實探北京二手房市場：量升價穩態勢顯現

北京“6·26”樓市重磅新政發佈後，市場出現一定好轉。近日，中國證券報記者實地走訪北京地區二手房市場瞭解到，政策對房地產市場回暖具有積極作用，北京二手房市場出現量升價穩態勢。

價格走勢總體平穩

記者走訪位於西城區的多家鏈家門店瞭解到，一些核心區的學區房成交速度有所加快。

“隨着政策利好釋放，看房人數增加，成交有所放大。”位於車公莊片區的資深經紀人王華告訴中國證券報記者。

王華介紹，“6·26新政出臺後，貸款利率有所降低，同時首付比例進行了下調。購房成本有所下降，一些持幣觀望的購房者開始積極看房，有合適的房源會選擇出手。當前，市場處於築底階段。”

有經紀人向記者透露，隨着市場有所好轉，部分員工的薪水重回2萬元/月大關。“做得好的經紀人，現在一個月能賣出1-2套房子，比之前好了不少。”

價格方面，北京鏈家數據顯示，二季度以來北京市二手住房價格走勢總體平穩，6月市場價格環比上升0.5%左右，7月以來（截至24日）北京鏈家二手住宅成交均價環比上升0.4%，主要在於交易結構的變化，從可比住房價格角度來看則較爲穩定。

掛牌量方面，記者在貝殼找房系統看到，目前北京地區二手房掛牌量爲158231套，相比月初下降2000套左右。

成交量環比上漲

北京市住建委網站數據顯示，新政出臺以來（6月27日至7月24日）北京市二手住宅網籤量爲14966套，相對政策出臺前的可比時段（5月30日至6月26日）增長11.8%。

中原地產研究院統計數據顯示，“6·26”政策發佈一個月，二手房住宅網籤達到16245套，環比上漲11.5%；新建住宅環比上漲38.8%。

“7月，北京二手房網簽有望超過1.5萬套，創最近一年多新高。”中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，“目前，北京樓市已出現價格止跌的跡象。”

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，新政出臺後，北京樓市活躍度有所提升，疊加6月末集中網籤影響，北京新房、二手房成交量均較新政出臺前實現回暖。其中，二手房在以價換量下同比增幅較大，而新房成交同比仍下降，短期市場調整壓力仍在。

北京鏈家研究院分析師冷會告訴中國證券報記者，6月26日政策出臺以來，市場反應較爲積極，成交量較前期有所增長，成交均價總體保持平穩。

冷會介紹，二季度，北京樓市政策優化經歷了“先外後內”的過程。“4·30”政策出臺，允許達到限購套數家庭加購一套五環外住房。隨後，外圍片區成交佔比有所提升。7月以來，外圍片區的交易熱度開始向內傳導，且成交結構呈現“兩頭冒尖”的特點。低總價、高總價房屋成交同時提升，總價400萬元以下的房屋成交佔比較6月份上升1.7個百分點，同時總價1000萬元以上及高單價住房成交佔比有所提升。

開展“以舊換新”活動

6月26日，北京市住房和城鄉建設委員會、中國人民銀行北京市分行、國家金融監督管理總局北京監管局、北京住房公積金管理中心聯合印發《關於優化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，明確購買首套住房最低首付款比例調整爲不低於20%；二套住房五環以內調整爲不低於35%、五環以外調整爲不低於30%。商業貸款利率也進行下調，調整後，首套房5年期以上房貸利率下限爲3.5%，二套房五環以內爲3.9%，五環以外爲3.7%。對於北京市戶籍二孩及以上的多子女家庭，購買第二套住房的，在個人住房貸款中認定爲首套住房。

7月19日，北京市商品住房“以舊換新”活動啓動，在舊房出售、購買新房、過渡居住、家居家電等換房全鏈條提供服務和優惠，助力居民改善性置換需求。至此，一線城市均啓動了商品住房“以舊換新”活動。

參與活動的房地產開發企業承諾，在90天內，舊房未成功出售的，購房居民可無條件申請退還訂金；參與活動的房地產經紀機構承諾，對購房居民的舊房“全城推、優先賣”；參與活動的房地產租賃企業承諾，對購房居民在換房過渡期間的租賃需求加大租房優惠力度。

58安居客研究院院長張波表示，北京“6·26”樓市新政出臺後，找房熱度保持高位，可視爲後期市場成交量提升的信號。下一步，北京房地產政策優化可以從降低“限購”門檻入手，拉動更多潛在購房需求入場，充分打通改善置業鏈條，推動成交量提升。