北京房產律師析：父母房子女出資，兒媳起訴共有被駁案

爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。

一、案件背景與訴訟請求

（一）原告起訴

原告林某芳向本院提出訴訟請求：

1. 依法確認北京市大興區 X 室（以下簡稱 X 室）爲林某芳與李某強的夫妻共有財產；

2. 訴訟費由李某強承擔。

（二）事實與理由

林某芳與李某強是夫妻，2018 年 11 月，林某芳第一次起訴離婚，法院未判離。2019 年 10 月，林某芳第二次起訴，2020 年 7 月 7 日開庭，8 月 26 日判決雙方離婚。此次庭審涉及訴爭房產分割，林某芳證據顯示 2013 年 1 月 15 日該房登記在李某強名下，但李某強證據表明訴爭房產於 2019 年 12 月 30 日變更爲李某坤名下。

該房是夫妻共同財產購買，最初登記在李某坤名下，因李某坤2010 年申請經濟適用房，便將房屋以贈與方式登記在李某強名下。林某芳認爲此房用夫妻共同財產購買且登記在李某強名下，應屬夫妻共同財產，在離婚訴訟期間，李某強單方私自轉移共同財產，損害共有人利益，故請求法院裁判。

二、被告與第三人答辯

（一）李某強辯稱

1. 林某芳無權要求確認與他的房屋共有權，他沒有涉案房屋所有權，所有權人是李某坤。2020 年判決書已確認這點。

2. 涉案房屋是李某坤購買的商品房，不是林某芳說的某單位分配給他的。

3. 2013 年房屋從林某芳名下過戶到他名下，是因李某坤一家要申請經濟適用房，過戶時沒向李某坤或林某芳支付房款，且約定爲他單獨所有，所以 2013 - 2019 年該房是他單獨所有，與林某芳無關，林某芳無權要求確認共有。

4. 林某芳提供的兩份證明（證據三、四），他沒見過，內容不真實。

（二）李某坤述稱

林某芳無權要求確認涉案房屋共有權，房屋所有權是他的，他從未表示與林某芳、李某強共有。2013 年因申請經濟適用房，先將房屋以買賣形式過戶到他女兒名下，因不符合規定，又過戶到李某強名下，雙方無實際買賣行爲，約定李某強單獨所有，與他人無關。2019 年，他又將房屋過戶到自己名下，整個過程與林某芳無錢款或所有權關聯。

三、法院查明情況

林某芳與李某強曾是夫妻，2020 年經本院判決離婚。2003 年 10 月 19 日，李某坤與北京 D 公司簽訂《商品房買賣合同》購買 X 室。2013 年 1 月 15 日，X 室登記至李某強名下；2019 年，X 室登記至李某坤名下。

庭審中，各方認可李某坤購買X 室後，爲申請經濟適用房，於 2010 年 7 月 28 日將 X 室過戶至其女兒李某潔名下，後因仍不符合要求，又將 X 室過戶至李某強名下。林某芳稱因李某坤無業，她和李某強爲購買 X 室出資 300800 元，李某坤購買經濟適用房她也支付了首付款 107673 元，所以讓李某坤於 2010 年 6 月 24 日就兩套房屋房款支付和所有權歸屬出具了兩份《證明》。其中一份《證明》載明：“......此房由某單位分配本院職工李某強使用，房價款由林某芳、李某強所付，房屋所有權由父母支配”。李某強與李某坤對該《證明》不予認可。

四、裁判結果

駁回林某芳的訴訟請求。

五、案件分析

（一）物權確認的法律依據與條件

1. 物權確認的一般原則：

不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據，不動產權屬證書是權利人享有物權的證明。當物權歸屬、內容有爭議，利害關係人可請求確認權利。若有證據證明不動產登記簿記載與真實權利狀態不符且其爲真實權利人，請求確認物權應獲支持。這意味着確認所有權需兩方面條件：一是證明不動產登記與真實權利狀態不符；二是證明自己是真實所有權人。

2. 不動產登記與真實權利狀態不符的情形分析：

不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依法登記才生效（法律另有規定除外）。不動產登記與真實權利狀態不符一般有三種情形：一是因多種因素導致登記錯誤；二是依據法律除外規定，像徵收、繼承、拆除等使物權變動，但不動產登記簿未及時更新；三是作爲不動產登記行爲基礎的法律行爲（如買賣）無效或被撤銷，不動產登記簿未恢復原登記導致不實。在本案中，李某坤取得房屋所有權是基於和李某強的合意，在李某強協助下完成過戶，林某芳未證明案涉房屋登記爲李某坤所有存在錯誤，即不存在不動產登記與真實權利狀態不符的情況。

（二）原告主張共有權的依據分析

1. 支付購房款與《證明》的效力問題：

林某芳主張與李某強共有房屋，依據是共同支付購房款和有李某坤字樣的《證明》。然而，X 室在《證明》落款日期後及購房款支付後，經歷多次過戶，現仍登記在李某坤名下。這表明，無論林某芳是否支付購房款以及與李某坤有何約定，都不影響房屋產權。林某芳與李某強、李某坤之間的法律關係取決於各方合意，若相關合同涉及產權變動，屬於債的履行問題，不能作爲直接確權依據。

六、辦案心得

（一）深入理解物權法律規則是關鍵

在辦理此類案件時，對物權相關法律規定的深刻理解至關重要。像不動產登記的效力、物權確認的條件以及物權變動的特殊情形等規定，是分析案件的基礎。只有準確把握這些法律規則，才能在複雜的房屋產權糾紛中找準方向，確定案件的關鍵問題和突破點。例如在本案中，明確不動產登記與真實權利狀態不符的情形以及物權設立、變更的生效條件，是判斷原告主張是否成立的核心依據。

（二）對證據鏈完整性和證明力的把控

證據在案件中起着決定性作用。本案中，原告雖有支付購房款和《證明》作爲證據，但這些證據在面對房屋多次合法過戶且最終登記在他人名下的事實時，證明力不足。在處理類似案件時，要全面評估證據鏈的完整性和各證據的證明力。對於對方提出的反駁證據，要仔細分析其對整個證據體系的影響。這要求我們在收集和整理證據時，要有前瞻性，考慮到可能出現的各種情況，確保證據鏈的穩固。

（三）關注案件中的交易背景和細節

房屋產權糾紛往往涉及複雜的交易背景和細節，這些因素會影響案件的走向。本案中房屋多次過戶的原因（爲申請經濟適用房）以及各方之間的約定（是否有實際買賣行爲、單獨所有的約定等）都是重要細節。深入瞭解這些交易背景和細節，有助於理解各方的行爲動機和法律關係。在辦案過程中，不能只關注表面的證據和法律條文，要深入挖掘案件背後的故事，從整體上把握案件全貌，這樣才能制定出更合理有效的訴訟策略。