北京再放大招！首提取消普宅、非普宅認定標準，專家：大大降低購房成本

北京執行多年的普宅、非普宅標準或將取消。9月20日，據北京日報，中共北京市委貫徹《中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》的實施意見（下稱《意見》）發佈。

《意見》提到，優化房地產政策，適時取消普通住宅和非普通住宅標準，優化商品住宅用地交易規則，改革房地產開發融資方式和商品房預售制度。

同時，要完善租購併舉的住房制度。加快建立符合首都特點的房地產發展新模式，加大保障性住房建設和供給，滿足工薪羣體剛性住房需求。健全支持城鄉居民多樣化改善性住房需求的政策機制，發揮住房公積金的住房保障作用。

這是北京市首次提及取消普通住宅和非普通住宅標準。去年，北京市曾對該標準進行優化。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向時代週報記者表示，“普通住宅”概念的提出是源於住房制度改革中住房供給結構優化的工作，核心點是“穩定住房價格”。這也是住房市場短缺、產品結構不匹配下的一項重要政策。而隨着房地產進入新的發展階段，此類市場矛盾減少，自然要立足新形勢，需要有更積極的精準政策。

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2023年12月，北京市住建委等5部門宣佈調整優化普宅認定標準。此前，普宅認定標準制定於2014年，已實行近9年。

2014年普宅認定標準爲，住宅小區建築容積率在1.0（含）以上；單套建築面積在140平方米（含）以下；實際成交價格低於確定的價格標準，其中5環內單價低於39600元/平方米或總價低於468萬元、5-6環之間單價低於31680元/平方米或總價低於374.4萬元、6環以外單價低於23760元/平方米或總價低於280.8萬元。

2023年12月調整後的普宅認定標準爲，住宅小區建築容積率在1.0（含）以上；單套住房建築面積在144平方米（含）以下；5環內住房成交價格在85000元/平方米（含）以下、5-6環住房成交價格在65000元/平方米（含）以下、6環外住房成交價格在45000元/平方米（含）以下。

相較於2014年的標準，2023年12月的標準將單套住房建築面積從140平方米增至144平方米。此外，2023年12月的標準還對房屋單價認定進行了較大的提高，並取消了總價限制。

調整普宅和非普宅標準可以減輕契稅負擔。根據規定，在個人出售房屋時，出售2年以上的普通住宅，免徵增值稅，出售2年以上的非普通住宅，差額徵收增值稅，稅率爲5%。

未來，如果北京取消普宅和非普宅認定標準，房屋交易契稅將進一步降低。北京鏈家研究院院長高原向時代週報記者表示，對於賣方而言，普宅標準取消後，承擔的實際交易成本將會更低，同樣價格下“到手”的房款將有所增加，形成一定的利好。

對於買方而言，儘管增值稅爲賣方稅費，但實際交易過程中稅費成本往往由買賣雙方共同承擔，隨着此次政策調整，普宅與非普宅之間因稅費所產生的價格差異將會逐步縮小，因此買家購房過程中購置非普通住宅的意願會有所增強。

2023年12月普通住宅標準調整後，目前北京市場上非普宅數量已相對較低。根據北京鏈家研究院統計，當前北京市場中，約有2成左右二手住房爲非普通住宅。

“考慮到當前北京市改善性需求不斷增加，實際購買非普通住宅的客戶佔比在過去幾年中逐年提升，這一政策的惠及範圍將會逐年逐步擴大。”高原表示。

普宅標準取消將有利於豪宅類或改善型住房市場。嚴躍進向時代週報記者表示，低密度和低容積率的住房、別墅類住房、大於144平方米的住房、單價較高的住房等，都可以獲得政策上的優惠和支持，其覆蓋面較廣、涉及房屋也較多，影響是積極的。

麟評居住大數據研究院高級分析師關榮雪也認爲，雖然去年北京對普通住房標準做了調整，但仍然有不少購房人“被豪宅化”，而這一舉措的直接利好爲，若未來取消普通住宅和非普通住宅標準，非普宅與普宅將執行同等稅費繳納要求，有助於降低購房者置業成本，推動改善性住房需求釋放。

本文源自：時代週報

作者：郭鵬