降準後的樓市:開發商藉機炒作 二手房業主想提價
央行爲提振實體經濟開出的降準藥方，引起了下行期樓市的應激反應。北京商報記者調查後發現，伴隨着降準消息落地，不僅新房方面部分項目炒作“春天來了”，伺機趁勢營銷；二手房市場之上，小業主調高掛牌價的心態隱現。在一些銷售人員口中，央行降準等於對房地產的重大利好，在“買漲不買落，抓緊時間上車”的口號刺激下，部分剛需、剛改購房羣體開始考慮入市。不過業內多位分析人士指出，央行降準之於樓市難提供直接利好，不應過高估計降準對樓市的利好影響，房企負責人需要守住房住不炒的底線。
新房：
部分項目炒作“春天來了”
房地產對於銷售資金的飢渴，已經到了迫不及待的階段。
在1月4日央行宣佈全面降準後的一個小時，北京部分開發商旗下的項目便公然向準購房者定向發出“央行降準，房地產的春天來了”的消息。
“現在賣房子的比媒體還勤奮，降準的快訊剛跳出來，我的銷售就給我發了一條‘央行宣佈全面降準，釋放1.5萬億元資金，房地產的春天要到了’的宣傳圖，催我趕緊下決心。”購房者賀女士此前關注過旭輝等四房企旗下的祥雲賦，因爲在銀行工作，對於流動性的信息關注比較多，也相對專業。
“降準釋放的資金頂多能降低企業融資成本，可能轉化成購買力，銷售這麼宣傳，還是着急了。”但賀女士也擔心，一旦這樣的炒作由點及面，更多的購房者出於對未來寬鬆環境和房價上漲的預期，未來可能會涌入樓市。
事實證明，賀女士的上述擔心並非空穴來風，降準相關炒作正在當前北京新房市場迅速擴散。北京商報記者於降準後次日走訪新盤時發現，在西邊新崛起的五里坨板塊上，綠城·西府海棠、遠洋·五里春秋、萬科·翡翠山曉這三個近乎同期入市的限競房項目，銷售人員在向購房者進行項目推介時，都存在利用降準炒作房價回暖的現象。
以綠城·西府海棠項目爲例，現場銷售人員多次向北京商報記者強調，當前房價正處於低位，加上2019年開年以來央行全面降準釋放出了積極信號，現在正是購房置業的最好時機。
據銷售人員介紹，綠城·西府海棠項目首期開盤於2018年10月，銷售均價爲政府限定的5.2萬元/平方米，頂層附贈閣樓以及一層帶地下室的房源售價接近限價上線，大概在5.4萬元左右，開發商也拿出了個別房源進行特惠促銷，每平方米最低售價約爲4.7萬元水平。當前已開售兩期共計800餘套房源，截至2019年第一個週末，在售普通商品房去化遠超一半。另有200餘套房源爲開發商自持，尚未正式對外開盤銷售。
上述項目現場銷售人員透露，近期因央行降準前來諮詢購房的人有所增多，而從北京商報記者走訪當日晚間的售樓處現場來看，也確有以家庭爲單位看房或簽約的購房者。
該銷售人員還表示，受降準這一利好消息刺激，“房價在農曆新年後很大程度上會漲起來”。
“年前不買房，一年全白忙。年前不斷觀望的客戶已經拿不到之前的優惠了，這個降準消息一出，房價更是隻能升不能降。不信漲價的客戶，我都告訴他們過完年後再來看看，到時候別後悔就行了！”上述銷售人員如是說道，並告訴北京商報記者“買漲不買落，抓緊時間上車”。
二手房：
降準消息的刺激也已傳導到了二手房市場。
北京商報記者從多家中介門店瞭解到，一部分業主的掛牌價調價預期已然開始走高，與之對應的，一些剛需、剛改羣體也着急入場。
作爲手持掛牌房源信息最多的兩大中介，鏈家以及我愛我家經紀人均向北京商報記者表示，最近一週的最直觀感受是“有點忙”。這些經紀人直言，當前市場預期有所改善，成交效率提升。
“相比來說，一般年前兩個月以及年後兩個月是客戶較活躍期，我的感受是那天降準消息一出，接下來幾天看房客戶似乎比往常又多了一些。”我愛我家和平里某門店經紀人如是描述自己的帶看感受，並稱活躍者多爲一些觀望了半年或以上的“熟客”。此外，該我愛我家經紀人還表示，“照現在這個趨勢，二手房價接下來會稍微有點起色！”
鏈家同一區域的一位經紀人更是直接告訴北京商報記者，降準後，已有一些業主明確表示“想提價”，並已經開始着手聯繫門店修改價格了。而從該鏈家經紀人作業電腦顯示的推薦房源來看，和平里多個房源因近期帶看數量的增多，被標註爲“熱門帶看”。
刺激小業主心態轉變的，不僅僅是央行的這次降準。
來自貝殼研究院的Real Data數據顯示，2018年末季節性因素疊加近期政策鬆動預期，買賣雙方預期略有增強，成交難度有所下降。以剛剛過去的2018年12月爲例，北京二手房成交季節性回升，均價仍延續下行態勢。具體來看，客源端，新增客源及帶看量環比分別增加13.1%和10.6%，帶看成交比下降，成交效率提升。房源端，調價中漲價次數佔比提升，議價空間收窄。2018年全年北京二手住宅成交15.4萬套，同比增加12.7%，均價6.1萬元/平方米，同比下跌3.3%。
“2019年調控政策不會發生大的轉變，但購房環境將相對改善，考慮到對二手房有分流影響的限競房供應繼續放量，2019年二手房市場將呈現交易量小幅回升、價格穩定態勢。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂如是分析道。
樓市難獲直接利好 切勿跟風
儘管新房、二手房均已受降準消息波及小有波瀾，然而業內多位專家對於此次央行降準的認知，相比市場需求顯然理性得多。
在合碩機構首席分析師郭毅看來，對於資金密集型的房地產行業來說，此次全面降準未明確限定資金流向，流動性的寬鬆對渴求資金的地產行業將帶來一定利好。
“首先，對於房企而言，獲得銀行貸款支持的難度將大大降低，房企現金流緊繃的狀態將得到改善，同時融資成本也有望下調。特別是國企、央企，以及全國排名前30位的頭部房企，更將從中受益。房企資金面的寬鬆，將有助減少此前在全國頻頻出現的土地流拍流標現象，一二線城市的土地市場將逐步升溫。其次，對於購房者來說，銀行資金面的充裕，加之新一年信貸額度的放開，房貸門檻也將有所寬鬆，此前全國普遍上浮10%-15%的房貸利率，上浮部分將逐步回縮，甚至存在迴歸基準利率的可能。購房者的實際購房成本也將就此降低。”
但郭毅也指出，央行降準實質上更有助購房貸款進一步向基準利率迴歸，並不會對購房需求產生迅速的向上拉動。原因是當前制約購房消費的核心關鍵在於過高的首付比例，而非房貸利率，只有適當下調首付比例，纔有助激發購房需求的釋放。
中國房地產經紀同業聯盟主席胡景暉也分析表示，央行降準釋放8000億元增量資金，不等於2019年房地產會觸底反彈。該動作雖然在一定程度上會對房地產存在利好，但影響“間接且微弱”。其主要表現爲，借力經濟向好，來促進置業升級與居住改善。
許小樂則預計，隨着資金的釋放，部分城市的銀行下調房貸利率，房貸可能會回到基準利率水平，對房地產市場帶來利好。但房貸政策的調整會因城而異，房價上漲壓力較大的重點城市可能紮緊資金流入房地產市場的渠道，避免資金流入房地產市場引發房價大漲。從目前的情況看，全面刺激房地產市場可能性不大。
另有業內人士表示，“房住不炒”是紅線，在這一重要樓市政策定調的基礎上，相關炒作降準應該有所收斂。