人民樓視丨多方參與 探索多元化住房保障新途徑

2017年8月，國土部、住建部聯合印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》。時隔3年，各地試點舉措漸進落地，在破除集土入市阻礙、完善制度建設、暢通多方參與渠道等方面進行探索，不斷在實踐中爲豐富租賃市場供給、提升居民居住質量積累經驗。

當前，多項集體用地建設租賃住房項目在各地開展。據公開資料顯示，2017年至今，利用集體建設用地建設租賃住房試點城市已從13個擴容至18個。

3年來，試點工作取得哪些積極進展？形成哪些可推廣、可複製的區域經驗？多位專家在接受記者採訪時表示，探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房，對於推動建立城鄉統一土地市場、增加租賃住房的供給、盤活農村閒置集體土地等方面發揮積極作用。隨着租賃住房多元化體系建設，集體土地租賃住房將更多的發揮保障性功能。

破除障礙 制度建設不斷完善

租賃住房是我國建設住房保障體系的重要組成部分。其中，集體土地的入市不僅可以有效補充租賃供給，也是保障居民居住需求，激發城市活力的重要舉措。

三年來，從中央到地方，從制度建設到落地試點，各項探索集體土地“入市”的舉措不斷出臺，爲暢通集體經營性建設用地入市提供製度保障。

2019年8月，第十三屆全國人大常委會第十二次會議審議通過了新修訂的《土地管理法》，於2020年1月1日實施。與此前相比，新《土地管理法》刪去了“從事非農業建設必須使用國有土地或者徵爲國有的原集體土地”的規定，明確了工業、商業等集體經營性建設用地土地所有權人可通過出讓、出租等方式交由單位或個人使用，破解農村集體經營性建設用地“入市”的法律障礙。

同年4月，國家發改委出臺《關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》，在 “建立健全城鄉統一的建設用地市場”方面提出多項要求，爲集體土地改革在實際落地層面給予更爲清晰的路徑和指導。包括，“出臺農村集體經營性建設用地入市指導意見”，“擴大國有土地有償使用範圍”，“建立農地入市的增值收益分配製度”等。

不僅如此，各試點城市集體建設用地建設租賃住房試點方案相繼獲批並漸進落地。目前，北京、上海、廣州等地的集土租賃項目均已開工，取得不同程度進展。

數據顯示，2017年以來，全國18個集體土地租賃住房試點城市推出了超過150個試點項目地塊。其中，北市已有39個集體土地租賃住房項目開工，可提供房源5.3萬餘套，有兩個項目已投入運營。10月底，合肥首個利用集體建設用地建設租賃住房濱紛公寓項目開業運營，項目總建築面積5.3萬平方米，建成租賃住房514套。此外，上海、廣州等地的集體用地建設租賃住房試點項目相繼開工實施，未來預計將有更多的試點項目進入運營階段。

“隨着租賃住房多元化體系建設，集體土地上租賃住房將更多的發揮保障性功能。”貝殼研究院高級分析師黃卉表示，此前集體土地存在着流動性差、利用率低的情況。通過集體土地租賃住房的建設，對打破城鄉二元結構、緩解住房租賃供需矛盾、盤活農村閒置的集體土地等方面發揮積極作用。

多方參與 探索試點建設新路徑

3年來，包括北京、上海、廣州在內的18個試點城市先行先試。其中，北京作爲最早的試點城市，不僅實現了首批試點項目的成功入市，也爲全國其他城市提供更多參考經驗。

早在 2011年9月，北京在國土資源部批准下率先開展集體土地建設租賃住房試點工作。在此輪試點中，北京政策先行，圍繞集體土地租賃住房試點項目先後出臺多項管理政策，並積極探索市場化運營機制，通過一次性補貼等配套措施，鼓勵多方主體參與建設。在項目進度、效果及運營機制等方面均取得突破。

今年7月，全國首個集體土地租賃項目北京成壽寺社區正式投入運營。項目合作企業萬科集團北方區域副總經理曾巍表示，作爲北京市第一批集體土地建設租賃住房的試點工程，該項目在政府支持和政策推動下得以順利進行，拓寬了企業參與保障房建設渠道，在探索集體用地市場化運營方面進行有益嘗試。

據介紹，在該項目中，成壽寺村集體以項目經營權出租方式與民營企業進行合作，將項目建成後45年的經營管理權及收益權進行轉讓，由企業負責前期建設投入及後期運營。在收益分配上，雙方對每年收益支付的最低限額進行約定。若盈利超出預期，村集體還將額外獲得一定比例的超額收益。即保護了村民的基本利益，又讓村民有機會共享市場增量紅利。

中國人民大學國家發展與戰略研究院城市與房地產研究中心主任況偉大表示，集體土地入股租賃住房不僅集約經營集體土地，盤活閒置集體土地效能，還能激發農村集體和農民積極性，保護農民權益，獲得高於農業生產回報率。

黃卉向記者介紹，經過探索，目前集體土地租賃住房項目已初步形成四種可推廣的合作模式。主要包括：經濟基礎雄厚的村鎮集體自行投資建設；村鎮集體以土地使用權作價入股、聯營方式與國有企業合作建設；村鎮集體以項目經營權出租的方式與民營企業合作建設；集體土地入市試點地區，國企和民企直接購買村鎮集體土地使用權建設。

“大多數村集體都缺乏運營管理能力，對市場化機構參與運營有較大的需求，雙方通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房，能夠充分發揮各自優勢，保障項目順利入市運營。” 黃卉表示。

持續探索 專家：推動項目建設標準化

經過三年發展，集體土地租賃住房試點在規範管理機制、完善運行機制、迭代產品設計等方面實現突破性進展。但從整體看，行業發展仍處於探索發展初期階段，制度建設、商業模式等仍待在各方檢驗中不斷完善。

曾巍向記者談到，出租率是影響經營性物業運營穩定的重要指標，供地距核心城區的距離、周邊配套完善程度等都將會對出租率造成一定影響，是未來擴大長租社區建設和運營時需要考慮的重要因素。

專家指出，目前市場力量參與集體用地租賃住房建設已初步探索出可行的實施路徑。但仍存在項目標準化程度相對較低，大規模推廣受制於集體用地的流轉情況等問題。

黃卉表示， 雖然在政策鼓勵下，大量房地產開發企業獲取了集體土地及自持性地塊用以發展政策性租賃住房項目，但項目未來仍面臨着投入高收益低、大型租賃社區運營經驗不足等實際問題。由於集體土地無產權，企業受制於單一的抵押擔保方式，也對企業獲取債權融資帶來一定難度。

對此，他建議，在制度建設方面，要進一步明確利益分配機制及合作流程，建立企業與村集體合作規範制度，推動信息透明化。要結合租賃羣體實際需求，進一步完善集體土地租賃住房產品的設計標準。此外，建議關注集租企業稅負比例，加強集體土地租賃企業的資金支持，促進行業良性發展。

對於企業自身來說，“未來，則需進一步明確目標客羣定位，圍繞客羣居住體驗對產品進行不斷優化迭代，探索優化商業模式及運營方式，實現租賃羣體的長期穩定居住。”黃卉說。