盤道兒2024·年度熱詞丨樓市去庫存新週期 國家隊進場收儲

2024年，房地產市場供需關係發生重要變化，去庫存成爲行業重要目標。

4月30日，中央政治局會議首次提出“要結合房地產市場供求關係的新變化、人民羣衆對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施。”這是時隔近十年，中央再度對去樓市庫存提出要求。

5月17日，全國切實做好保交房工作會議提出，積極推進收購已建成的存量商品房用作保障性住房工作，推動條件成熟的項目加快完成收購，及時配租、配售。這標誌着房地產市場新一輪去庫存週期的開啓。

爲進一步盤活存量土地，10月，財政部提出，實施利用專項債收儲土地和收購存量商品房政策。

在多項政策的引導下，2024年，部分城市開始將“收回已出讓的閒置存量用地”“收購部分商品房用作保障性住房”作爲去庫存、穩樓市的重要舉措。

多城收購存量房項目落地

廣州市增城區政府率先響應國家政策，於5月底，公開徵集廣州（新塘）至汕尾鐵路項目（新塘段）符合條件的住房房源，用作商品性安置房。由此，增城區成爲廣州第一個實施存量房收購的區域。

8月，深圳市安居集團有限公司所屬企業擬開展收購商品房用作保障性住房工作，向深圳市域徵集商品房用作保障性住房項目。

隨後，更多城市加入收儲行列。根據Wind資料統計，截至2024年10月，已有超過60個城市表態支持國有企業收購存量商品房用作保障性住房。

據上海證券報消息，近期，重慶、蘇州、武漢、鄭州、長春、金華、保定、樂山、合肥等多個城市收購存量房項目落地，籌集保障性住房上萬套。

其中，國家開發銀行蘇州分行牽頭髮放銀團貸款11億元，支持地方國有企業收購房企未出售房源，改造爲保障性住房後按照保本微利原則配售；工商銀行重慶市分行向嘉寓公司發放貸款，支持其收購1000餘套保障性租賃住房。

中指研究院分析稱，預計2025年收購存量商品房仍將是各地“穩地產”的重要舉措之一，後續相關政策有望進一步完善，如專項債資金收購存量商品房的配套政策或將加速落地，同時進一步打通收儲過程中存在的價格撮合難度大、供需錯配等卡點，在此過程中，各地政府有望進一步發揮自主權，推動存量商品房去化。

收儲“商改住”一舉多贏

除收購已經建成的商品房外，在處理閒置土儲方面，2024年，有多個城市對目前尚未開工以及已開工未竣工的房地產用地進行“收儲”，被收回的土地重新規劃再上市，以吸引開發商重新入場。

在11月，華僑城位於武漢市洪山區楊春湖高鐵商務區一TOD項目，被政府部門擬通過“收、調、供”聯動方式收儲。收儲將項目地塊用途調整爲住宅爲主、商辦爲輔，再於公開市場招拍掛。

無獨有偶，同在11月，越秀地產將廣州大幹圍地塊的土地使用權交由廣州市土地開發中心收儲，補償金額爲15.29億元，地塊由政府收儲後重新上架。

12月，越秀地產又以約20.23億元價格競得該地塊，彼時地塊性質爲商業用地兼容商務用地，再次拍賣變爲居住用地。

業內人士表示，此類調改規劃後，可以實現商辦土地資產盤活，以住宅爲主，能夠提高項目可售的資產價值與盈利空間，且能快速回籠資金。