北京再推樓市新政 將取消普宅和非普標準

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

近日，北京市委貫徹《中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》（以下簡稱“《決定》”）的實施意見發佈。

《中國經營報》記者注意到，其中，關於房地產方面提出，優化房地產政策，適時取消普通住宅和非普通住宅標準，優化商品住宅用地交易規則，改革房地產開發融資方式等受到市場關注。

普宅、非普標準調整受關注

從內容上來看，這次北京市的實施意見，關於住房方面，都是貫徹了中央《決定》的相關要求，如租購併舉的住房制度、房地產發展新模式、加大保障性住房建設和供給、支持改善性住房需求、適時取消普宅和非普宅標準、改革預售制度等。

比如中央提出加快建立租購併舉的住房制度，而北京市的租購併舉此前已經建立，因此這次的表述是“完善”。

此外，《決定》中“允許有關城市取消或調減住房限購政策”，此次北京市的實施意見中並未體現。但北京市特別提及了“發揮住房公積金的住房保障作用”。

麟評居住大數據研究院高級分析師關榮雪指出，這將意味着北京市接下來在公積金方面將會有更多或更豐富的支持政策，對於購房羣體而言，是一大利好信號。

值得注意的是，本次受到市場關注的是北京市提出適時取消普通住宅和非普通住宅標準。

據廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解釋，三中全會後，取消普通住宅和非普通住宅標準的政策並未實施，北京市是第一個取消普通住宅和非普通住宅標準的一線城市，預計後續其他城市也會跟進。

據瞭解，目前，北京市執行的普宅標準是今年1月1日起新調整的，新的普宅標準依然是三項要求：住宅小區建築容積率在1.0（含）以上；單套住房建築面積從140平方米（含）以下調整到144平方米（含）以下。

此外，在價格方面，北京市不再設置房屋總價標準，僅保留了單價標準。其中，五環以內符合普宅標準的房屋單價從過去的3.96萬元/平方米提高到8.5萬元/平方米；五環到六環房屋單價標準從3.168萬元/平方米提高到6.5萬元/平方米；六環外達標的房屋單價標準從2.376萬元/平方米提高到4.5萬元/平方米。

按此標準來看，目前北京約70%的住宅爲普通住宅。雖然北京市對普通住宅標準做了調整，但仍然有不少購房人“被豪宅化”。

據李宇嘉介紹，目前，不少城市購房剛需開始轉向二手房、保障性住房或租賃市場，各地二手房交易量也開始上升。重點25城二手房交易量佔比達到65%，新房全面轉向改善型需求。但同時，居民對於住房消費成本比較敏感，非普通住宅在貸款利率和稅費上有一定的懲罰性。比如，普通住宅契稅較低，如90平方米以下的契稅爲1%，90平方米至140平方米的契稅爲1.5%。而非普通住宅契稅一般爲3%，同時非普通住宅的貸款利率也會上浮。

關榮雪認爲，因此這一舉措的直接利好更多是體現在，未來取消普通住宅和非普通住宅標準的劃分後，意味着在稅費繳納等過程中，非普宅與普宅將執行同等要求，其有助於降低購房者置業成本，推動改善性住房需求釋放。

優化住宅用地交易規則

據瞭解，北京市委提出的實施意見中，還提到了要優化商品住宅用地交易規則。對此李宇嘉表示，其方向可能爲：一是出讓低密度地塊（容積率在2以下）；二是優化用地建設規則，比如打造第四代住宅（庭院入戶、花園入戶、大飄窗和大陽臺、降低公攤等），明確高度限制等；三是出讓混合功能用地，一宗地實現住宅、商業等功能，且分功能單獨計價；四是允許存量未開發土地調整規劃條件，比如調整套型面積、配套設施等。

此外，對於實施意見中提到的改革房地產開發融資方式，他認爲，今後或將全面向“白名單”轉變，即以後商品房項目要想實現融資，必須先進“白名單”，然後確定性地獲得融資准許。“這就倒逼開發商規範經營，滿足‘白名單’融資落地的硬性條件，包括資金封閉運轉、有明確的銷售預期和現金流時間分佈，不涉訴、不涉法等。”

關榮雪指出，整體來看，結合當前全國樓市復甦普遍承壓的背景，政策持續優化調整是現階段市場所需的關鍵利器，由於一線城市擔當領頭羊角色，北京市率先貫徹落實實施意見將對市場信心起到一定的提振效果。但具體市場表現如何，可能還需持續觀察，預計在更多實質性利好政策落地後，樓市表現將會出現積極反應。

（編輯：盧志坤 審覈：童海華 校對：顏京寧）