如何處理親屬佔有宅基地不願搬走的糾紛？北京房產律師解析

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件情況

（一）原告訴求

原告趙雅霞向本院提出以下訴訟請求：

1. 判令趙雅君、周坤、周宇超立即返還北京市昌平區H 號院，並騰空房屋（房屋價值約 15 萬元）。

2. 要求趙雅君、周坤、周宇超賠償損失10 萬元。

3. 要求趙雅君、周坤、周宇超承擔本案訴訟費。

（二）事實與理由

趙雅霞與趙雅君是同胞姐妹。2005 年，趙雅君爲解決子女就近上學問題，與趙雅霞協商暫住進 H 號院（物權人是趙雅霞），待子女上大學後搬走。如今趙雅君孩子已上班，但仍拒絕返還。這導致趙雅霞在外租房，產生損失，爲維護自身合法權益，趙雅霞訴至法院。

（三）被告答辯

1. 趙雅君辯稱：根據物權規定，返還原物需是無權佔有不動產或動產，權利人才可要求返還原物。本案中我方並非無權佔有，而是合理合法佔有，且趙雅霞並非適格權利人，所以不同意返還，也不同意賠償損失。趙雅君稱自己自出生至今一直在 H 號院，雖婚後戶口也未離開。涉案房屋是其在 2004 年 4 月經父母同意，對老舊危房拆除重建而成。拆除重建期間，父母在老房院內居住，其他兄弟姐妹未提出異議。2004 年秋建完北房 4 間，2005 年春繼續施工，2005 年秋天增建東西南相連的 6 間配房。趙雅君認爲自己是 X 村 H 號院內農民，對相應宅基地本身享有使用權，使用過程未受其他共同使用權人阻撓，且得到 H 號院有戶口的四人（父母、自己和女兒）支持。同時，趙雅霞在 X 村另有規劃宅基地，根據一戶一宅原則，趙雅霞應按政府規劃的宅基地生活居住。此外，H 號院房屋建成已 15 年，趙雅霞現在主張權利已超過訴訟時效。

2.周坤、周宇超辯稱：答辯意見同趙雅君。

二、法院查明事實

（一）家庭與宅基地情況

趙父與趙母是夫妻，婚後育有三子二女，分別是趙賢、趙坤、趙湘、趙雅霞、趙雅君。趙雅君與周坤是夫妻，婚後育有一女周宇超。趙父、趙母在北京市昌平區X 村南有一處宅基地，即 H 號院（涉案宅院），院內原有北房四間（東、西房各兩間）。1994 年趙雅霞經審批取得同村另一處宅基地，門牌號 F 號，趙湘婚後（約 1998 年）在 F 號院內居住至今。

（二）分家與調解情況

1999 年 1 月 4 日，趙父、趙母、趙賢、趙坤、趙湘、趙雅霞簽訂《分家單》，內容包括：長子趙賢分得東頭房屋宅院一處、次子趙坤分得北頭房屋宅院一處、三子趙湘分得房屋宅院一處、二老居住的 H 號院歸趙雅霞。《分家單》簽訂後，H 號院仍由趙父、趙母居住。2006 年 3 月 8 日，趙父、趙母、趙雅霞、趙湘在見證人和 X 村委會主持下籤訂《調解協議》，約定：一、在 X 村南，趙父的房屋及宅基地使用權歸趙雅霞所有。二、在另一處趙雅霞的房屋及宅基地使用權歸趙湘所有（趙父和趙雅霞宅基地對調）。三、在重新辦理宅基地建設使用證時，另一處宅基地辦到趙湘名下，村南的辦到趙雅霞名下。四、此協議自當事人簽字之日起實行。經向趙父、趙母、趙賢、趙坤、趙湘覈實，他們對《分家單》內容無異議，趙父、趙母、趙湘對《調解協議》內容也無異議。

（三）房屋建設與居住爭議情況

2004 年，趙雅君經趙父、趙母及趙雅霞同意，將 H 號院中原房屋拆除，新建北房四間、東房二間、西房二間、南房二間。房屋竣工後，趙雅君、周坤、周宇超入住H 號院，趙父、趙母搬至另處宅院居住。2018 年，雙方因涉案宅院房屋騰退問題產生爭議，2019 年 7 月趙雅霞訴至本院。

（四）戶籍與宅基地情況

趙雅霞、趙湘、趙雅君均是北京市昌平區X 村農業家庭戶，趙雅霞、趙雅君戶籍地址均爲 X 村 H 號，趙湘戶籍地址爲 X 村 F 號。周宇超是非農業家庭戶，戶籍地址爲 X 村 H 號。周坤是農業家庭戶，戶籍地址爲北京市昌平區E 號，且在該村有宅基地（E 號）。

（五）原告主張損失的證據與質證情況

趙雅霞稱主張的10 萬元損失是自 2008 年 3 月至今在外租房居住產生的費用，並提交以下證據：1. 2016 年 1 月 1 日 - 2017 年 1 月 1 日期間的《房屋租賃合同》；2. 北京市豐臺區人民法院判決書（趙雅霞與劉俊貴的離婚判決）。趙雅君、周坤、周宇超質證意見：1. 對租賃合同真實性和證明目的不認可；2. 對民事判決書真實性認可，但對證明目的不認可，認爲該判決可證明趙雅霞與劉俊貴無共同財產，說明涉案宅院非趙雅霞所有。

（六）法院釋明情況

庭審中，經法院向趙雅君、周坤、周宇超釋明，如果法院確認涉案宅院宅基地使用權人爲趙雅霞，是否提出反訴要求趙雅霞給予其對涉案宅院投資（翻建房屋等）補償，趙雅君、周坤、周宇超均表示不提出反訴，堅持原答辯意見。

三、裁判結果

1. 趙雅君、周坤、周宇超於本判決生效後九十日內將北京市昌平區H 號宅院及院內房屋騰退給趙雅霞。

2. 駁回趙雅霞的其他訴訟請求。

四、案件分析

（一）證據與宅基地使用權歸屬

在民事訴訟中，當事人對自己的主張有責任提供證據，否則將承擔不利後果。宅基地使用權的相關問題，需依據土地管理法等法律和國家規定來判斷。從《村民建房用地申請審批表》《村民建房用地批覆存根》以及法院的詢問筆錄等證據可以看出，H 號院宅基地使用權人是趙父和趙母，二人也是原房屋所有權人，F 號院宅基地使用權人是趙雅霞。

《分家單》和《調解協議》是各方當事人真實意思表示。趙湘作爲本村農民和趙父、趙母的三子，依據農村宅基地分配製度，有權獲得父母宅基地使用權，趙父、趙母也有權處分自己財產。趙湘與趙雅霞同屬一個集體經濟組織（均爲農業家庭戶），二人互換宅基地使用權不違反法律、行政法規的強制性規定和宅基地相關政策的禁止性規定，且符合農村家庭財產分割習慣，所以《分家單》和《調解協議》有效，不侵害趙雅君、周坤和周宇超的利益。由此，根據這兩份協議，涉案H 號宅基地使用權人應爲趙雅霞。

（二）房屋建設與宅基地使用權關係

根據法律規定，宅基地使用權人對集體土地享有佔有和使用權利，有權依法利用土地建造住宅及其附屬設施。涉案H 號宅院房屋雖由趙雅君、周坤投資建設，但建設行爲是經權利人趙雅霞同意且爲方便自住，這種建設行爲並不導致所有權及使用權轉移。而且經法院釋明後，趙雅君、周坤、周宇超仍堅持答辯意見。所以，趙雅霞要求趙雅君、周坤和周宇超騰退H 號院內房屋證據充分，符合法律規定，法院予以支持。趙雅君、周坤對H 號宅院的投資補償可另行主張權利。

（三）對被告抗辯理由的分析

1. 趙雅君、周坤、周宇超稱趙雅霞違反“一戶一宅”規定，但趙雅霞是用自己宅基地與他人互換，並非有兩處宅基地，此辯解與事實不符。

2. 雖趙雅霞在離婚訴訟中夫妻雙方陳述無共同財產，但不能據此否定之前的相關證據，進而推定趙雅霞對涉案宅院不享有使用權。

3. 對於訴訟時效問題，不動產物權的權利人請求返還財產不適用訴訟時效，所以趙雅君、周坤、周宇超關於訴訟時效的辯解不成立，法院不予採納。

（四）原告主張的損失賠償問題

趙雅霞主張的租金損失依據不足。其提交的租賃合同承租人不是趙雅霞，離婚民事判決書也不足以證明她在外租房居住，所以法院對其租金損失主張不予支持。

五、辦案心得

（一）證據審查是關鍵基礎

辦理此類宅基地房屋糾紛案件，證據審查至關重要。從宅基地原始審批資料到家庭內部的分家單、調解協議，再到各方當事人的戶籍信息等，每一個證據都可能影響案件走向。需要仔細分析證據的合法性、真實性和關聯性，比如本案中對《分家單》和《調解協議》的審查，要考慮簽訂主體、內容是否符合法律和當地習慣，以此確定宅基地使用權歸屬。對於當事人提交的證明損失的證據，如租賃合同，要從細節入手，審查其真實性和能否達到證明目的，爲案件分析和策略制定築牢基礎。

（二）法律與政策的準確運用

宅基地糾紛涉及衆多法律和政策規定，如土地管理法關於宅基地的規定、農村集體土地相關政策以及物權方面的法律。準確理解和運用這些規定是勝訴的核心。在本案中，涉及宅基地使用權的取得、轉讓，一戶一宅原則，以及不動產物權請求權是否受訴訟時效限制等法律問題。律師要深入研究這些規定，將案件事實與法律規定緊密結合，如分析趙湘與趙雅霞互換宅基地的合法性，反駁被告關於趙雅霞違反一戶一宅規定的抗辯，通過準確運用法律和政策爲當事人爭取有利結果。

（三）應對複雜事實與反駁策略

此類案件事實往往復雜，各方當事人利益交織，抗辯理由多樣。在本案中，被告提出的合理佔有、訴訟時效、一戶一宅等抗辯理由需要仔細應對。律師要提前梳理案件事實，對可能出現的抗辯做好準備。在反駁時，要以紮實的證據和準確的法律依據爲支撐，從多個角度進行分析。例如，針對被告的合理佔有抗辯，從宅基地使用權的原始歸屬、協議約定以及房屋建設背景等方面進行反駁，清晰闡述我方觀點，讓法官全面瞭解案件事實和法律依據，從而維護當事人合法權益。

總之，處理宅基地房屋糾紛案件需要律師具備全面的知識體系、嚴謹的證據分析能力和靈活的庭審應對技巧，爲當事人提供專業、有效的法律服務。若您遇到類似案件，歡迎與我們團隊聯繫，我們將竭誠爲您服務。