北京房產律師：父母公房拆遷安置，子女以居住人身份起訴贏居住權

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件詳情

（一）原告訴求

原告孫曉潔向法院提出訴訟請求：

判令孫曉潔對北京市豐臺區一號房屋（以下簡稱一號房屋）享有居住權；

判令孫曉軍、孫曉英配合孫曉潔將一號房屋居住權登記至孫曉潔名下；

判令孫曉軍、孫曉英承擔本案訴訟費用。

其事實與理由如下：孫曉潔與孫曉軍、孫曉英系兄妹關係，三人的父親孫父於2012 年去世，母親孫母於 2015 年去世。1989 年因 A 號拆遷安置，依據當時戶口簿上的人員信息，父母孫父、孫母、孫曉潔、孫曉軍四人共獲安置兩套房。孫曉潔與父親孫父、母親孫母居住的安置房屋爲一號房屋，孫曉軍居住 B 號房屋（拆遷安置人爲母親孫母）。

2011 年 8 月 24 日，物業依據《公有住宅樓房管理辦法》售房，父母讓孫曉潔購買一號房屋，孫曉潔向物業交付購房款 47327 元。然而，由於一號房屋安置時登記在孫父名下，北京 M 公司以只准許承租人購買爲由，拒絕孫曉潔簽訂購房合同，侵犯了孫曉潔的合法權益。

在父親生命垂危之際，當着物業人員承諾“他簽字，孫曉潔出的錢，房子給孫曉潔”，此舉保障了孫曉潔的購房權與居住權。如今父母雙亡，房屋只登記在孫父名下，孫曉軍、孫曉英作爲孫父的繼承人，拒不履行父親生前承諾，不配合孫曉潔辦理不動產變更登記，致使孫曉潔作爲被拆遷安置人的居住權遭受侵害。孫曉潔堅信自身是房屋真實權利人，請求法院依法將一號房屋產權變更登記至其名下，捍衛其居住權益。

（二）被告辯稱

被告孫曉軍、孫曉英辯稱：不同意孫曉潔的訴訟請求，其訴求於事實、法律皆無依據，應依法駁回。孫曉潔曾以相同事實理由起訴，主張與父母存在借名買房合同約定，要求配合過戶，一審遭豐臺法院駁回後，二審自行撤訴。此次訴訟雖案由有變，改爲主張居住權，但實質仍是想獲取房屋所有權，按照“一事不再理” 原則，理應駁回起訴。

具體理由如下：

法律關係不成立。孫曉潔向孫曉軍、孫曉英主張居住權，不符合《民法典》關於居住權設立的條件。依據民法典，居住權需通過合同約定在他人房屋上，而本案當事人之間並無此類約定，孫父夫妻與孫曉潔也未曾訂立居住權合同。從房屋權屬看，因父母去世發生繼承關係，孫曉潔作爲繼承人享有一定份額繼承權，且被告已提起法定繼承訴訟。若孫曉潔主張被告爲其設立居住權，相當於自認房屋權屬歸被告，放棄自身繼承權。只有放棄繼承權，待房屋所有權明確歸被告後，才符合向所有權人主張居住權的法定形式。

請求權的事實與法律基礎缺失。孫曉潔以被安置人及購房遭拒爲由主張居住權，但售房政策表明，此房針對承租人孫父房改售房，孫曉潔無購房資格，房屋爲孫父個人財產。孫父購房後未與孫曉潔訂立居住權合同，被告自然無義務爲其設立。被安置人身份並非享有民法典規定居住權的法定事由，孫曉潔主張不合法。

孫曉潔所主張的拆遷房屋準住人口居住權益，不同於民法典意義上的居住權。後者需以長期共同居住且無其他住所爲前提，孫曉潔婚後數月搬至婚房，此後幾十年與丈夫兒子在自家居所生活，戶口也於婚後次年遷至新地，2011 年房屋轉爲私產後亦未居住，未與父母形成長期共居事實，不屬於可享有居住權益的家庭成員。

拆遷安置房屋取得並非因孫曉潔個人特殊貢獻。依據《《北京市建設拆遷安置辦法》，安置房屋原則上不超原住房面積，以承租數量爲準，特殊情況按家庭人口適當照顧。本案拆遷房基於原有房屋狀況安置，孫曉潔個人因素影響小。

拆遷準住證旨在通過公房租賃解決被拆遷人居住問題，並非設立居住權。

（三）法院查明

孫父與孫母系夫妻關係，育有三個子女：孫曉軍、孫曉英、孫曉潔。孫父於2012 年離世，孫母於 2015 年逝世。

1989 年 12 月 30 日，孫曉軍代孫母與建設單位簽訂《拆遷居民自行週轉安置協議書》，約定孫母原住 A 號，正式住房一間，居住面積 10 平方米，正式戶口三人，應安置三人，安置樓建成後，分給孫母一居室一套，各方認可該協議安置房屋爲 B 號房屋。

落款日期爲1989 年的《準住證》顯示：1991 年孫父作爲承租人簽訂《房屋租賃契約》，承租一號房屋；199 至 1995 年 5 月 18 日，孫父作爲承租人簽訂《公有住宅租賃合同》，承租一號房屋；2011 年 8 月 24 日，孫父簽訂《房屋買賣合同》，購買一號房屋；2012 年 5 月 25 日，一號房屋登記至孫父名下，性質爲房改房（成本價），當事人均認可《準住證》中的三人爲孫父、孫母、孫曉潔。

落款日期爲1992 年 3 月 27 日的《準住證》表明：新址 B 號，間數一居；原址 A 號，《準住證》表明：新址 B 號，間數一居；原址 A 號，間數一間；姓名孫曉軍，人數三人。1992 年 4 日，孫曉軍作爲承租人簽訂《公有住宅租賃合同》，承租 B 號房屋。

庭審中，各方確認A 號房屋拆遷獲兩套安置房屋，一號房屋與 B 號房屋，其中一號房屋立即上樓，無協議，僅發準住證， B 號房屋簽有協議。孫曉潔主張對一號房屋享有居住權，提交《北京市建設拆遷安置辦法》佐證，稱拆遷時自身爲被安置人，戶口在該地址，年滿 25 歲，依政策可分室，應獲兩居室。孫曉軍、孫曉英主張 A 號原有房屋三間，按間數置換得兩套安置房，考慮人口因素少。

另查，A 號 1982 年至 1990 年戶籍登記情況：戶主孫母，家庭成員包括孫父、孫曉軍、孫曉英、孫曉潔；孫曉軍於 1986 年同院分戶；孫曉英戶籍於 1988 年遷往海淀。此外，孫曉潔曾起訴主張借名買房，要求確認一號房屋歸己所有，法院審理後判決駁回其全部訴訟請求。

（四）裁判結果

孫曉潔對北京市豐臺區一號房屋有權居住使用；

駁回孫曉潔的其他訴訟請求。

二、案件分析

在本案中，爭議焦點集中於孫曉潔是否對一號房屋享有居住權以及能否要求辦理居住權登記。

從拆遷安置政策角度剖析，《北京市建築拆遷安置辦法》爲判斷依據。一號房屋與B 號房屋面積遠超原住房，孫曉潔正式戶口在在拆遷地址，且拆遷時年滿 24 週歲，符合按家庭人口予以照顧的情形，表明一號房屋安置時考量了孫曉潔的人口因素，作爲被安置人，其天然享有居住使用權利。這是基於拆遷政策衍生的居住權益，有堅實的事實根基。

然而，孫曉潔主張依據《民法典》進行居住權登記，卻難以成立。《民法典》規定居住權需通過合同約定設立，本案當事人間無此類明確約定，孫父生前未與孫曉潔訂立居住權合同，即便有口頭承諾，在證據效力與法律形式要求上，也不足以認定符合民法典居住權設立條件。

被告抗辯提出的“一事不再理” 原則雖有一定迷惑性，但此次訴訟與前次借名買房訴訟在訴訟請求與法律關係本質上有別，法院未予採納正確合理。被告關於孫曉潔不符合居住權構成要件的其他理由，如未長期共同居住、非基於個人特殊貢獻取得安置等，部分有理，側面反映出孫曉潔主張民法典居住權的瑕疵，但不能否定其基於拆遷安置的居住權益。

三、案件啓示

明晰法律規則：無論是拆遷安置、房屋買賣還是居住權設立等事宜，法律法規詳盡複雜，當事人務必精準吃透。事前諮詢專業律師，深入瞭解法律細節，才能在維權路上不跑偏。

重視證據留存：口頭承諾在法律糾紛中往往蒼白無力。孫曉潔雖稱父親有口頭交代，但無書面合同或其他有力證據支撐，險些喪失居住權益。涉及重大財產、權益事項，務必簽訂書面協議，保留付款憑證、聊天記錄、證人證言等證據，爲自己的主張築牢根基。

合理訴訟策略：訴訟非兒戲，案由選擇、訴訟請求擬定至關重要。孫曉潔此前借名買房訴訟失敗後，此次轉變思路，當事人應在如律師協助下，全面梳理案件事實，結合法律規定，制定清晰、合理、連貫的訴訟策略，避免反覆訴訟、浪費司法資源，切實維護自身權益。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行進行細緻的分析，纔能有專業的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力爲您解答！