社評／以國家級保證恢復房地產信心

旺報社評

大陸房地產市場問題嚴峻，兩年多來，多家大型房地產開發商爆發財務問題，買家與投資人對房市失去信心，不再認爲是安全的投資，大舉出脫房地產，進一步拖累並壓垮大陸房市，連帶衝擊股市與經濟表現，政府推出一系列救市措施，但危機顯然尚未觸底。

房市供需 信心危機

2023年大陸房市持續下探，全國房地產開發投資金額、房屋銷售金額分別減少9.6%、6.5%。就單月數據觀察，12月房屋銷售額較去年同期大減17.1%、全國房產景氣指數93.36，創8年新低，且連續兩年處於不景氣狀態（指數100以下），不容輕忽。

房地產市場問題嚴重，在於供需兩端均出現信心危機。市場供給端的開發商與建商不時傳出債務違約與破產倒閉的消息，加上經濟面臨下行風險，加深銀行貸放與市場投資人的疑慮，使得習慣負債經營模式的房地產業者（不管是大型或中小型），難再從市場取得資金，無法擴大投入並維持營運。

根據日本野村證券統計，大陸仍有近2000萬套待完工的預售房，預估至少還需投入至少3兆元人民幣，方能完工並交屋。市場信心匱乏下，籌得如此鉅額資金，無異緣木求魚，很大機率會成爲爛尾樓。資金困境削弱供給端信心，房地產問題嚴重性更爲突顯。

需求端的消費者信心，隨着知名房地產公司接連爆雷，加上對房市前景感到悲觀而消散，買家望而卻步，市場買氣退潮。已購入房屋的人爲避免利息負擔加重，選擇提前償還房貸，去年甚至出現排隊還房貸奇景。這種類似資產負債表衰退（balance-sheet recession）的提前償還房貸舉動，加劇大陸房地產困境。

大陸人行發佈「2023年金融機構貸款投向報告」，2023年底大陸個人房屋貸款餘額38.17兆人民幣，較2022年同期年減1.6%，是自2005年有此數據以來的首度衰退。這個數字在2021年之前，幾乎都以每年10%以上的速度增長， 2022年處於疫情嚴格封控，2023年竟然出現負成長，確實不尋常。大陸房市需求端信心喪失，對房市與經濟表現的壓抑非常明顯。

問題資產 政府救助

大陸房地產與經濟之間的關係有多緊密？前IMF首席經濟學家羅格夫（Kenneth Rogoff）與在IMF任職的大陸經濟學家楊元辰曾經共同估算，房地產和建築業在大陸經濟活動中佔比將近30%，遠高於歐美國家的15%~20%，韓國也不過大陸的二分之一，顯示房地產對大陸經濟的影響，很難有單一產業可以類比。這也代表大陸房市一旦衰退，經濟增長必跟着放緩。

有鑑於此，大陸衝刺經濟的當下，須正視房地產信心恢復問題，需針對供給端與需求端，雙管齊下重振市場信心。房市供需兩端出現信心問題，追本溯源跟政府先前一系列打房措施脫離不了干係。解鈴還須繫鈴人，既然是人爲因素造成房地產危機，解決問題也需要政府出面，端出更具說服力與保證力的政策，一肩扛起阻止房市下滑的責任，方有機會順利化解信心危機。

實際做法上，可比照2008年金融海嘯期間美國政府積極介入，推出問題資產救助計劃（Troubled Asset Relief Program，TARP），用7000億美元資金額度，購買和擔保金融機構問題資產，以救助陷入破產邊緣的金融機構，恢復金融市場穩定。這項用空間換取時間，恢復並穩定房市信心的計劃，事後證明有效。

就體制面而言，大陸單一政黨領導與社會主義市場經濟模式，更有本錢貫徹國家意志，差別只在於要不要。不過，必須強調的是，這絕非鼓吹大陸走回頭路，重新吹起房市泡沫，而是非常時期的非常手段。一旦市場信心恢復，緊急措施該退場就退場。該怎麼做，答案呼之欲出。