恆大風暴之一》三、四線城去庫存 大陸房市新風險點

大陸三、四線城市正面臨房市去庫存情況，已成爲大陸房市新的風險點。 (新華社)

近幾年來，大陸很多「高週轉」的大型房企下沉到三、四線城市，在當前信貸收緊之下，現金流比較緊張，對大型房企來說，現金流比利潤更重要，因此透過降價迅速回籠資金。同時，疫情後經濟壓力較大，民衆購買力也受影響，一些三、四城房價開始出現較大幅滑落，有些地方政府甚至祭出「限跌令」，這說明三、四線城市正面臨房市去庫存情況，已成爲大陸房市新的風險點。

大陸國家統計局公佈資料顯示，今年7月，全國商品住宅銷售面積爲1.15億平方公尺，較去年同期下降9.45％，較6月更驟減40.6％，這是近1年以來首次「由漲轉跌」，說明大陸房地產銷售自7月開始已進入下行通道。

第一財經援引58安居客房產研究院分院院長張波分析稱，目前，三、四線城市的房市降溫加速，和一、二線不同，三、四線城變化快速，市場冷熱切換明顯，預計後續三線及以下城市的降溫會更爲明顯，調控分化也會在更多城市中出現。

三、四城房價跌勢有多大？據張家口住建局官員指出，以張家口主城區爲例，已經從房價最頂峰的每平方公尺13000元（人民幣，下同）左右，降到了均價8000多元。尤其是進入2021年下半年以來，張家口主城區和周邊陸續有多個樓盤，迫於現金流和銷售回款等壓力，開始降到低於成本價銷售。

日前，張家口市住建局、張家口市財政局等4部門聯合出臺《關於進一步加快完善房地產長效機制的通知》，其中一條「新取得預售許可證的專案不得低於備案價格85％進行銷售」的內容，被外界稱爲「限跌令」。

張家口也是近兩個月多月以來，第9個出臺房價限跌令的城市。在張家口之前，已有包括岳陽、桂林、菏澤、昆明、瀋陽、江陰、株洲、唐山出臺了類似舉措。

大陸三、四線城市房價紛紛鬆動，是否會形成新的金融風暴？熟悉兩岸房地產發展的上海衛明不動產智庫負責人蔡爲民表示，大陸地方政府希望房價無論上漲、下跌，幅度都能控制在15％的幅度內。「限漲令也好、限跌令也好，都是在擠泡沫，但不是要搓破泡沫。」

蔡爲民認爲，大陸房市主要仍以剛性需求爲主，現在市場上根本沒有投機客，主因多地實施5年禁止轉售的調控措施；同時，大量購房者是基於換房的改善型需求而進場，改善型的需求貸款額度只有3成，房價再怎麼漲、怎樣跌，也沒有拋售的必要性，因此，他認爲，大陸房價不會出現大幅崩跌的景況。

中原地產首席市場分析張大偉指出，現在大陸房市的一大問題是大量三、四線城市沒有太多產業、需求支撐，但是土地供應又太大。在這種情況下，除了加快引導部分產業轉移到三、四線城市之外，也應該將土地指標和人口流動掛鉤，將更多的土地指標轉移到一、二線熱點城市，滿足人口和產業發展的需求。