親屬佔有我方房屋不願騰退，是否可以起訴強制騰房？房產律師解析

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景與訴求

（一）原告主張

原告王某琴、李某靜向法院提出訴訟請求：一是判令被告王某濤、王某峰、孫某斌騰退北京市東城區一號房屋；二是要求被告自2017 年 4 月 7 日起至實際騰退之日止，按每日 200 元標準支付房屋佔有使用費；三是被告承擔案件受理費；四是要求第三人王某莉對被告義務承擔連帶責任。

原告稱，該房屋在其名下且有合法產權證。被告王某濤以照顧原告母親爲由入住，母親去世後，被告仍佔用房屋且拒絕騰退，損害了原告合法權益。

（二）被告辯稱

1. 王某濤辯稱

原告起訴主體錯誤，其入住是受王某莉授意，原告應起訴王某莉。並且，該房屋購房出資是其父母，購買手續大多是王某峰簽字，即便房屋權屬在原告名下，也不能忽視這一出資事實，原告起訴無依據。

2. 王某峰、孫某斌辯稱

同王某濤意見。

（三）第三人情況

第三人王某莉未到庭陳述。

二、法院查明事實

（一）人物關係

王某峰與王某琴是兄妹，王某峰與孫某斌是夫妻，王某莉是二人之女，王某濤是二人之子。王某琴與李某立（2006 年去世）是夫妻，李某靜是二人之女。

（二）房屋產權變遷

1. 涉訴房屋原承租人是王某琴。2003 年 1 月 21 日，王某琴與房管局簽訂協議，以19948 元購買房屋，並交納公共維修基金 1513 元，享受工齡折扣率優惠。同年 3 月 7 日，王某琴取得產權證書。

2. 2004 年 9 月 20 日，有一份王某琴（甲方、贈與人）與王某莉（乙方、受贈人）的《贈與合同》，稱王某琴將房屋無償贈與王某莉，合同約定簽訂前房屋及產權證已交付，乙方已實際控制等內容，落款有二人印章。

3. 2005 年 3 月 7 日，登記機關收到王某莉提交的相關材料，包括買賣合同、王某琴身份證、購房協議、上市出售申請確認表、房屋所有權證等，王某莉還填寫了產權登記申請書和買賣過戶審批表。其中，上市出售申請確認表顯示申請人是王某琴，配偶李某立，擬上市房屋爲涉訴房屋，共有權人同意出售；買賣過戶審批表顯示賣方王某琴、買方王某莉，成交價格24 萬元；買賣合同也約定房屋價格 24 萬元。

4. 2005 年 4 月 4 日，王某莉取得房屋所有權證。

5. 2013 年 9 月 24 日，S 銀行（後更名）與王某莉丈夫楊某達簽訂《綜合授信合同》，授信額度 390 萬元，有效期 60 個月，自 2013 年 9 月 24 日至 2018 年 9 月 24 日。

6. 2013 年 10 月 9 日，S 銀行與王某莉簽訂《房屋最高額抵押貸款合同（抵押登記專用）》，最高債權額 390 萬元，債權確定期限同授信合同，王某莉以涉訴房屋和另一處房屋抵押，S 銀行於 2013 年 10 月 15 日取得涉訴房屋他項權證，並放款 390 萬元。

7. 2014 年，王某琴起訴王某莉房屋買賣合同糾紛，經鑑定，買賣合同等相關文件中“王某琴”簽名非本人所寫，后王某琴變更訴訟請求爲確認合同不成立，法院一審判決支持，二審維持原判。

8. 2015 年，王某琴起訴北京市國土資源局、王某莉、S 銀行，要求撤銷房屋產權變更登記，法院判決支持，該判決生效。

9. 2016 年 12 月 22 日，王某琴取得涉訴房屋不動產權證書，備註有2013 年 9 月 30 日的最高額抵押情況。

10. 2017 年 3 月 27 日，王某琴向王某濤發律師函，要求其2017 年 4 月 6 日騰退房屋。

11. 2017 年 5 月，王某莉起訴王某琴、李某靜、S 銀行，要求確認借名買房關係成立並變更房屋所有權登記，法院判決駁回其請求，判決書生效。

12. 2018 年 8 月 10 日，王某峰、孫某斌起訴王某琴、李某靜，要求確認借名買房合同有效並協助過戶，法院一審駁回，二審維持原判。

（三）房屋現狀與其他情況

訴訟期間，經原告申請，對涉訴房屋2017 - 2018 年租金價格鑑定，結果爲 4421 元/月，雙方認可。經現場勘驗，房屋由王某峰、孫某斌居住，有王某濤物品，雙方認可勘驗情況。

被告稱，王某莉起訴被駁回後，是王某峰、孫某斌授意王某濤繼續居住，與王某莉無關，他們自1997 年入住至今，王某濤 2017 年 4 月 7 日居住後在訴訟期間搬離，但物品仍在，繼續佔用是因與原告有借名買房糾紛，且認爲王某峰借名買房在先，贈與合同在後，簽訂贈與合同是爲過戶需要，不清楚原告配偶意見。

原告認可被告1997 年入住，但不認可贈與合同，認爲印章在母親處，王某峰與母親同住可取得印章僞造合同，原告無贈與意思，且當時房屋是夫妻共同財產，贈與未經配偶認可，即便有贈與合同也不影響本案訴訟。

三、裁判結果

1. 被告王某濤、王某峰、孫某斌於判決生效後三個月內騰空並交付涉訴房屋給原告王某琴、李某靜。

2. 被告按每月 4421 元標準向原告支付至實際騰退之日的房屋使用費，於判決生效後七日內支付。

3. 駁回原告其他訴訟請求。

四、案件分析與律師心得

（一）案件分析

1. 產權歸屬的關鍵作用

本案核心是涉訴房屋的產權歸屬。從法院查明的一系列事實來看，儘管房屋產權經歷了複雜的變化過程，但最終原告通過合法途徑重新取得了房屋的不動產權證書。這一結果明確了原告對房屋擁有合法所有權，是整個案件走向的關鍵依據。

2. 借名買房主張的否定

被告以借名買房爲由拒絕騰房，但相關主張在多次訴訟中均被法院生效判決書否定。這表明在法律上，被告無法憑藉這一理由對抗原告的產權主張。借名買房關係的認定需要充分的證據支持，而被告未能提供足夠證據來證明其主張的真實性。

3. 贈與合同的瑕疵問題

關於贈與合同，存在諸多疑點。從原告陳述及證據來看，合同上的印章獲取存在不正當性，且贈與行爲未得到原告配偶同意，當時房屋屬於夫妻共同財產，這些因素都使得贈與合同在法律上存在嚴重瑕疵，不能成爲被告繼續佔有房屋的合法依據。

4. 房屋使用費的合理性

法院參考評估結果確定房屋使用費標準是合理的。根據雙方確認的實際居住情況，這一費用的計算公平地考慮了原告因被告佔用房屋所遭受的損失，維護了原告的合法財產權益。

（二）辦案心得

1. 證據收集與審查的重要性

在處理此類複雜房產糾紛案件中，證據是決定勝負的關鍵。從房屋產權證書的變更歷史、相關合同的簽名真僞鑑定，到贈與合同的合法性審查，每一個環節都需要對證據進行深入挖掘和仔細分析。律師要善於從看似平常的文件和細節中發現問題，爲當事人構建有力的證據鏈條。

2. 法律程序的運用

本案涉及多次訴訟，包括房屋買賣合同糾紛、產權變更登記糾紛、借名買房糾紛等多個案由。熟悉併合理運用法律程序，準確選擇訴訟策略至關重要。例如，通過對房屋買賣合同簽名的鑑定，成功推翻了合同的有效性，爲後續產權迴歸原告奠定了基礎。在不同的訴訟階段，根據案件發展情況及時調整訴訟請求，也是保障當事人權益的重要手段。

3. 對複雜案件事實的梳理

本案人物關係和房屋產權變化複雜，需要律師耐心梳理每一個事實細節。從原被告及第三人之間的親屬關係，到房屋購買、贈與、抵押、訴訟等一系列事件的時間順序和內在聯繫，都要清晰地呈現出來。只有這樣，才能準確把握案件焦點，爲當事人制定有效的辯護策略。

4. 關注法院裁判觀點的一致性

在系列訴訟中，法院對類似問題的裁判觀點保持了一致性，如對借名買房主張的否定。律師要關注這種一致性，將其作爲案件分析和訴訟策略制定的重要參考。同時，也要注意不同案件中細微的差別，確保在每一個訴訟環節都能準確地爲當事人爭取最大利益。