「假期e線實探」實探北京樓市：看房的人明顯多了，二手房成交增長近兩倍！
繼上海、廣州、深圳接連發布樓市新政後，北京9月30日也出臺優化樓市政策，涉及限購、信貸等關鍵政策。優化政策發佈後，北京樓市的最新變化備受關注。
新政後的十一黃金週，證券時報·e公司記者走訪了北京地區的多個新房項目發現，政策效應逐漸顯現，市場止跌回穩態勢較爲明顯，樓市預期逐漸向好。
新房方面，不少項目到訪和成交迎來明顯增長，多個房企發佈國慶熱銷海報。二手房方面，市場成交已經大幅升溫，但以量換價仍爲當前市場主要特點。
樓市止跌回穩
10月初的北京，雖然天氣已經逐漸轉涼，但位於北京南四環外的森與天成項目接待大廳暖意濃濃，現場有不少潛在購房者前來洽談和諮詢。
10月6日上午，證券時報·e公司來到了森與天成項目接待大廳發現，這裡人頭攢動，前來諮詢的人很多，有的圍在沙盤前仔細查看樓盤佈局和地理位置，有的則在與銷售人員深入交流，瞭解項目的規劃、戶型、優惠信息等。
“我們是國企京投發展的項目，樓盤位於南四環外，距離地鐵約300米，位置優勢明顯。去年10月開盤至今，87平米小三居僅剩尾房了，低樓層和頂層還有特價房，600萬元左右，但需要首付隨時到位。100多平的大三居和四居的改善戶型也賣的很好，因爲假期人太多了，我們講解一次就帶三波客戶。國慶期間，項目也推出了特價房源，不少房型可以打9成，價格具有明顯優勢，還有贈送面積，所以賣得很好。”在項目現場的一位接待人員告訴記者。
除了央企的樓盤項目外，頭部民企的部分在京項目近期也呈現明顯回穩態勢。以五環外比較有影響力的樓盤龍湖御湖境來說，記者從公司方面最新獲悉，國慶7天，該項目客戶到訪量達470組，成交達2億，到訪環比9月同期提升200%，成交超230%。“這源於此次政策釋放了很大一部分北京改善性住房需求，激活了內城老破小客戶、盤活了整個市場，樓市止跌回穩效應凸顯。”龍湖集團北京相關負責人告訴證券時報·e公司記者。
該人士還表示，不僅是御湖境項目，公司在昌平回龍觀的觀萃項目也在新政出臺後，吸引了大量潛在購房者。僅10.1就有10組客戶當場成交，10.1-10.6期間日均到訪客戶接近100組，環比提升超50%；日均成交5套以上，週期內交出32套。“此次降首付和社保年限調整政策解決了購房者資質和支付能力等問題。可以說，新政給低迷的市場注入了一劑強心針。十一期間，北京龍湖各項目也出臺線上直播專屬折扣、線下到訪抽獎、成交專屬補貼等活動。”
整體看，據中指研究院統計，假期前幾日，新政發佈後，市場反應迅速，前期意向客戶迅速下定，北京多個房企發佈熱銷海報。隨着假期外出旅遊影響，案場來訪及認購隨之有所回落；假期末回京返程帶動案場人流量明顯回升。從項目表現來看，市場依然延續分化，朝陽、海淀、通州、昌平等區域市場更爲活躍，客戶更爲青睞性價比高項目，尾盤項目市場表現一般。
二手房成交激增
除了新房市場外，北京地區的二手房市場變化同樣備受關注。在北京南三環附近的鏈家和我愛我家門店外，e公司記者觀察到，中介人士進進出出，忙着接聽電話或接待客戶，這意味着帶看活動已經明顯增。
“9月30日出的政策，假期約看明顯增多，我今天就約了6波，諮詢賣房的人也多了起來，國慶前三天北京地區的成交就超1500套，這個還是很提振信心的。”一位鏈家中介人士告訴記者，“房價方面，今年二手房價格下跌了30%，尤其是價格低的很快成交，以量換價仍是當前市場的主要特點。”
中原地產研究院統計數據也顯示，北京樓市國慶長假成交量持續升溫。國慶期間，二手房市場成交大約分別爲650套、450套、400套、600套、700套、1000套和1000套，整體看，假期7天北京二手房實際成交有望突破5000套左右。
“2022年國慶北京二手房成交約3500套，去年成交約2000套，而今年在930政策影響下，實際二手房市場成交上漲幅度超過150%。這原因是新政帶來的窗口期井噴影響。但樓市成交依然以價換量，不論是新房還是二手房，特別是新建住宅，大部分成交集中在少量價格明顯調整的項目中。預計10月下半月網籤成交量會明顯升高，市場整體在金9成色不足的情況下，10月有望明顯升溫，可謂銀十有望。”中原地產首席分析師張大偉對e公司記者表示。
北京鏈家研究院院長高原表示，十一北京住房市場火熱，止跌回穩態勢明顯。“根據鏈家成交數據來看，十一期間二手房成交熱度較高，與去年同期相比較，成交數量則增長近兩倍。二手帶看相較去年同期增長五成，新諮詢客戶同樣增長近五成，體現出在政策激發下新近入市的客戶較多。從客源端角度來看，相較去年同期，十一期間二手新諮詢客戶量增長45%，顯示出在政策激發下，更多買家由觀望心態轉爲實際購置行爲。”
政策持續優化
繼上海、廣州、深圳接連發布樓市新政後，北京9月30日也出臺優化樓市政策，從降低存量房貸利率、下調個人住房貸款最低首付款比例、加大住房公積金貸款支持力度、調減非京籍家庭購房社保或個稅繳納年限、調整通州區住房限購政策、取消普通住房和非普通住房標準等方面出臺優化措施。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，此次北京政策最受關注的是限購政策的放鬆。過去北京對非北京戶籍的購房者落實了5年社保繳納要求，而現在調整爲認購五環外的社保年限爲2年，而五環內爲3年。北京此次針對通州區，明確將通州區的購房口徑和全市口徑統一，這也意味着通州後續購房政策執行全市的標準，也意味着通州購房政策大幅度放寬。北京此次政策，表明各地充分用好地方政府調控自主權，對於四季度樓市政策的消化、市場的提振等都發揮了積極的作用。
“北京出臺政策相對謹慎，本次限購政策也是全國最後一個城市出臺，相比上海和深圳的政策，北京的限購調整幅度相對小，從北京市場的實際情況出發。從全國市場看，未來還有政策空間。整體看，從國家到地方，政策力度非常大，系列新政穩定房地產的決心已經充分表現，未來只要房地產不穩定，更多的政策肯定還會出臺，國家推動房地產行業和經濟復甦的決心之大已超出預期。”張大偉對e公司記者表示。
從官方消息看，政策效果已經逐漸顯現。10月5日，住房城鄉建設部發布消息，九月底以來，各地陸續出臺房地產優化調整措施，市場積極反應。國慶期間，反映購房意願的看房量、到訪量大幅上升，多地商品房銷量出現不同程度增長，市場信心有所恢復。
據住房城鄉建設部統計，國慶節假期以來，參加促銷的大部分項目到訪量同比增長50%以上。如10月1日至3日中午，北京市新房帶看量較去年同期增加92.5%、認購量提高2倍，二手房帶看量較去年同期增加104.1%。
高原表示，從市場反饋看，新房及二手市場關鍵指標均有較爲顯著增長，市場止跌回穩態勢較爲明顯且有望延續。“有關會議精神及北京政策調整爲市場注入更多信心。賣家信心增強、拋售減少，買家觀望情緒減弱、加速入市，在信心支持之下，市場成交數據表現亮眼；而從帶看、新諮詢客戶等前瞻指標來看，當前市場止跌回穩的態勢已經顯現且能夠持續，隨着普宅、公積金等政策的進一步跟進，預計後續北京市場將延續良性走勢。”