解碼新金融·引領新浪潮 博時招商蛇口產業園REIT今日正式發售

首批基礎設施公募REITs自試點文件出臺以來，成爲了金融市場最熱門話題之一，其推出掀起了又一波金融發展新浪潮。5月31日，博時招商蛇口產業園封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“博時招商蛇口產業園REIT”，場內簡稱“蛇口產園”）正式發行。

根據發佈的詢價結果公告，共51家網下投資者管理的116個配售對象參與了蛇口產園項目的報價。博時招商蛇口產業園REIT的網下認購倍數爲15.31倍，最終發行價格確定爲2.310元。該基金被覈准的募集總份額爲9億份，據此計算，基金髮行規模或可達20.79億元（不含認購費用和募集期利息）。

博時招商蛇口產業園REIT由博時基金擔任公募基金管理人，其原始權益人爲招商蛇口，專項計劃管理人爲博時資本，基金託管人爲招商銀行，外部管理機構爲招商蛇口旗下的招商創業，財務顧問爲招商證券及中信證券，項目主要參與機構大都是央企招商局集團的下屬企業。在招商局集團產融結合的優勢下，博時基金及招商證券優先篩選符合上報要求的集團內優質資產，發揮央企排頭兵的優勢、響應國家號召的同時，也緊密關注項目本身所處行業、競爭格局、經營能力、分紅率情況、合規經營等核心要素，並綜合考量原始權益人、實際控制人、外部管理機構等業務相關方的資質和背景。

根據發改委等六部委於2018年發佈的《中國開發區審覈公告目錄》，2018年我國已有552家國家級開發區；省級開發區有1991家，全國31個省級行政區均有產業園區坐落。產業園區類資產規模較大、類別豐富、現金流盈利狀況穩定、市場活躍度高、定價邏輯清晰，做爲底層資產發行公募REITs具有諸多優勢。通過發行公募REITs能夠盤活存量資產、分散產業園開發風險、增加社會資本參與園區建設、解決產業園區開發週期長、資金需求大的痛點。

據悉，博時招商蛇口產業園REIT將主要投資於位於深圳市南山區蛇口網谷產業園內的兩項基礎設施資產——萬融大廈和萬海大廈，其中萬融大廈土地使用權面積爲17,243.53平方米，建築面積爲41,707.23平方米；萬海大廈土地使用權面積爲18,241.21平方米，建築面積爲53,592.84平方米，項目土地性質爲工業用地，權屬清晰相關轉讓合法合規，兩項基礎設施資產運營6年以上，歷史期間出租率及租金水平等運營指標較爲穩健，通過市場化運營產生持續、穩定的收益及現金流，租戶結構合理、現金流來源合理分散。此外，項目所在地蛇口網谷是深圳市最具代表性和最具活力的科創類產業園區之一，具備“中國（廣東）自由貿易試驗區”、“國家自主創新示範區”、“粵港澳大灣區”三區疊加的區位優勢。

值得一提的是，博時招商蛇口產業園REIT具備股東好、資產好、團隊好三大特點。該產品原始權益人的股東爲招商局集團，是一家央企子公司作爲原始權益人的公募REITs；其次，項目基礎資產位於深圳市南山區蛇口港附近，享受社會主義先行示範區、粵港澳大灣區、前海蛇口自貿區“三區疊加”的發展政策，區位優勢明顯。再次，委託運營方運營管理團隊經驗豐富，網谷產業園也憑藉出色的運營管理多次獲得國家和深圳市的榮譽稱號。

產品採取封閉式運作，滿足上市交易條件後將在深交所上市交易，場內普通投資者可以在交易所進行基金份額買賣，場外投資者可以將基金份額跨系統轉託管至場內進行交易。

博時基金是國內較早佈局公募REITs業務的先行者之一。早在2008年就開啓了REITs研究工作，並且儲備了不動產投資領域專業人員；博時基金的全資子公司博時資本在2012年成立以來也操作了多單ABS和類REITs項目，具備相關投資和運營經驗。去年在公募REITs相關的通知和法規出臺後，博時基金內部聯合母子公司資源第一時間組建了公募REITs的工作小組，並及時市場化招聘了多名具有REITs投資運營能力的專業人才，結合母公司強大的投研能力、銷售能力以及子公司在不動產領域的投融資經驗來開展相關業務；同時有效協同招商證券和中信證券，就其在股權融資領域、私募REITs等資產證券化領域的豐富經驗進行高效的交流溝通，在各自獨立開展盡職調查的基礎上，共同推進博時招商蛇口產業園REIT項目。

本基金風險等級：中。

風險提示：

公開募集基礎設施證券投資基金是採用“公募基金+基礎設施資產支持證券”的產品結構，其特點如下：一是基礎設施基金與投資股票或債券的公募基金具有不同的風險收益特徵，其80％以上基金資產投資於基礎設施資產支持證券，並持有其全部份額，基金通過基礎設施資產支持證券持有基礎設施項目公司全部股權，穿透取得基礎設施項目完全所有權或經營權利；二是基礎設施基金以獲取基礎設施項目租金、收費等穩定現金流爲主要目的，收益分配比例不低於合併後基金年度可供分配金額的90％；三是基礎設施基金採取封閉式運作，不開放申購與贖回，在證券交易所上市，場外份額持有人需將基金份額轉託管至場內纔可賣出或申報預受要約。本基金穿透投資投資基礎設施基金可能面臨以下風險，基金價格波動風險、基礎設施項目運營風險、集中投資風險、流動性風險、終止上市風險、稅收等政策調整風險。以上風險揭示事項僅爲列舉事項，未能詳盡列明基礎設施基金的所有風險。投資者應認真閱讀《基金合同》、《招募說明書》及《產品概要》等法律文件，瞭解本基礎設施基金的風險收益情況，結合自身投資目的、期限、投資經驗及風險承受能力謹慎決策並自行承擔風險，本材料中所提及的基金詳情及購買渠道可在管理人官方網站查詢。