中報觀察｜中國金茂 做有準備的人

觀點網 有準備的人，總可以逆風衝上潮頭。

8月27日，中國金茂發布2024年中期業績報告，數據顯示，中國金茂上半年錄得簽約銷售額445億元，位居第12名，穩居前15位置。

而在不少同行利潤下跌的大環境下，2024年中期，中國金茂公司所有者應占溢利卻逆勢上漲133%，達10.10億元；若扣除投資物業公平值虧損（已扣除遞延稅項），公司所有者應占溢利約爲10.996億元，增幅更是達到174%。每股盈利同比上升165%。

爲何在房地產行業持續下行的同時能夠錄得逆勢增長？中國金茂管理層在當日舉行的業績發佈會上有這樣的表述：“中國金茂‘一核·三聚焦’的戰略方向和堅持品質改善的定位，與當下國家、市場、行業的需求高度契合。2024年公司以高品質開發爲核心，持續提升產品力並快速發展精品持有、品質服務、建築科技的第二曲線業務；上半年產品迭代後取得的市場認可，充分驗證了公司戰略堅持的意義，進一步堅定了公司未來發展的信心。”

都說機會總是留給有準備的人，中國金茂在“一核·三聚焦”的業務戰略下，早已開始多元佈局，如在保持高品質開發方面，堅持“質在量先”，並在今年3月份推出全新產品線“金玉滿堂”，讓市場看到了這家企業在“做好產品”方面的追求。

聚焦精品持有方面，中報顯示，金茂商業板塊經營收入、銷售額、EBITDA分別錄得13%、11%、75%的增幅。在酒店經營領域，中國金茂也持續提升輕資產管理能力，並實現輕資產管理輸出。

值得一提的是，‌金茂商業REIT於2024年3月12日正式在上交所上市交易，成爲國內首批獲得投資認可的商業REITs產品，並打通了中國金茂不動產“募投管退”的全鏈條能力。

高端服務業務同樣是增長態勢。根據金茂服務中期業績報告顯示，金茂服務上半年在管面積較2023年底增長16.5%，營收、淨利潤同比錄得10%、22%增幅。

建築科技創新業務則圍繞主責主業，着力培育專精特新業務，按照中國金茂的說法就是，建築科技創新業務幫助主業構建技術護城河，夯實差異化競爭優勢。

開發業務保質量

雖然房地產行業仍未見回暖，2024上半年新建商品房銷售額也繼續同比下降25%，但在好品質的加持下，中國金茂的房開業務依然錄得不俗的成績。

中報數據顯示，金茂上半年實現簽約445.4億元，在觀點指數《2024年1-6月房地產企業銷售表現》中排第12名，穩居第一梯隊。

與此同時，公司上半年累計回款413億元，回款率達93%。

事實上，近幾年來樓市雖低迷，但豪宅及改善型需求似乎一直是堅挺的存在，而這也恰恰與金茂“以高品質開發爲核心，深耕聚焦核心城市及核心地段，聚焦高端改善”的產品策略相吻合，甚至在量價齊跌的行情中，金茂也藉此錄得了單價微升的走勢。

業績會上，管理層就透露道，公司半年度超87%的簽約額由一二線核心城市貢獻，住宅公寓產品平均簽約單價約2.2萬元/平米，較2023年仍有微漲。

談及對好產品的追求，就不得不提到中國金茂今年3月份推出的“金玉滿堂”四大全新產品線，作爲國內品質地產開發企業，中國金茂一直將品質、科技、服務視作企業發展的基石。

面對不斷變化的新形勢，中國金茂從客戶研究與需求的洞察出發，煥新升級並推出四個產品線——“金、玉（璞）、滿（M）、堂（棠）”。

“金”指的是已經進化到3.0的“金茂府系”，十四年來，金茂府不斷進化，已落子全國29城74府，憑藉12大科技系統，提供了全新的綠色健康、智慧科技高品質居住解決方案，成爲中國累計獲得國內外綠色認證最多的產品系。

如去年9月，金茂府系3.0首發作品“天津體北金茂府”正式亮相。12月22日首次開盤，成交總金額已超15億元；今年3月22日，上海中環金茂府首開，這也是全新升級的金茂府3.0在華東地區的首作，266套住宅實現全部售罄。

這樣的例子比比皆是，據介紹，今年上半年，中國金茂旗下已有7個府系3.0項目在售。其中上海中環金茂府、杭州上城金茂府、上海張江金茂府、南京桃園金茂府首開去化率均達到100%。天津體北金茂府、西安科技路金茂府、蘇州獅山金茂府也持續熱銷，位列所在城市的板塊新房銷冠。

此外，“玉”對應中國金茂“璞”系，對標金茂府，定位上則稍有不同，爲“城市核心區的國際東方藝術作品”。上半年，首個璞系項目西安璞逸曲江先後兩次開盤，均錄得售罄的好成績，逆市熱銷15億元。

“滿”是中國金茂爲財富新貴、高級白領、時尚達人打造的M系產品，定位爲城市核心區域的公寓大平層產品。“堂”系產品定位爲城市改善家庭打造全齡友好的社區，首個項目天津金茂曉棠同樣開盤即售罄，去化192套房源。

對此，中國金茂管理的總結是：以高品質開發爲核心，深耕聚焦核心城市及核心地段，聚焦高端改善，快速週轉，提升盈利貢獻，深入研究客戶需求，煥新升級“金玉滿堂”四大產品系，新獲取項目首開精彩亮相，“做一成一”。

追求產品質量的同時，中國金茂還牢記保交付責任，上半年實現27個批次約1.4萬套房屋按期交付，交付滿意度90分，在“保交房”基礎上實現“交好房”。

持有+服務 快增長

事實上，在城市運營的思路之下，中國金茂在房地產開發業務之外，早已聚焦精品持有，打造了商業、酒店、公寓輕資產管理的能力。

據中報顯示，其持有的寫字樓，均坐落於城市的核心地帶或城市新城內，地理區位極佳。其中，北京凱晨世貿中心和西城金茂中心位於北京金融街商圈，毗鄰一號線地鐵和西長安街；上海金茂大廈則位於浦東陸家嘴金融貿易區內。

數據顯示，於報告期末，北京凱晨世貿中心出租率達96.8%，西城金茂中心出租率爲90.7%，上海金茂大廈爲86.5%，南京玄武湖金茂廣場一期也達到89.2%。

零售商業運營方面，在營項目包括上海J·LIFE、南京金茂覽秀城、長沙金茂覽秀城、青島覽秀城、張家港覽秀城、青島金茂灣購物中心、天津金茂匯、寧波金茂匯、北外灘J·LIFE等，已成功進入上海、麗江、南京、長沙、青島、重慶、張家港、武漢、天津、杭州、寧波等城市，在營及籌開項目共16座。

酒店經營領域，中國金茂致力於在覈心城市精選地段運營地標性和精品特色高級酒店項目，擁有成熟完善的高級酒店設計、開發和投資經營能力，同時持續提升輕資產管理能力，並實現輕資產管理輸出。

數據顯示，中國金茂經營的酒店好評率達93%，位居行業第一。

得益於上述持有及運營管理業務的復甦，於中期期末，金茂商業板塊各項數據均錄得明顯增長，其中經營收入同比增長13%、銷售額增長11%、固定租費增長12%、EBITDA增幅更是達到75%。

值得一提的是，作爲首批商業公募REITs上市產品之一的“華夏金茂商業REIT”同樣成績亮眼。在今年3月12日上市交易兩個月後，其簡單年化分派率即達4.98%，截至8月簡單年化分派率升至5.01%。

該項目底層資產爲長沙金茂覽秀城，是中國金茂首個城市級商業力作。長沙覽秀城於2016年底開業，至今已成爲具有穩定收益的成熟購物中心項目，今年上半年其經營收入增長133萬元、NOI增加270萬元、EBITDA增加168萬元，均實現顯著增長。

各個業務板塊均衡發展才能穩步前進，所以金茂在服務板塊也保持着不俗的表現。

據金茂服務中期報告顯示，其上半年總收入約14.91億元，同比增長10.2%；毛利約3.66億元，同比增長2.5%；期內利潤約1.81億元，同比增幅達21.9%。

與此同時，截至2024年6月30日，金茂服務合約建築面積約1.174億平方米，在管建築面積約9810萬平方米，同比分別增長24.2%及38.2%。其中高能級城市在管面積佔比達91%。

至於以往外界關注較少的建築科技領域，扮演的或許更像是幕後工作人員的角色，但也正是得益於建築科技的加持，才保證了中國金茂各個業務實現“差異化競爭優勢”。

“通過‘持有、服務及科技’業務的聚焦發力，加速打造第二曲線。同時，探索並落地城市運營商管理新模式，從‘一個金茂’大局出發，推動業務協同發展，加快構建房地產發展新模式。” 管理層如此表示。

回顧期內，中國金茂繼續夯實科技人居系統和減振降噪等全流程一體化EPC服務模式，通過持續研發不斷改善過濾效果，增強降噪能力，助力金茂府系3.0不斷升級；智慧能源板塊聚焦綜合能源服務和綠色大數據中心業務，着力提升經營效益，持續提升社會環保效益，爲達成“碳達峰”、“碳中和”的目標貢獻企業力量。

據瞭解，多年來，中國金茂一直積極踐行可持續發展理念，ESG表現獲得國際權威ESG評級機構晨星認可，入選《財富》中國ESG影響力榜，並被納入恆生港股通中國央企ESG領先指數。

曾有業內人士就表示，在地產行業下行期中，房地產下一個階段轉變之一，就是從普通的住宅向功能性住宅轉移，住宅要附加更多健康管理的功能。中國金茂項目綠色低碳、可持續發展的理念也正與此契合。

財務融資綠色健康

在如今的行業態勢下，評價一家企業是否可持續，當然還離不開財務指標的“綠色健康”。

中報顯示，中國金茂“三道紅線”維持全綠檔，並持續優化境內外債務結構。

查閱數據瞭解，截至2024年6月30日，中國金茂利息開支總額約爲35.468億元，同比減少10%。期內，資本化的利息開支同比減少9%。因此，其上半年融資成本約12.7億元，較上年同期減少13%。

同時，公司上半年新增境內融資平均成本僅3.28%，境內外新增融資平均成本3.66%，維持較低水平。

外幣債務和短期債務佔比進一步下降，其中一年內到期債務佔比由上年的19%進一步降至15%，外幣債務佔比則由29%降至26%，平均債務期限爲6.02年。

基於優質物業積累和企業信用背書，中國金茂繼續發揮融資端的優勢，積極拓展多種資金籌集管道。

如將商業資產進行資產證券化的“金茂大廈CMBS”，獲得資金35億元。據觀點新媒體瞭解，“金茂申萬-上海金茂大廈-鑫悅綠色資產支持專項計劃（碳中和）”爲全國最大規模的儲架碳中和CMBS、全國首單靈活期限儲架CMBS、央企首單單樓宇儲架CMBS。

金茂大廈CMBS發行規模高達100億元，此次爲第三期發行，發行規模34.99億元，至此，金茂100億元碳中和債券發行完畢。

相較於其他綠色債券，碳中和債券發行條件更加嚴格，對底層資產的綠色建築要求更高。該項目底層資產上海金茂大廈是金茂的商業代表作，項目單體建築面積達29萬平方米，是集現代化辦公樓、五星級酒店、會展中心、娛樂、商場等設施於一體的多功能型摩天大樓。

至此，發綠債與踐行綠色低碳形成閉環，金茂在產品開發與企業發展上的戰略前瞻也可見一斑。

除此之外，中國金茂上半年還分別發行了30億元、20億元兩筆中期票據，均實現超高認購倍數，利率2.8%更是創下歷史新低。

另外，中國金茂的開發貸同樣維持極低水平，如廈門、上海、杭州項目開發貸利率僅爲2.17%、2.29%、2.4%。

持有物業抵押貸方面也有着長期限、低利率的特點，如金茂深圳JW萬豪酒店、天津海河金茂廣場的抵押貸款均爲10億元，年期均長達15年，利率分別爲3.25%、3.2%；張家港金茂覽秀城抵押貸款10億元，年期10年，利率僅3%。

在優化債務結構的同時，中國金茂還在管理上進一步精益，持續推進降本增效，管理費用、銷售費用、財務費用較去年同期分別下降34%、19%、13%。

可以看出，房地產行業從新增市場進入存量市場，高歌猛進的模式走入歷史，中國金茂高品質、多元佈局等優勢開始逐漸顯現——

對好產品的追求使其項目“做一成一”，在市場低迷時也能大賣；持有及服務業務快速增長，提供持續可觀的現金流；優質財務數據可以保有更低融資成本與暢通融資渠道，也讓市場對其保有更強信心。

不過這些都離不開前瞻佈局與綜合實力的打造，並非能夠一蹴而就。

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