契稅、增值稅調整落地，北京哪類新房、二手房影響最大？

在財政部等三部門調整房地產契稅、增值稅後，北京落地該政策。

11月18日晚，北京市住房城鄉建設委、北京市財政局、北京市稅務局等三部門聯合印發《關於取消普通住房標準有關事項的通知》（簡稱《通知》），明確北京取消普通住房和非普通住房標準，自2024年12月1日起施行。

同時，契稅、增值稅也相應調整。此次調整後，北京首套90-140平方米住房契稅由此前的1.5%降至1%，二套房契稅由此前的3%降至1%或2%。增值稅方面，此前滿2年的非普通住宅則給予減免。

在業內人士看來，此次北京契稅調整惠及90-140平方米購房羣體，而增值稅主要影響“豪宅”改善羣體。稅收政策調整正當其時，能夠延續當前房地產市場“暖冬”態勢。

契稅調整惠及90-140平方米購房羣體

在此之前，北京增值稅的執行標準是，滿2年普通住宅免徵增值稅，滿2年非普通住宅按照差額的5%增收增值稅（不含附加稅）。不滿2年的，全額5%增收增值稅。契稅方面，首套房低於90平方米，稅率1%，大於90平方米，稅率1.5%；二套房則是3%。

調整後，《通知》指出，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅。

契稅調整方面，根據《通知》，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積爲140平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積爲140平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積爲140平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積爲140平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。

這意味着，個人購買家庭首套住房和第二套住房，只要面積不超過140平方米的，統一按1%的稅率繳納契稅。

此次調整，影響有多大？

中原地產首席分析師張大偉認爲，契稅調整主要是惠及90-140平方米的購房羣體，而增值稅主要影響“豪宅”改善羣體。本次稅費減免對於剛需基本沒有影響，政策的重點是拉動改善，特別是一線城市的改善性購房。

張大偉表示，對於新房來說，重點是契稅；對於二手房來說，除了契稅外，還有增值稅和個稅，後兩者對二手房交易影響最大。

2024年1月，北京對普通住宅的認定標準進行了修訂。在調整之前，北京住房市場上大約有70%的房源被歸類爲非普通住宅；而經過這次調整後，情況發生了逆轉，70%的房源轉而被認定爲普通住宅。

張大偉說，按照之前的標準，北京新房大約有30%的住宅是“豪宅”。

那麼此次增值稅調整，也就意味着，這約30%比例的新房，將受到稅費減免影響。

二手房方面，張大偉表示，北京二手房成交比例中，超過140平方米肯定是非普通住宅，這部分市場整體大約比例在8%。另外疊加部分成交價格較高的房源，約15%左右的二手房會有增值稅減免。

張大偉舉例稱，在此之前，如果是140平方米以上的非普通住宅，總價1200萬元，房東購入價800萬元，僅差額增值稅已高達20萬元以上。新政落地後，直接影響這8%的二手房成交，平均單套減少的增值稅有望超過20萬元。

在張大偉看來，在房地產交易中，稅費是一筆不小的開支。這次稅費調整，意味着一些購房交易可以省下幾十萬元稅款。這對一線城市大量的置換需求是極大利好，鼓勵有房居民改善住房。非普通住宅的稅收政策與普通住宅看齊，是對大戶型、改善型住宅消費的有力支持。

北京樓市稅收政策調整正當其時

9月30日，北京出臺樓市新政，其中提出，將按照國家工作部署，及時取消普通住房和非普通住房標準。不過，相關的稅費政策，遲遲未有落地。

此後，多部門多次強調將出臺銜接政策。10月12日，國新辦舉行新聞發佈會，財政部副部長廖岷表示，及時優化完善相關稅收政策。按照黨中央決策部署，財政部正在抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅政策。11月8日，財政部部長藍佛安介紹，目前，支持房地產市場健康發展的相關稅收政策，已按程序報批，近期即將推出。

直至11月13日，財政部、稅務總局、住房和城鄉建設部聯合發佈契稅、增值稅調整新政，爲一線城市政策的實施奠定基礎。

一位在北京四環工作的房產中介人員向記者介紹，此前部分購房者在簽訂購房合同時，就已經預先考慮並約定了未來可能享受的增值稅減免條款。同時，還有另一部分購房者則選擇持觀望態度，說是要等新政策正式出臺後，再着手辦理房屋過戶等相關手續。

這次政策變動，對促進改善型住房及大面積住宅的交易起到了積極作用。位於北京三環的一位房產經紀人向記者透露，此次稅收政策的調整無疑爲大戶型房產的成交帶來了福音，“大戶型住宅的增值稅一下子減少了數十萬元，降幅確實相當可觀。”

位於朝陽大望京板塊的綠城曉風印月項目營銷負責人劉曉悅向記者表示，這次政策降低了購房成本，簡化了購房決策。曉風印月項目成交客戶中二手房置換型佔比近6成，本次政策落地，縮短了二手房買家決策週期，從而間接影響改善客羣購置新房，利好了項目145-169平方米大戶型產品的交易，“這一政策對房地產行業是較大利好，降低了購房者的購房門檻，刺激了改善型市場的流動性，有助於提振信心。”

北京鏈家研究院院長高原認爲，整體來看，此次政策調整時機相對較好。北京“9·30”新政後，由於信貸類、利率類、限購類政策均相對更有利於剛性需求羣體，因此10月以來次新、低總價剛需住房交易熱度相對更高。此次政策相對更爲利好改善性羣體，能夠較好地推動“已售未購”客戶置換改善，對四季度市場構成利好。

受此前政策影響，高原表示，從10月份市場情況來看，北京市場網籤規模創階段新高，價格方面止跌回穩顯著。

北京市住建委最新統計數據顯示，10月份北京二手房網籤量高達1.7萬套，創下了近19個月以來的新高，新房環比增長50.1%。

“此次稅收政策調整正當其時，能夠延續當前房地產市場‘暖冬’態勢。”高原說。

新京報貝殼財經記者 段文平 封面圖/豆包Ai大模型生成圖片

編輯 楊娟娟 校對 劉軍

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