長租公寓潮退：金融裸遊毀滅新商業模式
在經歷了“CEO被調查、資金鍊斷裂、高管出走、退租風暴”等一系列輿論風波後，蛋殼公寓的危機進一步升級。近日，全國多地爆出蛋殼公寓租客、房東等大規模維權事件。
從今年年初以來長租公寓不斷出現平臺跑路事件，到已成功登陸紐交所的蛋殼公寓此次“暴雷”，在資本加持下的長租公寓行業終於到了潮退時刻，誰是那個裸遊的調皮孩子已經一目瞭然。
“過山車”
眼見它起高樓，眼見它樓塌了。蛋殼公寓“暴雷”對於長租公寓這種新商業模式的毀滅性打擊無疑具有象徵性意義。
蛋殼公寓是紫梧桐（北京）資產管理有限公司旗下的高端白領公寓品牌，公司於2015年1月在北京成立，正式進入O2O租房市場，目前在北京、深圳開設分公司。北京時間2020年1月17日晚間，長租公寓運營商蛋殼公寓，成爲2020年登陸紐交所的第一隻中概股。
長租公寓的商業模式爲，平臺向房東承租房屋並按月向其支付租金，進行統一裝修後租給租客，以賺取差價、服務費，並通過租金貸獲利。
市場上關於長租公寓的爭議一直不斷。2018年8月，時任我愛我家副總裁的胡景暉就曾指出，以自如、蛋殼爲代表的被資本推動的長租公寓運營商，用高出市場20%到40%的價格收購房源，導致租房成本直接上升，如果運營商繼續高價收房、重裝修，繼續違規N+1出租，會出現“比P2P爆倉厲害得多”的後果。
“長租公寓一旦爆倉，資金鍊斷裂，業主收不到房租，就會驅趕承租人，就會有幾百萬甚至上千萬的承租人被驅趕，露宿街頭，多可怕。”
不幸的是，一切正如胡景暉所言。
今年10月就有傳言稱，蛋殼公寓的公司財務跑路、公司破產倒閉，蛋殼隨後迴應，系部分合作方與蛋殼公寓存在商業糾紛而散佈的謠言，目前蛋殼公寓經營活動一切正常。
但一個月後，行業冬天如期而至。
11月25日，深圳市物業管理行業協會網站發佈消息稱，深圳市住建局下發了《關於做好蛋殼公寓租客穩定工作的緊急通知》。通知要求，物業服務企業不得通過停水、停電、停氣等方式驅趕已與蛋殼公寓簽訂租賃合同、尚處於租賃期限內且已足額支付租金的租戶。
金融依賴終成癮
蛋殼公寓的運營模式並不只是簡單的低價收房，高價轉租，而是利用了“租金貸”金融產品。
蛋殼公寓引入第三方金融機構微衆銀行與租客簽署“租金貸”合同，因此不少蛋殼公寓租戶表示，他們面臨着房屋被房東收回卻仍需償還房租貸款的窘境。
在“租金貸”模式下，長租公寓一方讓沒有錢但是有固定收入的租客辦理個人消費貸款。
長租公寓通過房屋租賃合同，讓房客以貸款獲取資金，然後一次性預付一年等期限房租及押金，長租公寓再向房東月付或者季付租金。這樣，長租公寓就有了一個租金的時間差。一套房子，長租公寓一方，向房東支付是季度甚至月付，而收取租金是一年收取。租客一方，每個月支付的不是房租，而是租金貸款。
長租公寓一方面，因爲有租金的時間差，它是可以跑路的，只要一跑路，租客一年的租金，與房東一個月甚至一個季度的租金，就被長租公寓卷跑了。
11月19日，微衆銀行發佈公告迴應了蛋殼公寓“租金貸”相關問題。公告顯示，如果租客的合法權益受到侵害（如強制清退、斷水、斷電等情況），建議租客通過法律途徑維權。微衆銀行將就貸款事宜做出適當安排，保證至少在2021年3月31日前，租客的徵信將不受影響。
但這畢竟是權宜之計，金融槓桿深度參與的新商業模式纔是真正值得反思的問題。
一位金融從業人士表示，無論從還款來源還是風險離散度來看，租金貸都堪稱優質的消費信貸場景，其屢次成爲長租公寓崩盤後的遺留問題，根本原因還在於一些租金貸產品早已由消費信貸產品異化成了融資工具。
事實上，自2018年，長租行業現金流危機開始浮出水面，平安銀行、招商銀行等大行已陸續對租金貸按下暫停鍵，但仍有多家金融機構涉足其中。此次蛋殼風波也將主要合作方微衆銀行卷入其中。