專訪鄭叔倫：樓市已從熊市轉爲“小牛”，房價已觸底

樓市“銀十”成色漸顯。據住房城鄉建設部發布最新數據，10月份全國商品房成交同比和環比均實現“雙增長”，標誌着房地產市場出現積極變化。

今年“銀十”的成交量超過“金九”，這是自2007年以來的首次現象，顯示出市場在傳統銷售旺季之外的強勁表現。那麼樓市長期下降的趨勢結束了嗎？市場超預期表現的關鍵在哪裡？四季度市場還會保持增長的態勢嗎？南都《灣財首席觀》特邀中原地產（中國內地）華南區總裁兼深圳中原總經理鄭叔倫進行解讀。

南都·灣財社：10月份商品房銷售超出預期。不管是新房還是二手住房，同比或環比，一線城市還是二三線城市，中心區或者外圍，剛需或者改善，都出現了明顯的反彈。您認爲市場出現超預期的表現關鍵在哪裡？

鄭叔倫：爲什麼全國層面的房地產市場都在轉好？在過去，國家對於房地產市場的調控策略是“一城一策”，即根據各地不同的情況制定相應的政策，這種策略導致了政策的碎片化。然而，今年的情況有了明顯變化，中央政府明確表態，強調“止跌回穩”的重要性，這一轉變標誌着政策導向的轉變。

從過去強調的“房住不炒”到現在的“止跌回穩”，中央政府不僅提出了口號，還通過多部門聯合發佈會，對過去一段時間的政策進行了總結和歸納，提出了具體的措施，即“四個取消”“四個降低”和“兩個增加”。通過這些實際落地的行動，增強了公衆的信心。

而在之前的一段時間裡，人們對於購房持觀望態度，主要擔心的是今天購房，明天房價就下跌，導致資產縮水。這種“買漲不買跌”的心態非常普遍。但如果今天購房，預期明天房價會上漲，人們就會立刻行動。因此，中央政府提出的“止跌回穩”政策，作爲全國性的政策引導，對於恢復購房信心的作用十分有效。

南都·灣財社：市場成交量的增長是否預示着房價的上漲？您對接下來房價的走勢有何預測？樓市長期下降的趨勢結束了嗎？

鄭叔倫：事實上，市場上每一個成交都代表買賣雙方，對目前的價格是比較認可的，本質上房地產不是中央定價，而是你情我願。只要有成交，就代表這個價格是合理的。

這意味着，成交量越多代表越多人認爲現在的房價合理。所以房價跟成交量是息息相關的，有點類似“閃電跟打雷”，先閃電後打雷——成交量先漲，後面的房價就有機會見底回升。

因此我認爲房價是有機會去調整的。而這其中，新房和二手房的情況還不一樣。

當前深圳新房市場銷售火爆，熱門戶型已售罄，導致開發商有條件提高房價。根據供需關係，需求增加時價格上漲，需求減少時價格下降，這是基本的商業原則。因此，隨着購房人數的增加，開發商沒有壓力以低價銷售房產。

對於部分有債務壓力的私企來說，以前是虧本賣房是無所謂的，首先需要保證資金流，但現在銷售速度提上來之後，它開始思考是否能賣貴一點，只有房價提高，才能實質性的改變財務狀況，因此它是有提升房價的動力的。

對於國企來說又不一樣，由於國企是任務制，年底的任務已經完成，沒有理由再賣得多一點，因爲再賣多一點，那明年的任務就重了。所以很多國央企可能會開始放慢銷售節奏，最簡單放慢銷售節奏方法就是取消優惠，收回一些折扣，甚至加一點點價。

總的來說，無論是私企還是國企的開發商，新房是絕對有條件加價的。

新房可能會漲價的同時，二手房的價格反彈可能會比新房還要快。因爲二手房背後是多個小業主，他們的背景跟財力不一樣，放盤要求的價格不一樣，隨着市場上“筍盤”快速去化，理論上所有便宜的房源賣完之後，後面肯定是一波比一波貴的。

那麼當房價有輕微的上調，成交量能否維持是比較關鍵的。如果成交量維持高增長趨勢，那可能新的房價上升趨勢就比較明確了。因此對於接下來趨勢的判斷，重點要看成交量能不能維持，還是要看下一段時間的量。

但是再創造和十月份一樣的成交量，我覺得不現實。畢竟十月份是個很特殊的月份，估計11月、12月，每個月應該四五千套新房成交是沒問題的。

南都·灣財社：那麼房價多久會漲上來？

鄭叔倫：目前，我認爲一個較爲棘手的問題是整體經濟環境的低迷，這成爲了大家普遍擔憂的焦點。

有趣的是，前段時間出現了一個現象：股市表現良好時，樓市也隨之繁榮。人們意識到，無論是經濟還是股市，它們都是衡量財富的重要指標。因此，我認爲，只要股市和經濟展現出強勁的勢頭，房價很可能隨之上漲。從房價自身的因素來看，它確實具備上升的動力。然而，房價的變動也受到大環境的影響，特別是經濟狀況和股市的表現。

簡而言之，儘管房價自身有上漲的潛力，但整體經濟環境和股市的配合程度將是決定房價走勢的關鍵因素。

從過去市場週期裡可以研究發現一個簡單的邏輯，那就是從熊市到牛市也分三個階段。

第一個階段是小牛；

第二階段是叫猛牛；

第三個階段叫瘋牛。

第一階段的“小牛”剛剛從熊市轉過來，房價升的很慢，很多人還沒體驗到這種變化。其中有些比較敏銳的人會就認爲牛市來了，但更多人認爲還是在熊市裡面，大家處在一個博弈的階段；第二階段屬於“猛牛”，此時大家都開始看到房價真的上升了，信心提升所以這個階段房價會有一個很明顯的升幅；牛市最後一個週期就是所謂“瘋牛”，不管任何人都認爲買房一定賺錢，在這個時候就一定要小心。

目前我們剛剛從熊市出來，肯定是小牛，應該會變成“猛牛”到最後甚至成爲“瘋牛”。

儘管未來很難預測，但在過去深圳也好，香港也好，一個階段的形成大概需要三年時間。所以我覺得可能“小牛”到“猛牛”可能會有三年左右的時間，三年之後也許就可以到“瘋牛”也說不定，到時候可能大家要注意，不要又被套進去了。

南都·灣財社：那您覺得現在“小牛”這個階段，對於剛需或者普通投資者來說，有沒有到一個出手買房的好時機？如果可以買的話，那我們要買什麼樣的房子？

鄭叔倫：首先，要量力而行，正如李嘉誠先生所說，不要過度借貸，避免陷入無法挽回的境地。確保自己有足夠的資金，即使決策失誤，也不會影響日常生活。

如果符合這一條件，我認爲可以果斷購房。即使房價下跌，對於剛需購房者來說，房產具有使用價值和投資價值。房價下跌隻影響投資價值，不影響使用價值。因此，如果你還沒有房產，問我是否應該購買剛需房，我個人判斷，房價未來下跌的可能性不大。

之前商品房價格已跌至與人才房相近，但這種情況不太可能再發生。我認爲深圳的房價已經觸底，對於剛需購房者來說，現在是果斷出手的好時機。即使買錯了，只要滿足剛需使用，未來幾年房價可能會回升，不必過分考慮投資因素。

如果更穩妥的話，換房是一個不錯的選擇。已有一套房產，換房可以改善生活品質，同時不增加太多投資風險，尤其是在當前房價相對較低的情況下，甚至可能用同樣的資金換得更大的居住空間；至於投資購房，雖然“房住不炒”的政策不再被頻繁提及，但這並不意味着政府會鼓勵短線炒房。我個人不鼓勵通過短線炒賣賺取房價差價。然而，如果你的資金在銀行的利息不高，購買房產用於出租是值得鼓勵的，因爲租金可能會增加，而銀行利息在降低。

另外對於租客來說，現在是考慮轉換爲購房的好時機。在市場下跌時，租房可能更划算，因爲可以避免房價下跌帶來的損失。但在市場上升時，租房意味着雙重損失，因爲你支付了租金，同時錯失了房價上漲帶來的收益。因此，在逆市中租房可能更有利，而在旺市中買房可能更有利。

南都·灣財社：本輪房地產市場集體回暖的趨勢下，以深圳爲例，不同城市和地區的樓市表現是否存在差異？什麼類型的物業在本輪表現尤爲突出？

鄭叔倫：深圳的房地產政策近期出現了一些特別的調整，特別是在限購政策上，與廣州的全面放開限購有所不同。深圳的政策更加細緻，區分了非深戶和深戶，以及核心區與非核心區兩個維度，使得政策相對複雜。特別是，任何國內人士都可以在深圳的非核心區購買一套房產。

由於深圳在全國房地產市場中具有風向標的地位，許多人認爲如果全國房地產市場反彈，深圳可能會是第一個反映出來的城市。因此，現在購買深圳房產是一個不錯的選擇，這也吸引了許多外地客戶前來購買，尤其是在非核心新區。

非核心新區包括龍華、龍崗和光明等區域，這些區域在這一輪政策調整中可能成爲購房者追捧的熱點。此外，當前市場上“打新”現象非常受歡迎，而公寓和商辦物業相對較爲冷落。政策主要針對住宅物業，尤其是非核心區域的住宅物業，這部分物業可能因此受益最多，甚至可能出現供不應求的情況

另外，國家在這一輪政策中提出了“好宅”的概念，強調住宅的舒適性和質量。國家可能會逐步取消之前以144平方米爲界的普通住宅與豪宅的劃分，不再對超過這一面積的住宅進行打壓，而是鼓勵建造更舒適、質量更高的住宅。因此，大戶型物業可能會在未來受到更多追捧。

市場賣的好的房子顯示出兩個趨勢：一是滿足剛需的非核心區的小戶型住宅產品；二是，核心區的中高端大型戶型。

南都·灣財社：在新房和二手房成交量大幅上升的背景下，深圳的房地產市場供需關係是否發生了變化？是否存在供過於求或供不應求的情況？

鄭叔倫：在這一輪房地產市場的動態中，我們注意到新房的成交量超過了二手房。這是因爲二手房交易涉及到與業主的博弈和談判，而新房往往能迅速吸引大量關注。新房市場因其供應量充足和價格吸引力，迅速吸引了大量需求。

具體來說，局部供不應求的現象已經開始出現。例如，某些項目的認籌人數達到兩千多人，而供應的房源僅有一兩百套，這無疑導致了局部供不應求。這種局部現象有可能擴散，影響到整個市場，如果更多的樓盤出現日光現象，市場的熱情可能會進一步升溫。

過去，購房者可以在售樓處慢慢挑選戶型，無人競爭；但現在，同一個戶型可能會有多個客戶爭搶，決策速度明顯加快。如果不迅速做出決策，心儀的戶型可能就會被他人買走。這種從“房等人買”到“人搶房”的轉變，標誌着供不應求的局面正在逐步形成。

如果尋求穩健的投資，我建議優先考慮核心區域。深圳政府已經明確劃分了核心與非核心區域，如果條件允許，購買核心區的房產無疑是更好的選擇。

然而，核心區域的限購政策較爲嚴格，外地客戶可能無法在覈心區購房。在非核心區域中，也存在不同的層次，例如龍華區，它在非核心區域中屬於較爲受歡迎的地區，可以被視爲非核心區域的“頭部”。龍華區雖然屬於非核心區，但其發展潛力巨大，特別是在本輪房地產市場中表現突出。龍華區擁有高鐵站，交通便利，且與福田區的距離相對較近，這使得它在非核心區域中更具吸引力。

策劃：王瑩

統籌：李穎

執行統籌：南都灣財社記者 邱墨山

出鏡：嚴兆鑫

採寫：南都灣財社記者 孫陽

編輯：劉耀寧

剪輯：葉浩程