房地產企業如何度過 “寒冬”……

在房地產市場尚存寒意的背景下，中國房地產行業展現出一些積極的信號。在新常態下，房企們正在通過調整轉型、降槓桿、資金統籌和探索新質生產力等方式，努力穿越週期，迎接市場的新變化。

覆蓋着地產行業的冰雪尚未徹底消融。

2021年，地產行業彷彿一夜入冬，過去以高槓杆爲特徵的“規模論”失效，整個行業進入了漫長的調整期。

2023年以來，政策端的“暖風”頻頻吹來，樓市銷量開始築底，“倖存者們”在房地產行業的谷底中，逐漸找到渡過寒冬的路徑。

回首過去，龍湖等一批知名房企在行業的艱難歲月中，通過降槓桿、優化負債結構等一系列舉措，在週期的寒冬裡守住了財務底線與基本盤面。

面對市場的鉅變，這些房企不再侷限於過去追求的規模增長，而是更加註重產品品質、服務體驗和科技創新。他們以轉型爲契機，積極探索開發+運營+服務等全新業務板塊，爲行業的可持續發展奠定了堅實基礎。

築底回穩，市場逐漸走入新平衡

房地產市場正在逐漸擺脫過去的陰霾，邁向新的發展階段。

3月28日，位於上海新天地板塊的中海順昌玖裡開盤，512套高層住宅房源在一日內售罄，銷售金額達到196.5億元，刷新了全國單個樓盤的開盤銷售金額紀錄。此前這一紀錄的保持者是2020年開盤的深圳華潤城潤璽一期花園。

這一消息給衆多開發商打下了一劑強心針，從當前的種種跡象來看，籠罩在房地產行業上空的陰雲已經開始鬆動，市場逐漸有了走出谷底的現象。

今年1月下旬以來，北京、上海、廣州、深圳相繼出臺放鬆住房限購的樓市新政，提振市場預期；5年期LPR也在鬆綁，這都在給市場釋放積極信號。

據克而瑞數據顯示，近期，南京、成都、武漢、天津、青島等地房產市場持續升溫，其中南京新房市場3月上旬開盤去化率反彈至2022年來新高，成都新開盤項目去化率保持在60%以高位水平。

從數據來看，購房需求開始回升，業內人士也紛紛對房地產市場給出了復甦預期。

支撐房地產發展的長期因素是人口，人口發展特徵的變化也會對房地產產生深遠的影響。據國家統計局數據顯示，2023年末，我國城鎮常住人口達93267萬人，比2022年增加1196萬人。常住人口城鎮化率爲66.16%，比2022年提高0.94個百分點。

國務院發展研究中心市場經濟研究所副研究員王瑞民在接受媒體採訪時表示：“按照75%的城鎮化率水平保守估計，我國仍至少有9個百分點的空間，城鎮人口總體將增加1.3億人，這必然會帶來新的增量住房需求。”

事實上，在過去很長一段時間裡，房地產行業對供需矛盾存在錯判，一衆房企推崇“規模論”，以快速加槓桿推動高規模，再由規模驅動收入和利潤增長，使得行業矛盾不斷累積。隨着房地產市場“泡沫”破滅，整個行業也進入了深度調整期。

隨着房地產量價只漲不跌的“神話”破滅，曾經無往不利的“規模論”失效，一衆房企都面臨着巨大的挑戰，也對他們提出了更高的要求。

在這種情況下，頭部房企集中度得到了提升。根據克而瑞數據顯示，2023年1-12月，前十房企銷售金額在百強房企中的佔比已從2021年的36.0%提升至2023年的43.9%，比例接近半數。

同時，在這場優勝劣汰的淘汰賽中，闖入決賽圈的房企找到了銷售規模與利潤新的平衡點。

適應週期

經歷了週期的洗禮後，隨着市場築底回穩，步入新階段，不少“倖存者”意識到，縮表已經成爲必然，不過，其中存在着主動縮表與被動縮表的差異。

在這種情況下，出色的降槓桿能力以及資金統籌能力，成爲房企的核心競爭力。

最先提出“活下去”的萬科管理層就曾表示，業務能力好只是一方面，公司還需要強化底線思維，做好極限情況下的壓力測試，做出更充分的準備。

以龍湖爲例，自2022年開始，公司就對以往負債規模、資產規模上升的模式做出了改變，提出了高質量發展模式。2023年龍湖首次實現了全集團經營現金流爲正，並表示將堅持經營性現金流爲正的內生髮展模式。

同時，2023年，龍湖的有息負債是從2080億元降到1926億元，下降了154個億，銀行融資佔比達到了77%。據龍湖管理層透露，截至目前，龍湖年內到期債務餘額147億元，佔比不到8%，其中境內債券60億元。龍湖表示，將視市場環境保持有息負債的穩步下降，並且負債的穩步下降是靠正向的經營性現金流去帶動，而不是靠被動出售資產或者被動降低在手現金去降負債。

資料顯示，截至2023年末，龍湖集團的有息負債規模持續降低，三道紅線指標繼續穩居綠檔，剔除預收款資產負債率60.4%，淨負債率55.9%，現金短債倍數2.25，平均合同借貸年期從6.67年拉長到7.85年。

如果說出色的降槓桿能力和資金統籌能力鑄就了一艘足以抵抗週期嚴寒的巨輪，融資則成爲另一股助推房企穿越週期的活水。

對於房企來說，財務安全的核心就是融資渠道是否暢通。2023年年內，龍湖集團淨增174億元經營性物業貸，平均融資成本低至3.65%。2023年7月，龍湖獲得5年期的31億港元銀團貸。2023年8月和12月，龍湖分別發行兩期中債增進擔保債券，規模分別爲11億元、12億元，利率分別爲3.50%、3.66%，期限均爲3年。

地產行業的重構仍在繼續，經歷了優勝劣汰、分化整合、模式轉變後，就是全行業的轉型升級。

轉型升級

隨着行業轉型的腳步，新的機遇和挑戰也紛至沓來。規模神話破滅，行業邏輯重整，倖存下的房企還能做些什麼？

實際上，過去一年間，“如何讓老樹開出新芽”，是不少房企都在思考，在這種情況下，第二、三曲線顯得尤爲重要。

瑞銀就在研報中表示，長遠來看，房地產市場將會萎縮，預計開發商每年的合同銷售額上限爲3000億元；大型開發商需要將其業務模式轉變爲商業地產模式，類似於華潤置地、龍湖。

可以看見的是，近兩年，不少房企都在進行多元化業務探索。華潤置地提出“3+1”主要業務結構，開發銷售、不動產、輕資產管理與生態圈要素型業務並舉；招商蛇口在開發業務的基本盤下，資產運營與城市服務業務也開始發力；龍湖則是清晰地劃分出開發、運營、服務三大業務板塊，相互協同以應對多變的局勢。

據瞭解，在龍湖的表述中，運營業務、服務業務也被龍湖統稱爲經營性業務，2023年，龍湖集團實現經營性收入248.8億元，佔龍湖集團收入比例約爲14%，佔歸母核心淨利的比例超過60%。

可見不斷成長的經營性業務板塊已經成爲龍湖業績的第二增長曲線。同時，開發業務之外，經營性業務也成了“倖存者們”的必修課。

此外，新質生產力也讓地產市場煥發出新的生機。

對於房地產行業來說，新質生產力是指領域新、業態新、模式新的生產力，它與傳統的房地產生產方式相比，具有更高的科技含量。

龍湖在科技上的探索應用、三大業務板塊業務成熟，以及產品的不斷迭代，爲探索行業新質生產力，提供了着力點與實踐經驗。

據瞭解，受益於龍湖在數字科技領域超百億的長期投入，公司一年多前發佈的智慧營造品牌龍湖龍智造已經構建起行業領先的GIS、BIM、AIoT、大數據、圖形算法引擎、XR（VR+AR+MR）等地產數字科技集羣，成爲龍湖集團新質生產力的重要載體。

同時，龍湖對產品力進行了數輪革新。公司推出的“御湖境”、“雲河頌”都得到了消費者的廣泛認可。一系列佈局讓“一個龍湖”生態體系不斷髮展壯大，也爲龍湖穿越週期提供了源源不斷的動力。

地產行業進入調整期已有三年的時間，這些房企的轉型之路不僅是對過去的反思，更是對未來的展望。在新的常態下，房地產企業需要更加註重品質、創新和服務，與時俱進，才能立於不敗之地，以更好的姿態迎接未來的挑戰與機遇。