父母與兒子達成的借名買房約定，兒媳未予認可，合法與否深度探究

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件詳情

原告訴求

趙淑芳向法院提起訴訟，提出兩項訴求：其一，請求確認她與被告錢宇軒於2014 年簽訂的《借名購房協議書》真實有效；其二，要求判令錢宇軒協助將位於房山區 F 號的房屋過戶至自己名下。

趙淑芳陳述的事實理由爲：2014 年，她相中了北京市房山區一套樓房，因自身貸款受限，遂決定以兒子錢宇軒名義貸款購房。考慮到自己有 3 名子女，爲防日後借名購房引發爭議，同年 10 月 1 日，她與錢宇軒簽訂了上述協議，明確約定所有購房款項均由她支付，錢宇軒僅爲借名人，且她實際支付了首付款並按期償還貸款，無奈之下訴至法院以求確權過戶。

被告辯稱

錢宇軒對趙淑芳的陳述及訴求全盤認可，稱確係母親借其名義買房，一切按協議行事。

第三人述稱

孫悅丹作爲錢宇軒的配偶，提出反對意見：

強調此前已有判決書對相關事項作出終審判定，且依據不動產登記原則，涉案房屋登記在錢宇軒名下，所有權應認定爲錢宇軒夫妻。

堅稱該房自收房起就是她與錢宇軒的婚房，購房當日，她與錢宇軒帶10 萬現金前往售樓處，本欲購房，卻因趙淑芳稱有建委朋友能幫忙優惠而擱置，未料後續趙淑芳和錢宇軒揹着她以錢宇軒之名買下此房。

稱收房時的印花稅、契稅等手續均由她和錢宇軒辦理，相關發票原件一直在她手中。自交房後，一直居住於此，直至2019 年 9 月錢宇軒鬧離婚，她被趕出家門。同時指控趙淑芳與錢宇軒簽訂的借名購房協議系僞造，理由是趙淑芳當時銀行存款足以全款購房，無需借名貸款，且借名若爲規避限購等政策還涉嫌違法。

雖認可購房定金和首付款從趙淑芳卡刷出，但堅稱錢是錢宇軒的，刷首付款簽名及後續稅費票據簽字均爲錢宇軒，且錢宇軒婚前收入交予趙淑芳，婚後部分收入給趙淑芳幫忙還貸（多爲現金），連結婚份子錢50 多萬、孩子宴收的 20 多萬也給了趙淑芳，認爲 2019 年錢宇軒爲防她分財產，與趙淑芳編造借名買房一事。

法院查明事實

2014 年 10 月 21 日，錢宇軒與北京 M 公司簽訂《北京市商品房預售合同》，購買房山區 F 號房屋，總價款 2418863 元，採取商業貸款，首期付購房總價款的 30.13%，其餘向銀行借款，同日與某銀行籤貸款合同，貸款金額 1690000 元，12 月 27 日錢宇軒簽收涉案房屋《交付使用通知書》，房屋登記在錢宇軒名下。

庭審中，趙淑芳出示2014 年與錢宇軒簽訂的《借名購房協議書》，錢宇軒認可，孫悅丹不認，稱此前對此毫不知情，系糾紛發生後二人私自簽訂。

趙淑芳提交名下銀行卡交易明細，顯示2014 年 10 月 3 日消費 100000 元、10 月 27 日消費 628863 元，用以證明支付定金和首付款；還提交錢宇軒名下尾號 0728 中國銀行銀行卡明細，表明自 2015 年 4 年至 2022 年 5 月幾乎每月向該卡轉賬 13000 元左右用於還貸，錢宇軒認可，孫悅丹雖認可證據真實性，但不認可證明目的。

孫悅丹提交2018 - 2019 年涉案房屋水電費、寬帶費等支付憑證，證明實際居住，還提供與趙淑芳、錢宇軒的微信聊天截屏，意圖佐證房屋權屬及居住情況，各方對聊天截屏真實性認可但對證明目的存異。

雙方均認可涉案房屋購房發票、稅費發票、原房產證原件在孫悅丹處，後錢宇軒補辦房產證；房屋2014 年底收房，收房手續在趙淑芳處，房屋精裝修。趙淑芳、錢宇軒稱發票等是孫悅丹爲孩子上幼兒園拿走，孫悅丹否認，稱收房時未結婚，手續是錢宇軒讓趙淑芳代辦。

趙淑芳稱借名因自身貸款受限，協議在公司籤；孫悅丹稱借名不合理，趙淑芳可全款購房，也可借未婚女兒名義。

雙方確認孫悅丹與錢宇軒離婚糾紛二審未處理涉案房屋，孫悅丹稱趙淑芳名下公司實際控制人是錢宇軒，收入都放趙淑芳那，錢宇軒月工資5000 元無購房能力。

另查明，2019 年趙淑芳以民間借貸糾紛起訴錢宇軒、孫悅丹，法院判決、調解後，因二人未履行義務，趙淑芳申請執行，執行中查封涉案房屋，2021 年 3 月趙淑芳提執行異議被駁回，後上訴亦被維持原判。

二、裁判結果

法院最終駁回趙淑芳的訴訟請求。

三、案件分析

舉證責任認定

在民事糾紛中，遵循“誰主張，誰舉證” 原則。本案趙淑芳主張與錢宇軒存在借名買房合同關係，依法需承擔舉證責任，且要達到高度可能性的證明標準，方能讓法院採信其主張。

證據鏈瑕疵剖析

書面協議可信度打折：雖有借名購房書面協議，但趙淑芳與錢宇軒系母子關係，簽訂時無第三方見證，這種特殊緊密關係使得協議的客觀性易受質疑，法院難以僅憑此直接認定借名買房關係成立。

出資性質難界定：首付款從趙淑芳賬戶支出，然而結合購房時間臨近錢宇軒與孫悅丹結婚時段，以及各方家庭財務往來關係複雜的背景，無法確鑿認定該出資就是履行借名買房協議下的“付款義務，存在資金來源、用途混淆的可能。

房屋實際控制存疑：趙淑芳認可未一直實際控制房屋，實際居住者是錢宇軒、孫悅丹，孫悅丹還支付部分生活費用，而趙淑芳拿不出支付房屋生活費用的證據，這與通常借名買房中實際出資人掌控房屋使用權益的情形相悖。

重要票據保管不利：涉案房屋關鍵票據如原房產證原件、購房發票及稅費原件由孫悅丹持有，趙淑芳雖解釋是孫悅丹爲孩子上幼兒園拿走卻無證據支撐，票據保管情況不利於其借名買房主張。

轉賬性質模糊：趙淑芳長期給錢宇軒轉賬固定金額用於還貸看似有力證據，但因錢宇軒在趙淑芳公司工作，資金往來頻繁，難以區分該轉賬是基於借名買房付款還是公司內部資金週轉、工資發放等其他經濟往來，無法認定爲履行借名買房義務。

四、案件啓示

借名買房風險警示

借名買房本就遊走在法律邊緣，易引發諸多糾紛。一方面，借名行爲可能違反限購、限貸等政策法規，導致合同效力存疑；另一方面，基於人性、家庭關係變化及經濟利益糾葛，如本案涉及婚姻、繼承、債務等複雜因素交織，極易引發權屬爭議，即便有書面協議，也可能因證據瑕疵無法實現權益保障。

證據留存關鍵要點

若確需借名買房，務必留存完備、清晰且無爭議的證據。簽訂協議時要有中立第三方見證並公證，明確雙方權利義務；出資要通過獨立、可追溯賬戶，詳細備註資金用途；對房屋實際佔有、使用、費用支付等保留全流程憑證，如水電費票據、物業繳費記錄等；重要產權證件、票據儘量由實際出資人保管，避免出現權屬不清的背把，以防日後陷入漫長訴訟泥沼，耗費大量精力、財力仍可能敗訴收場。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細緻的分析，纔能有專業的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力爲您解答！