售額突破3.5億元；其中8月10日單日客流就突破10萬人次，單日銷售額達到800萬元。

商業地產板塊的強勁表現，不僅帶動了銷售額的穩步增長，也顯著提升了品牌影響力，進而增強了公司的整體競爭力。半年報顯示，目前吾悅廣場已形成覆蓋全年、週期性、有辨識度的營銷推廣體系，其中“我愛你·五月”是全年最重要且專屬於吾悅的營銷IP。報告期內的第八季“我愛你·五月”以“吾悅愛陪伴”爲主題，融合了情感的深度鏈接和豐富的商品活動。期間，全國137座城市、百餘座吾悅廣場、近8萬組家庭共同參與了本次的“520擁抱日”活動，全網曝光量達到10.1億次，抖音話題數以億計。

這種積極的趨勢，使得商業板塊爲新城控股帶來了長期且穩定的現金流，成爲支撐公司穩健發展的重要基石。據悉，新城控股的商業持續性經營收入從2021年以來大幅超過當期利息支出，到今年上半年，該比例已經進一步增長至2.71倍。

與此同時，在轉型的行動上，新城控股積極創新業務模式成立的房地產代建代管業務平臺“新城建管”也值得關注。據瞭解，背靠母公司的戰略佈局與資源積累，新城建管構建了獨特的“商住協同、多元整合”的開發建設運營管理核心優勢，已基本實現全國化佈局。

報告顯示，截至2024年6月末，新城建管累計管理項目超90個、總建築面積超1300萬平方米，累計商業綜合體管理項目超50個，上半年新增簽約面積超352萬平方米，位列中指研究院2024年1-6月中國房地產代建企業“新簽約代建規模排行榜”第6位、“代建銷售規模排行榜”第9位，業務規模穩步增長。

危機啓示：安全的現金流、暢通的融資渠道與長期主義

在房地產市場發展的早期，部分房企依賴高槓杆模式進行快速擴張。如今市場環境發生變化，此前激進的擴張理念不僅不再適用，其中潛藏的財務風險也暴露出來。

在行業持續深度調整築底階段，一些具有發展韌性、恪守財務自律的房企得以率先企穩；並且意識到，行業以及企業未來發展的核心問題，已從急迫的短期生存掙扎，悄然轉變爲更爲深遠的長期發展佈局。而當前及未來，保持穩定且安全的財務基本面，都是長期主義的不可動搖之基。

穩定安全的財務基本面，剖析來看意味着企業需擁有充足的現金流、合理的債務結構以及健康的償債能力。

有回款的銷售爲新城控股的現金流安全提供了穩定保障。半年報顯示，期內公司實現合同銷售金額約235.54億元，合同銷售面積約326.22萬平方米；實現回款金額247億元，回款率達到105%。

企業內部管理的效率反映在企業的“內生造血”能力之上，是確保企業在複雜多變市場環境中持續發展的關鍵。報告顯示，新城控股上半年經營性現金流淨額爲20.88億元，經營性現金流淨額連續6年爲正。截至報告期末，新城控股在手現金餘額達157.82億元，在手現金充裕。

今年年初，經營性物業貸可償還存量房地產貸款和地產債等利好新政，爲優質房企改善流動性狀況、提供更爲便利的融資渠道等給予了重點支持，促使業內企業積極盤活以經營性物業爲代表的存量資產。

在此背景下，房企在通過優化經營策略、提升運營效率等方式增強自我造血機能之外，也積極拓展外部融資渠道，以實現資金來源的多元化和穩定性。半年報顯示，今年1-8月，新城控股新增120億元以吾悅廣場爲抵押獲取的融資，商業板塊持續爲新城控股的融資性現金流帶來增量。

此外，今年5月，新城控股成功發行年內第一期中期票據，獲得中債增全額擔保，發行規模13.6億元，總認購倍數超2.7倍，3年期票面利率3.2%，5年期票面利率3.4%，保持較低的融資成本。這也是公司繼成功發行四筆中債增全額擔保中票後，在2024年度再次得到民企債券融資支持工具的政策支持。

內生與外源融資相結合的策略，爲新城控股在當前市場環境下實現可持續發展奠定了堅實基礎。再加上壓降有息負債、積極償債都是新城控股一直堅持的動作，公司穩定安全的財務基本面不斷被夯實。

財務數據顯示，截至上半年末，公司融資餘額爲558億元，較年初壓降13億元，債務結構進一步優化；公司合聯營權益有息負債降至39.52億元，相比年初再次下降12.56億元。此外，新城控股始終堅持底線思維，確保每一筆債務提前或到期償付。報告期內，公司也已如期償還境內外公開市場債券19.7億元。(中新經緯APP)