樓市，脫水了！
文/子木
昨天下午，經濟日報第七版刊登文章稱《化解房企債務風險要有定力》，裡面提到：
這個會議很重要，爲什麼要保持定力呢？
是因爲最近隨着“宇宙第一開發商”暴雷，整個地產行業又緊張了起來，尤其是這兩年買了“民營期房”的購房者，這段時間，只能雙手合十，祈望不要染及自身。
當然對於這些開發商的高層，你說難嗎？也不難。
沒錢就躺平，用爛尾、裁員來逼宮，成功了，就繼續在國內做房地產大佬；失敗了，就腳底踩油，繼續國外做鉅富。
當然上面的人也明白了這套把戲，救還是得救，但是不能白救……
板子一敲，別哭了，站起來聽話！必須走新發展模式。
什麼是新模式？
只要現房落地，購房者安全拿到房子，不到衙門裡鬧事，樓市就能穩健運行，開發商也沒了逼宮的籌碼，優勝劣汰，幹不明白就滾蛋。
之前預售制無法退出市場，是因爲大多數城市依賴土地財政，預售有風險，但可以增加土地的流動性。
而現在主動強調現房制度，也變相承認了土地財政的不可持續性，與其帶來風險，不如降速提質。
所以購房者心心念唸的“取消期房銷售制度”，腳步越來越快，可能在2024年前就會實現了，這對於四十年房地產週期來說，是跨時代的轉折點。
打了板子，也得給顆蜜棗。
基建狂飆幾十年，好的地塊都開發結束了，郊區呢，也沒那麼多人買，拿了地如果賣不出去，又是一筆爛賬。誰都知道，地產不好乾。
所以昨天住建部直屬機構中規院，召集多家房企開了個會，表面上調研了深圳城中村改造和保障房情況，實際上是在研究：
城中村改造到底能帶來多少油水。
一研究嚇一跳，拆建部分可以佔到待改造城中村 60%，新增公建配套建築 1.7億平米，產業和商服 10 億平米，回遷住宅 7.5 億平米，可供商品化的建築 6.8 億平米。
由此定調，城中村改造打開了解決房企發展中長期空間的重要路徑。
之前我一直以爲城中村改造就是改造升級，只有危房進行拆遷，大小文件中也強調如此，但實際落地後，遠比想象中更激進——
基本是能拆盡拆……
根據申萬宏源統計，近期已有山東青島、安徽合肥、江蘇南京、浙江蘭溪、河南鄭州、河南輝縣、江西南昌等七地表態，在當地推行拆遷後貨幣化安置。
今年下放到21個特大超大城市的城中村改造政策，基本也敲定是棚改 2.0 ，會釋放足額的購買力到市場，大家一定要警覺起來：
一旦一線領跑，扭轉預期，很容易讓疊加棚改2.0的二線城市，趁勢輪動。別看現在市場靜悄悄，恰恰每次轉變都是：
“無聲勝有聲”。
除了現房銷售這種跨時代的改變正在悄然孕育，最近還有一個非常明顯的信號在發生：
限跌令。
四川省雅安市近期推出救市十五條，措施提出：
這意味着“限跌令”解除，且鼓勵開發商降價……
即使在 2008 、2015 年，都未出現如此政策，因爲對於三四線城市來說，“限跌”會導致踩踏，房價雪崩，可能是穩住房價最後一根稻草。
而現在主動放棄，意味着要放棄房價（地價）而保全流動性，以價換量，政府對購房者做出讓步，出現了真正的轉折。
雅安是前奏，今年年底，會有大量的三四線城市破防，被迫選擇犧牲房價、保全流動性，上演真正的“雙殺二重奏”——
新房普調，聯動二手房價格下探，最終會在 6-9K 左右震盪，除了長三角的經濟大市大縣以外，都會如此。
想買新房的朋友，今年年底可以撿到大漏，但前提是一定要對開發商的安全性有所瞭解。
7月的數據不太好看。
樓市開始全線躺平，全國商品房銷售面積環比下跌 46%，超過 5 年同期環比跌幅。
一線領跌，帶動二三四線城市全線下墜，70 城，二手房價格上漲者已經不足 1 成。
我前幾天特地做了一個調查問卷——
大部分準購房者不出手，是因爲都在等政策，少部分在等價格繼續回調，還有一部分房子賣不出去，等時機想置換改善。
這跟 2015 年前夕一模一樣，全國購房者都陷入了靜止時刻，等待觀望，猶豫徘徊。
當流動性極其微弱的時候，這時候非常考驗一個城市的真實購買力：
比如二手房價格環比下跌最多的是鄭州、吉林、貴州，跌幅爲 1%；
其次是南京、青島、徐州、襄陽，在 0.9%左右；宜昌、大連、重慶、無錫、溫州、煙臺跌幅在 0.8%左右。
其中鄭州和宜昌，新二手房價格跌幅最大。這時候領跌的，還有房價下探的餘地。
但也有上漲的城市，比如對於新房來說，西安、北京、重慶、北海和大理，環比漲幅全國前列。
北海和大理新房賣得好，主要是因爲旅遊市場火爆，外地人入場購買旅居房所致，事實證明，無論行情好壞，市場都不缺乏有情懷的人和韭菜。
總體來看，70城數據比較符合實際。
可以說，現在能做到這樣的“脫水”數據，並不容易，也證明房地產徹底進入了新階段：
實事求是。
這跟 724 大會的表述，“適應房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢”，基本一致。
而且今天央行發佈 2023 年第二季度貨幣政策執行報告，關於房地產，再次定調：
適時調整優化房地產政策，促進房地產市場平穩健康發展。
相較於第一季度報告，也徹底刪除了“房住不炒”、“不將地產作爲短期刺激經濟的手段”等表述。
看清、適應、求真、務實，房地產雖然過了高爆發的紅利階段，但現在這個階段，更讓人安心。
知道哪裡有問題，才能「因病施藥」。
結合着7月經濟數據來看，整個經濟大盤已經徹底進入最受考驗的階段，全國也都在等那場決定前途命運的大招，樓市更是如此。
讓我們拭目以待吧。