陸敬民/炒房天怒人怨!政府打房兩大手段 對一種產品「沒用」

▲房市近來亂象四起,政府又興起打房的念頭。(圖/記者林敬旻攝)

文/《住宅週報社長陸敬民

最近由於臺灣各地陸續出現搶購建案的現象,甚至有人排第3順位卻買不到房子,不僅引發民怨也吸引政府注意,前陣子更是大動作到桃園市新竹縣新竹市臺中市臺南市以及高雄市進行聯合稽查,也找了幾家主要的房貸銀行「喝咖啡」,其用意路人皆知,就是要開始準備打房了。

只不過,這打房到底是玩真的還是玩假的,事實恐怕不是一般民衆想得那麼美好,而從過去經驗來看,政府出手打房確實能達到壓抑房價效果,只不過能維持多久就不一定,可是政府這次爲什麼要出手打房?原因就在於房市出現了3大亂象,搞得政府不出面干預不行。

第一個是「違法違規」,例如近期有一些建案還沒拿到建照就開始大肆廣告宣傳,甚至營造預約看屋的熱潮,這明顯就是違法的行爲,你說政府怎麼可能放着不理會?

第二個亂象是「破壞市場秩序」,這點並不屬於違法範圍,但是卻可以搞得天怒人怨,「紅單」就是最好的例子,一般民衆買房的對象是建商或代銷,但掮客投資客藉由特殊管道取得「承購權」,也就是所謂的紅單,然後民衆變成要向這些掮客或投資客買承購權,先被扒一次皮之後再被建商或代銷扒一次,就徹底引發民怨,政府也不能坐視不管。

第三個亂象則是「政府課不到稅」,買賣紅單的人不會有幾個誠實申報所得,你有賺錢但是政府卻課不到稅那怎麼可以!因此就會出手打房。

▲奢侈稅的開徵是近10年第1次打房。(圖/記者張一中攝)

而政府會採用的方式從這10年來的幾次打房,就能略知一二。這10年間政府第1次祭出打房措施是在2011年,當時的馬英九政府推出了課徵特種貨物勞務稅」,也就是所謂的「奢侈稅」,規定被定義爲特種貨物的商品若在短期間內買進賣出,就會被課徵較高的稅額,而被歸類爲特種貨物的品項很多,包括汽車、遊艇都是,不過大家都還是把眼光放在「房子」上。

根據奢侈稅的規定,民衆購入房子後1年內出售要被課成交價15%的奢侈稅,若是在2年內出售稅率則是10%。當時推出之後確實讓房市短暫回檔,達到壓抑房價的效果。只不過奢侈稅在倉促間推出並沒有做好全盤考量,推出的主要目的也不是真的要打房,當時許多專家就指出,政府只是想平抑貧富差距愈來愈懸殊的「民怨」,因此才推出奢侈稅,避免高資產族羣藉由短進短出套利

而這10年間政府的第2次打房,則是在2016年時推出的「房地合一稅」,此一新制推出後奢侈稅也正式退場,相較於奢侈稅僅針對購買後2年內出售課稅,房地合一稅則管控期間拉長,稅率也大幅調高,若是購入房產1年內就出售稅率高達45%,1~2年內出售稅率則是35%,2~10年稅率爲20%,持有10年以上稅率則爲10%。另外若是自住連續6年可有400萬元的免稅額

稅制一出果然對房市造成衝擊,尤其課稅的年限拉長也導致想投資的人必須延長持有年限,無法短進短出的狀況下一時間也讓投資客消聲匿跡,少了炒作的投資客房價也被抑制下來。

▲降低房貸成數也是政府打房的手段之一。(圖/記者陳建宇攝)

從這2次的打房措施來看,「加稅」就是政府最愛用的方式,但其實政府還有另外一招就是「選擇性信用管制」,也就是針對特定產品降低授信額度,降低該類產品的房貸成數,如此一來買方就必須拿出更多的自備款,讓投資客無法以操作槓桿的方式套利。

這套做法最知名的就是針對豪宅產品,總價4000萬元以上的物件最多隻能貸款60%,等於要拿出40%的自備款,立刻就讓豪宅市場降溫,堪稱打房的重要工具。

看到這裡就可以發現,政府打房的2大手段就是「加稅」及「降房貸成數」,也就是利用「提高持有成本」來打房,確實都能達到一定的成效,從現在政府蠢蠢欲動想要再度出手打房的態勢看,會採用的方式也就是這2招。只不過聰明的投資客就會把成本往後灌,增加最後一手承接者的痛苦指數。

真的要杜絕房市的歪風這樣絕對不夠,因爲預售仍有套利的空間,而預售屋並不受房地合一稅的限制,尚未成屋也沒有貸款的問題,等於政府最強的2招都沒用。

事實上,真要打房維持居住正義,就應該規定「拿到使照才準賣房」,也就是禁止預售制度,一率改成成屋銷售,要買房就馬上要面臨貸款問題,再會玩槓桿的投資客也沒轍。

只不過我們也發現,政府每次出手打房的時候往往是出現民怨、「民氣可用」的時間點,往往只是短期平抑房價讓民衆感受到一點「居住正義」的小幸運,沒必要、也沒想過真的要把房市打死,只能成屋買賣影響層面太大,可能性實在不高。

►陸敬民小檔案

學歷:淡江大學中文系畢業經歷:《自由時報》房地產記者現職:《住宅週報》社長

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