還有往前卷的民企

今年5月初，濱江老闆戚金興在會議上提出了一個小目標：今年及未來幾年濱江集團要確保前20名，爭取前15名。

一個月後，濱江集團以上半年合約銷售金額925.8億的成績，首次衝入了機構全國房企榜第10。

夢想成真。

前幾年，濱江還因守着杭州不願意出遠門，被質疑經營戰略太保守。當時行業普遍認爲，要實現從百億到千億的進階，全國化佈局必不可少。

想不到，濱江將自己在大本營杭州的資源用到極致，在逆境中活下來，並且還成了黑馬。

上半年，濱江集團以182億元的拿地總金額位列行業第八，但土儲權益比只有45.5%，不足一半。

具體來看，上半年濱江22幅地中，獨獲100%權益的土地僅爲2幅，另有14幅土地權益比例小於50%。

這與戚金興側重於合作開發、小股操盤的策略有關。

穿透濱江多個項目公司股權結構，有幾個高頻出現的企業身影：中豪、坤和、建杭、興耀......他們基本上都是杭州（浙江）本地的小房企。

在杭州土拍戰場上，濱江很喜歡拉着這羣小弟一起拿地，或先由這些小馬甲們拿地，濱江再入股合作。

收穫土地後，濱江主要負責當操盤手，同時還把建築施工、園林等下游工程分包出去，像這樣興耀名下一衆園林公司、中豪名下的一衆建築施工公司，也獲得了喝湯的機會。

不愧是共同富裕示範區。

這一年多來，濱江還收穫了新的賺錢機會。像國央企以及城投平臺兜底土地後，很多沒有開發能力，也會去找房企做小股操盤或者代建。

此時，和政府關係密切的濱江又上線了，今年先後收併購了金華城投、杭州地鐵多個土地項目股權。

以較低的權益佔比輪動多個項目投資，濱江前兩年順利敲開千億（合約銷售額）大門，在市場下行期也增強了其抵禦風險的能力。

不過，相比於摻入了合作方貢獻的合約銷售額，權益銷售金額纔是真正歸屬於企業的銷售金額，能更真實反映房企的盈利水平。

根據上半年銷售數據，濱江合約銷售額925.8億元，權益銷售478.66億元，權益銷售比在51.7%，該比重在同規模房企中排名並不高。

針對權益佔比低的質疑，戚金興曾在2020年時迴應過，“很多信息都說濱江權益佔比不高，但實際在合作過程中，95%的項目都由濱江承擔開發建設，項目服務管理收入就達到8億多，爲濱江利潤做出巨大貢獻。隨着公司發展，權益比例會逐步提高。”

但翻閱財報可見，2020-2021年，濱江銷售權益比均在51%左右，而到了2022年，該比例降至了44%。

在保持規模優勢和提高權益佔比之間，濱江還是選擇了前者。

上半年，杭州共進行了七次集中供地，累計出讓土地91宗，總成交金額1002.9億元，突破千億元大關。

同一時間段，北京賣地收入爲1008.7億元，上海和廣州分別爲545.6億元、535.5億元，也就是說，杭州上半年賣地收入超過了上海和廣州，晉升全國第二。

有機構認爲，杭州土地市場活躍，民企功不可沒。

而濱江就是其中的積極分子，好地研究院數據顯示，濱江集團在杭州拿地權益金額162億元，排名第一。

按照濱江2023年300億元的權益投資刻度來看，其在杭州投資額度已經超過了計劃的一半。

別人擔心押注單一城市風險過高時，戚金興卻說，杭州是全國最好的市場之一，銷售還能保3年。”

杭州對濱江的貢獻的確肉眼可見，2022年銷售額中杭州區域佔比86.5%，今年上半年，這個指標又提到了89.7%。

上半年，濱江繼續蟬聯杭州地區銷售操盤榜和權益榜冠軍，“你都不知道綠城有多想拿回第一。”戚金興說。

再看綠城，上半年繼續往外走，參加了杭州、上海、北京等核心一二線城市100多場次土拍。對於全國化，濱江好像沒有想法。

戚金興給濱江畫了一條安全線，“只在（已投資過）現有區域拿地”，今年上半年，杭州之外，濱江僅在寧波、金華、南京各摘一宗地。

在其他城市，濱江還有更迫切的任務。

戚金興今年提出的“新三大戰役”中，其中一項就是要賣掉外地滯銷的房子。

比如溫州萬家花城項目，計提了1.5億元的跌價準備。根據濱江的說法，這個項目最早交房是2021年，目前整個大盤應該都是現房，共14.4萬方，只賣出了6.47萬方。

今年中報顯示，濱江針對千島湖、桐鄉、寧波三地的項目進行計提存貨減值，共計提了6.25億元。其中，桐鄉南城明月苑項目從去年至今已經計提了超6億元。

在低線城市，先清理庫存纔是正事。

杭州掙的錢，還是留在杭州花