房地產研究報告：“金九”銷售偏淡，黃金週帶看提振 | 投研報告

華福證券近日發佈房地產研究報告：“金九”銷售偏淡，黃金週帶看提振。

以下爲研究報告摘要：

“金九”成色不足，9月新房成交同環比下降。

2024年9月，新房成交延續降勢。重點30城成交環比下降6%，同比下降34%，前三季度累計同比下降34%，降幅較上月收窄0.07pct。一線城市中，除廣州外，北京、上海、深圳三個一線城市成交同環比均有不同程度回落，主要源於居民購房觀望情緒持續加劇，尤其是5月刺激性政策對市場提振效應遞減，疊加極端天氣影響，居民購房積極性不高。

9月底以來利好頻出，政策效應將在四季度顯現。9月24日國新辦發佈會提出存量房貸降息、降二套首付比例、提高再貸款中央資金支持比例、續期“金融16條”等，9月26日政治局會議定調促進房地產市場“止跌回穩”，而後北上廣深等核心一線跟進放鬆限購。我們認爲，多項重磅政策的效應將在四季度顯現，從價穩至量穩傳導，實現四季度市場止跌回穩。

核心城市“黃金週”帶看提振

住建部數據顯示，國慶節假期以來，參加促銷的大部分項目到訪量同比增長50%+。如10月1日至3日中午，北京市新房帶看量較去年同期增加92.5%、認購量提高2倍，二手房帶看量較去年同期增加104.1%。廣州部分樓盤日到訪量較平時增加200%；據湖南省初步統計，新房帶看量環比增長106%，二手房帶看量環比增長80%。而各地住建部門由於假期登記滯後，表觀成交數據較爲平淡，預計復工後黃金週期間的成交將於統計中反映。我們認爲，近期國家層面重磅政策提振居民購房預期，疊加各地政府積極實踐因城施策，房地產市場整體呈現積極變化，四季度有望實現翹尾行情。

投資建議：

我們認爲，隨着9月末重磅政策落地實施，有望加速改善二手房拋壓，逐漸傳遞至次新房及新房，促進樓市“止跌回穩”。建議關注龍頭開發商:招商蛇口、保利發展、濱江集團、華潤置地、綠城中國、越秀地產、金地集團，區域型地方國企：外高橋、浦東金橋。

行業跟蹤：

銷售回顧（9.29-10.5）

重點34城合計成交總套數爲7408套，環比上週下降70.6%；2024年累計成交總套數爲64.7萬套，累計同比下降31.9%。其中，一線城市環比上週下降64.5%；二線城市環比上週下降74%；三線城市環比上週下降65.1%。重點監測20城合計成交二手房總套數爲5433套，環比上週減少77.7%；2024年累計成交總套數爲85.8萬套，累計同比下降3.3%。

土地供應（9.23-9.29）

百城土地宅地供應規劃建築面積1474萬㎡，2024年累計供應規劃建面22555萬㎡，累計同比下降35.4%，供求比1.45。在土地掛牌價格方面，百城供應土地掛牌樓面均價4138元/㎡，近四周平均掛牌均價4916元/㎡，環比下降13%，同比下降21.8%。

土地成交（9.23-9.29）

百城土地住宅用地成交規劃建築面積692萬㎡，2024年累計成交15577萬㎡，累計同比下降28.5%。

土地成交樓面價及溢價率方面，百城住宅用地平均成交樓面價爲5500元/㎡，環比上升9.5%，同比下降29.2%，整體溢價率爲4.0%，2024年平均樓面價5766元/㎡，同比下降16.6%，溢價率4.4%，較去年同期下降1.4個百分點。

風險提示：地產銷售規模下降超預期、融資環境超預期收緊（華福證券 陳立,於怡然）

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