“改”出投資新空間 老舊小區改造去年拉動投資近萬億
“改”出投資新空間(老舊小區換新顏)
城鎮老舊小區改造既是民生工程也是發展工程，蘊藏着巨大的投資潛力。2020年，我國新開工改造城鎮老舊小區4.03萬個，直接和間接拉動近萬億元更新改造投資，還能撬動居民戶內改造、裝飾裝修、家電更新等，帶動多個行業發展，對穩定投資增長有着重要支撐作用。
城鎮老舊小區改造雖是投資的“富礦”，但也存在資金需求大、不易形成合理回報機制等問題。當前，各地各部門正積極探索建立政府部門與居民、社會力量合理共擔機制，多渠道籌措改造資金。
合理落實居民出資責任——按照誰受益、誰出資原則，積極推動居民出資參與改造，可通過直接出資、使用(補建、續籌)住宅專項維修資金、讓渡小區公共收益等方式落實。
財政資金“四兩撥千斤”——2020年城鎮老舊小區改造任務翻番，中央預算內投資安排543億元、中央財政保障性安居工程專項資金安排307億元，引導和帶動相關改造投資。
社會力量添柴加薪——落實稅費減免政策讓社會資本輕裝上陣，通過政府採購、新增設施有償使用、落實資產權益等方式保障企業長線經營，科學合理的投融資模式激發了參與企業的積極性。
金融系統積極助力——加快城鎮老舊小區改造，離不開有力的金融支持。2020年，國家開發銀行、中國建設銀行與5省份9城市簽署戰略合作協議，將在未來5年內共提供4360億元貸款，重點支持市場力量參與的城鎮老舊小區改造項目。
多方參與、協同發力，城鎮老舊小區改造蹄疾步穩，正釋放巨大投資潛力。
最近，山東青島膠州市順德花園小區居民王正傳做飯時更踏實了。“改造後，大部分燃氣管道都從家裡遷出，公共區域也換了新管道，‘面子’好看、‘裡子’安全！”
“據測算，包括順德花園在內，改造3個小區燃氣需投資400多萬元。”去年5月，青島新奧膠城燃氣公司接到項目後，超出預期的資金一度讓總經理董加秋髮愁。
膠州市推出的以獎代補政策解了燃眉之急！“中央財政獎補資金和地方財政資金加起來有200萬元左右，壓力小了一半。”董加秋懸着的心放下了。
財政資金在重點支持水暖電氣熱等基礎類改造的同時，也充分發揮“四兩撥千斤”的引導作用，通過項目資本金注入、貸款貼息等方式，吸引社會資本參與老舊小區改造。
膠州市建設局黨組成員陳剛介紹，下一步，膠州打算支持規模化實施運營主體採取市場化方式參與改造，“目前膠州財政已注入項目資本金1億元，由當地國企和民企聯合成立混合所有制公司，負責全市老舊小區改造的設計、建設和融資。”
“單個改造項目規模小、收益不高、融資能力有限，規模化實施運營主體可通過合理拓展改造實施單元、推進相鄰小區及周邊地區聯動改造、加強服務設施和公共空間共建共享等方式實現資金平衡。”青島市住房和城鄉建設局房地產事業發展中心副主任丁樹更說。
資金瓶頸一破除，改造節奏就加快，對投資的拉動作用也逐步顯現。
“我們是一家外向型企業，原本外貿訂單量高達八成，因爲疫情受到了不小影響。過去幾個月，老舊小區改造紛紛下單，幫助我們快速恢復。”尼得科電梯(青島)有限公司總監楊文浩高興地說。2020年，青島111個老舊小區“舊貌換新顏”，總投資約7億元，僅順德花園改造就可拉動社會投資上千萬元、惠及10多家相關企業。
5億元！剛接到江蘇蘇州姑蘇區32號街坊老舊改造示範區更新改造任務時，蘇州歷史文化名城保護與更新置業有限公司總經理王香治皺起了眉頭，“這麼多投資，光靠自籌資金壓力太大。”
“爲什麼不借助姑蘇區傳統資源打造文化品牌，吸引其他企業共同參與？”蘇州市房屋徵收辦主任錢毓靜的提議讓王香治豁然開朗。
要知道，姑蘇區歷史文化遺存豐富，大量古建老宅、古街小巷分佈其中。這能爲老舊小區改造帶來“財富”。商討方案、尋求合作，王香治接觸了不少有投資意向的企業。前不久，又有一家上海企業主動簽約，準備整合利用片區存量資產開發精品酒店項目，爲遊客提供定製式體驗服務。“歷史文化街區改造要求兼顧完善功能和傳承歷史。改造後，不僅文化底蘊更加凸顯，小區也提高了環境品質，還能拉動至少3000萬元投資，提供上百人的就業崗位。”王香治說，此外，公司還能從中收取一定管理費用於老舊小區改造。這一模式爲後續多主體開展古城保護和老舊小區改造提供了樣板，“通過整合存量資源，打造更多有活力的文化體驗項目，投資活了，改造資金壓力也能減輕不少。”
盤活資源、“就地生財”可有效化解老舊小區改造資金籌措難；不僅如此，通過建設郵政快遞末端綜合服務站、體育健身等社區服務設施，對老舊小區進行完善類和提升類改造，也能吸引各類社會力量參與投資。循着這一思路，蘇州收穫了不少成功案例——
吳江區一個老舊小區，一個菜鳥驛站投入使用，爲居民提供快遞代收代發、包裹紙箱回收、衣服送乾洗等服務。菜鳥驛站負責人鄭思雅介紹，小區爲他們提供了一處70多平方米的閒置建築，並且在一定時間內免收租金，“每個驛站能帶動3至5人就業。”
在國泰一村老舊小區，由蘇州暢踢體育科技公司投資120萬元的社區籠式足球場將成爲附近居民鍛鍊的好去處。“建成後，企業可以獨立承包經營10年，收入來源有足球場、社區車位、公有房屋、廣告位等租金，6年左右就能收回投資成本。”負責小區改造的尹山湖集團董事長陸志平說。
“通過盤活小區閒置資源，引入社區服務設施進行提升類改造，既能豐富服務供給、讓社區更宜居，也能讓投資運營方獲取合理投資收益，實現雙贏。”蘇州市住房和城鄉建設局副局長葛昕說，今年蘇州計劃改造老舊小區80個，受益居民2.55萬餘戶，計劃投資近12億元。
蚌埠：積極助力，金融機構送來資金“及時雨”
“農行這筆貸款爲小區改造按下了‘快進鍵’。”看着上世紀90年代修建的金屬公司小區改頭換面，安徽蚌埠禹會區緯四街道黨工委書記王文強長舒一口氣：“居民改造意願強烈，但過去因缺少資金遲遲無法動工，我們也着急。”
去年安徽有874個老舊小區完成改造，總投資30多億元，蚌埠市有34個小區包含在內。但是財政資金有限，要想撬動更多資本參與，離不開政府部門、銀行、企業的高效對接。2020年，農行蚌埠分行共發放3.1億元貸款，爲178個小區改造送去資金“及時雨”，其中就包括對禹會區改造項目的1.3億元貸款。
“1.3億元貸款，算上利率優惠，一年能節省90萬元費用；資本金比例下調10個百分點，企業能在手上多留1000多萬元；還款期限也由3年延長到6年……”農行蚌埠分行業務部負責人汪波說，老舊小區改造投入規模大、回報週期長，企業恨不得“一分錢掰成八瓣花”，而銀行量身定製、更加靈活的貸款方案，讓企業負擔大爲減輕。
不僅如此，貸款流程也在精簡。汪波介紹，過去，類似貸款業務需要二級分行先對接，在省分行初審通過後才赴現場調查；現在，調查審查環節由省分行牽頭直接開展現場評估，改造專項貸款業務即來即審，“目前貸款審批效率可由原來的近一個月縮短至半個月內。”
建設企業的資金壓力緩解了，銀行的積極性又如何提升？“有的小區規模較小、不成片區，無法產生收入；但有的小區空間利用廣、功能輻射強，現金流強。”招商銀行合肥分行金融客戶一部總經理王沛然介紹，招行在發放貸款時，就考慮將不同小區捆綁在一起，通過整體授信方式提供融資支持，這樣既有利於提升企業參與改造的意願，也有利於降低銀行信貸的風險。
(本報記者丁怡婷、劉詩瑤、王偉健、王沛、徐靖)
改造投資須形成合力(短評)
從樓體管網等硬件改造，到養老托幼等軟件服務，再到帶動居民消費，城鎮老舊小區改造能促進產業和消費“雙升級”，穩定投資增長，對做好“六穩”工作、落實“六保”任務具有重要意義。
拉動大規模投資，不能光靠政府部門“獨唱”，還須大力吸引社會力量參與，形成合力。改造資金由政府部門與居民、社會力量合理共擔的機制正在建立。比如涉及基本居住條件的水暖電氣熱等基礎類改造，由財政資金重點支持；涉及加裝電梯等完善類改造，通過居民出資和公共資源讓渡來解決，政府予以適當支持；涉及公共服務供給的養老、托育等提升類改造，通過統籌利用小區空地、閒置房產等資源，可有效吸引社會力量參與投資。
辦法總比困難多。相信通過精準施策、多方參與，城鎮老舊小區改造將爲擴大有效投資注入強勁動力。